主题：【原创】平常心谈房价之一 -- 春水扬波

第一，关于那个房屋自有率的数字，莫被建设部忽悠了。这个奇怪的指标，是2007年下半年房价疯长的时候，建设部为了应对指责，抛出的数字。之前很少有人提，现在也几乎没人提了，为什么，应为这个“住房自有率”本来彻头彻尾就是个骗人的东西。从字面意思理解，“住房自有率”应该是拥有自己房产的家庭占所有家庭的比率，否则，就不能叫“自有”。可是，建设部的老爷们从来就不敢公布这个指标确切的公式。后来，一个知名的财经记者通过调查才查出来，所谓的“住房自有率”的计算公式是：1-政府和集体所有的住房面积/住房总面积，所以，这个“住房自有率”的含义是：属于私人所有的（不属于政府或集体）的住房面积在全部住房面积中的比率，也就是“住房私用率”。换句话说，中国有80%的住房是属于私人所有的，这个数字是很正常的。至于究竟多少家庭拥有自己的房产，God konws.以中国的统计体系，这个数字不可能统计出来。但是，建设部的老爷们故意把“住房私有率”包装上“住房自有率”的名字抛出去，用意很清楚，不是说房价高老百姓买不起房吗？看，我们80%的人拥有自己的房产，高居世界前列！至于后来为什么不提这茬了，可能是觉得实在没办法蒙骗吧，呵呵。

第二，关于您那个房价涨幅与收入涨幅相同的说法，我总感觉有些任志强的味道，太多的话不说了，说三条吧。首先，从学理上讲，大多数商品的收入价格弹性是大于0小于1的，也就是说，商品价格一般随着收入上升而上涨，但涨幅不超过收入。价格收入弹性大于1的商品，只有少数奢侈品，很明显，房屋不属此列。也就是说，房价涨幅应低于收入涨幅。其次，如果经济发展的后果是价格涨幅与收入涨幅相同，那这就不叫经济发展，叫通货膨胀。发展，就是让人们的收入涨幅超过价格涨幅，从而能通过自己的劳动获得更多真实的商品和服务。如果说能够做的起房奴就叫房价合理的话，恕我不能苟同。再次，从实证经验看，大多数国家在大多数时期，房价涨幅都是低于收入涨幅的，住房支出在总支出的占比，也是不断降低的。

第三，“我们可以设想一下，阁下您才积攒了一笔钱，想长期投资，怎么办呢？买股票，您担心风险，存银行，目前中国的存款利率大约1年期不到2%，其他好一些的投资，如买债券、集合理财等高一些，收益率一般在4%-10%之间，这时如果你知道了房价长期会每年平均上涨13%”。这话大有问题，楼主假定房价与收入涨幅相同，其他投资渠道回报率都低于这个涨幅；提到买股票有风险，却不说长期来看，股价涨幅也许更大，提到房价长期上涨，却看不到投资房地产风险更大，这完全是自说自话。要是投资有这么简单，就好了。

第四，“那么因为中国人的收入增长很快，房价也会相应上涨”。这句大有矛盾，不说别的，仅从原理上考虑，也是大有问题的。正因为中国人收入增长很快，所以“积蓄/当前收入”的比率不断降低。各如果房价始终与收入增幅同步，那么人们的积蓄与房价相比不断贬值。简单的说，这种情况下，人们可能还得起房贷，但承担不起首付。身边的例子就可以看出，两个刚从大学毕业、收入一样的年轻人，家里条件好能承担首付的人买房很快，家里不能支援首付的人买房越来越难。因为，即使你的收入能够追上房价，你攒钱的速度永远追不上。所以，房价涨幅应当低于收入涨幅才对。