主题：【原创】小河虾新手第一帖：08年万科股价小析 -- 小dream

在证券市场上玩，最怕的是盲从，没有独立思考过。本来想用拙老师分析中信的方法去分析一下万科，但考虑到这样分析的话花时太多而且搜集到的数据还不一定准确（实际上还是能力不够），那样最终结果很可能会大打折扣，最后决定还是简化一下，以市盈率和多年复合增长净利润率去做个简单估值。

财务摘要选自windin网

http://www.windin.com/home/stock/html/000002.SZ.shtml?&t=1&q=%e4%b8%87%e7%a7%91A

07-12-31 06-12-31 05-12-31 04-12-31 03-12-31

净资产收益率(%) 16.55 14.48 16.25 14.16 11.53

净资产收益率扣除(%) 16.36 13.89 16.09 14.34 11.21

净利润增长率(%) 124.84 59.56 53.80 61.91 41.80

查询得到银行存款利率为

1年利率4.14%

2年利率4.68%

3年利率5.40%

5年利率5.85%，

银行一年利率为4.14％，转换为证券市场安全市盈率为

1÷4.14％＝24.2

万科给予30倍PE

根据兴业证券王嘉的研究报告（感谢王嘉先生）：万科A最近10年收入的复合增长率为41.5%，

简化模型，取净利润的复合增长率为42.5%，取07年现有股本和每股摊薄收益0.70元为基准，08年万科的股价分析如下：

08年每股收益：（1+42.5％）×0.7049＝1.004元

对应08年每股目标价格：30×1.004＝30.13元

给予25％的安全边际，安全买入价格为：≦30.14×（1-25％）＝22.61元

最近几年应该说万科发展得更加迅猛，所以我认为有必要计算最近5年的净利润增长率值，以便和10年净利润增长率值做个对比：

2003 2004 2005 2006 2007

每年净利润（亿元）： 5.42 8.78 13.50 21.55 48.44

摊薄每股收益（元）： 0.3880 0.3860 0.3630 0.4930 0.7049

（数据从windin网获取

http://www.windin.com/home/stock/html/000002.SZ.shtml?&t=1&q=%e4%b8%87%e7%a7%91A ）

万科最近5年（03-07年）净利润复合增长率计算：

07年万科净利润：48.44亿，

03年万科净利润：5.42亿

5年净利润复合增长率:

(现有价值/基础价值)^(1/年数)–1=（48.44/5.42）^1/5-1=0.5496=54.96%

取增长率54.96%为基准，取07年现有股本和每股摊薄收益0.70元为基准

08年万科的股价分析如下：

08年每股收益：（1+54.96％）×0.7049＝1.092元

对应08年每股目标价格：30×1.092＝32.77元

给予25％的安全边际，安全买入价格为：≦32.77×（1-25％）＝24.57元

结论：万科B的投资价值很具吸引力，万科A还可以玩玩。

自己的问题如下：

1.房地产行业是一个可持续性的行业，并且在未来的5年市场规模还将继续增长，行业集中度也有望继续提高,万科作为房地产龙头企业给予30倍的PE会不会低了？

2.以这种方法分析万科会有哪些问题？

兴业证券王嘉先生的调研报告里面有一段很有意思的话，摘抄如下：

我们拆分房地产公司利润增长的因素，发现规模增长对利润增长的贡献将近60%，涨价带来的贡献约40%。并且我们这种拆分方法中，除房价之外，费用率下滑等因素也都包含在每平米利润的增长上面，实际上房价上涨对利润增长的贡献更低。

　　万科A最近10年收入的复合增长率为41.5%，净利润的复合增长率为42.5%，由此可以看出，房地产行业净利润率在中国房地产市场化历程中基本保持了稳定。

　　长期来看，房价上涨的最大受益者不是房地产公司，规模扩张才是推动房地产公司利润增长的真正动力。