主题：【原创】房价下降40%对银行体系影响不大 -- 郁郁

最近看到有很多讨论房价和国民经济关系的言论，最常见的一种说法是房地产价格下降将造成银行坏账增加，拖累宏观经济。真的是这样吗？工作之余，查了些数据，算了一笔账，结论比较出乎意料：房价下跌40%对银行体系影响不大。

第一，房价下降40%个人按揭贷款风险不大。大略估计，从2006年底到现在，全国房价上涨70%左右（这个估计平均来看比较合理，国家统计局公布的新房价格涨幅是有问题的），那么房价下跌40%就是大概回到了2006年底略高的水平。如果这种情况出现，那么：

1.2006年底之前买房的人不会断供，这一点毋庸置疑。

2.真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的，这部分贷款金额约为11000亿。（2008年一季度末余额减去2006年底的余额约1万亿，加上2008年二季度估计数约1000亿）。

大略估计这个时段的购房者中自住者占70%，投资者占30%（全国来看这个比例已经高估了，深圳毕竟是个别情况），也就是说自住者贷款7700亿，投资者贷款3300亿。即使房价下跌40%，绝大多数自住购房者也不会选择断供，因为一旦断供，就以为着再也无法获得银行贷款，以后也不会有自己的房子；况且房价长期来看是看涨的，最多6-8年，就可以恢复到原价，所以没有必要断供。从香港的经验来看，1997-2003年房价下跌超过70%，但绝大多数的自助购房者没有断供，除非是个人破产。

我们做一个悲观的假设，假设房价下跌40%，会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供（事实上根本不会这么高），那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。

3.银行收回抵押房屋之后会进行处理，我们再做一个悲观的假设，假设只能收回50%的现金。那么，房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。

4.2008年中期银行贷款余额为28万亿左右，也就是说，房价跌40%会使银行的坏账率增加约1.25%。现在商业银行体系的坏账率约在8%左右（含农行、信用社），增量有限。历史上中国商业银行的坏账率最多到40%，也没有出大问题。3600亿元的损失，如果按5年提取拨备，每年提取720亿元，占2007年全国商业银行利润的10%左右，影响不大。

第二，房价下跌40%对房地产开发贷款影响有限。房地产行业是个暴利行业，目前说什么的都有，但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损，因为历史上拿地成本是很低的，只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说，更多的是资金周转问题，而不是利润问题。

第三，房价下跌40%对房地产相关产业影响偏正面。房地产行业的发展能够带动钢铁、机械、建材、家用电器等行业的发展，这也是有些人认为房价下跌对国民经济影响很大的原因。但是不要忘了，真正关系到这些相关行业发展的是房地产的量而不是房地产的价。只要开工量、销售量能上去，对上游行业就是好消息，而不是房价。对于上游行业来说，最理想的结果就是价跌量升。

总结：

前几天和深圳一家银行的管理人员聊天，他说，现在银行喊得很高，好像房价下跌就活不下去了，但是事实上，压力并不大。他估算，只有房价跌掉60%，才会出现大量房子落到银行手中的情况。而如果房价真跌60%，银行很愿意持有房子，如果能够大量收购更好，因为房价长期是看涨的，持有几年房子，投资收益将非常可观。

中国的房价2007年出现疯涨，虽然价格涨幅很大，但是量并不大，这时候房价下跌，从房价曲线上来看，损失的只不过是一个锐角三角形的面积。而如果高位运行，过几年再下跌，损失的是一个等腰梯形的面积，这个损失反而大多了。所以，对政府而言，正确的决策是放手让房价调整，及早调整到位。到位的越早，损失越小。这也许是房地产领域的休克疗法，呵呵。