主题：【原创】关于上海房价 -- r52097

关于商品定价，无外乎供给和需求在某一价位达到平衡。

供给

来源分3块，普通商品房，经济适用房，农村宅基地

年内新供应量2000多万平方米已见诸报端，加上2008年未销售部分，总供应量应该是在较高水平。

另外，上海政府为了拉动经济，估计会在这一轮商品房热销后，加速推出每年400万平方米的经济适用房供应。经济适用房适销范围的确定及调整，会直接影响到周边低端住房市场。

明后两年，对住房供应影响比较大的因素还有，当下的土地供应和成交情况。

需求

可以划分成，自住型，改善型，以及投资型

在现阶段，自住型以及部分的改善型需求，占据了当下交易量的绝大部分。随着5月供应大增和假期效应，估计成交会达到一个高峰。然后随着这批刚性需求的释放，市场的其它需求则会继续观望，等待经济局势的进一步明朗。

这其中投资型需求就像墙头上的草，会随着风向而变化，从而更加的增大市场的波动。

另外我罗列了几个我认为是影响房价的重要因素（按作用时间从近至远排列）

经济适用房（09年中~2013年）

近期乃至下半年开始推行的经济适用房政策，将会是影响上海房价的第一枪。今后5年，每年约占市场20%的供应量，它的定价及适销范围，将极大的改变上海房地产市场。尤其是如果上海政府，在经济适用房的配套项目（交通，教育等）上采取一视同仁的政策，那将会极大的改变低端商品住宅市场的格局。

通货膨胀（09年末~2012年）

政府为了化储蓄为消费，会故意制造出一定的通货膨胀局面（如近期的公用事业费上调）。但会到什么程度，多大程度上影响房价，以及会持续多久，我不是很确定。我猜想会比较厉害，且持续时间较长，以便彻底消除通货紧缩可能。中国政府对于通货膨胀，显得比紧缩更为有办法。

经济增长率（08年末~）

中国经济高速增长的时期告一段落，随着“中国出口+美国消费”模式的破灭，中国必须找到另外一条维持一定经济增长速度的道路，否则就业问题将成为影响政局稳定的一大隐患。中国迫切的需要找到一条类似于住房改革的灵丹妙药，以便产生一个容量巨大的供给和需求市场，从而在现阶段政府巨额投资遏制住经济急剧下滑后，带动经济继续稳定发展。

可能的方向：新农村建设（土地制度改革）

新增供应量（2011年~）

现阶段上海土地市场的成交，将大致决定两年后商品住宅市场的新增供应情况。

重大税收政策（2011年~）

随着土地资源的日渐短缺，以及经济转型过程中的收支问题，地方政府面临越来越大的财政压力。随之而来的，便是物业税的到来。物业税将极大的改变住房的供需市场结构，从而极大的影响房价。

关键点：地方债期限（3年）

适龄人口结构（2013年~）

同样，人口因素也是影响供求关系的一个重要的持续性因素。从下图可以看出，在今后5年，将会迎来一个30岁年龄段的人口低谷。相较上一年龄段，人口减少将达到1/6左右。

Population Pyramids for China (2009)

http://www.census.gov/cgi-bin/ipc/idbpyry.pl?cty=CH&maxp=67043344&maxa=100&ymax=250&yr=2009&.submit=%CC%E1%BD%BB%B2%E9%D1%AF%C4%DA%C8%DD

当然，上海将继续受益于城市化，区域乃至世界经济中心之一，所带来的人口净流入。但这部分新增人口，能否抵消这个中国人口低谷对上海房产的影响，还需要从长而计。

资本流通（外汇资本项目开放日）

随着中国政治经济改革的深入，外汇资本项目的开放将提上议事日程。随着上海与世界房地产的比价效益，相信资本会逐利而动，从而带低上海高端房产价格。