主题：容积率的游戏！ -- 滴语

刚才在经济版面看了一个帖子，说起开发商的困难，不由想起三年前和同事的一场讨论，揭示了开发商在容积率玩的一些文字游戏。没想到，这种小伎俩，今天仍旧是媒体的宠儿。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

我们来看看，容积率是5大概是一个怎样的概念。

按照建设部防“非典”设计标准来计算。假设要建4栋30层高的高层住宅小区。每栋楼间隔符合“非典”标准，取楼与楼之间的间隔为楼高的60%。假设每层3米，30层高90米，楼间距54米，离红线12米。两梯六户，每户150建筑面积（人防工程，分摊统统算入这150的建筑面积中），即建筑总面积为108000，每栋至少占地900平方米，折合边长30米。则按照非典标准，这个小区占地约为（12+30+54+30+12）的平方，即19044，容积率约为108000/19044=5.67。国际足联规定标准的足球场长度为105m，宽度为68m。换句话说，容积率的为5.67的小区，楼与楼之间，应该有一个约为标准足球场大小的空间。问题是，中国有这样的小区吗？

广州拍卖土地，拍卖时容积率公布为0.46。同事打趣说，这种容积率就是足球场中央建个茅厕。但媒体怎么宣传，新地王产生了，地价成本每平米1万2了，谁白痴？

广州最贵的地，每平米约2万2，按上面的小区计算，每平米的低价成本仅仅是3880元。三年前，公司的一栋19层高标准的写字楼每平米平均建筑造价才是1160左右（划拨用地，不计地价）。即使今天，建筑成本翻一番，2320元。广州最贵的住宅小区成本价也不超6000元，但销售价则是18000元起。

只有那些别有用心的人才会说房地产不是暴利！