主题：【原创】房市能否不折腾 -- 春水扬波

书接上回，首先道歉。确实我很少看河里关于房地产的贴子。在下一直看河里的推荐贴，很少深入，在我的印象里，有关房地产的帖子很少被推荐，不象股票贴子，似乎总有上榜的。

有一首老歌唱的好"开始总是真的,可是慢慢就变成了假的"。这句歌词对所有的资产价格变化都适用，事实上，这句话是对资产价格泡沫的最准确描述。

有些河友不赞成我的“房价基本和收入增长保持同步”的假设。这个我们还可以讨论。但无可否认的是，从历史经验看（我是指比较长的历史时期），在大多数国家，真实房价基本都是上涨的。既然我们可以理论分析出房价从长期看是要涨的，并且存在套利机会，是不是就可以发财了。抱歉，掌握理论的人往往有如赵括，不赔本已经不错了，想发财，可能更需要的是运气和野兽精神了。

为什么读书人发财这么难，因为理性的你总是要遇上不理性的市场，那个提出理性预期的卢卡斯肯定没办法理性预期出任何价格的变化。用马克思主义的理论解释，所有市场的理性都是通过非理性表现出来的。什么意思？

假如我们知道房价从长期来看是要上涨的，可是这个长期是多长？10年？20年？30年？你也许等的起，可是你老婆等不起。对于大多数人来说，知道房价能够上涨，是因为过去一段时间已经上涨了。于是你有了说服你老婆的理由“赶紧买房吧，你看某某买房已经赚了多少多少钱了，如果再涨我们就买不起了”。所以你可以看到，房地产市场和其他市场一样，总是追涨杀跌的人多，这些人被美其名曰“趋势投资者”也正因此，所以房托就有了用武之地，报道房地产投机的时候总是说，房地产商雇人排队，采取低开高走的定价策略，为什么？因为这样的策略对趋势投资者最有效，不幸的是，他们是大多数。

房价上涨的一开始，是因为他应该上涨，驱动它的是向合理估值的回归。可是什么是合理估值，虽然有很多理论，我还是要说，你不知道，我不知道，其实谁都不知道。所以应该涨到什么地方，大家都是盲人瞎马，只知道向前冲。趋势投资的结果就是，房价涨的越高，大家就认为它会涨的更高，一开始还有人反对，可是上涨的房价总是能以事实胜于雄辩的力量让那些反对的人闭嘴，于是那些拿钱和不拿钱的专家们炮制出的各种解释就出炉了，所以的新理论核心就一句话——这次不一样。为什么这次不一样了。忘记了是国外某位老者说过的话，大意是：我这辈子就没见过例外。确实，根本没有例外。房价上涨带来了更多的投资，更快的上涨，这有点象人有多大胆，地有多高产，你的想象成了证明你正确的真实证据，所以无一例外，最后总是超过了他应该上涨的幅度。

和股市，或者其他市场不一样，房地产市场的周期可以很长，长到超过一般的经济周期，例如日本的房价上涨可以持续30多年，几乎是一代人的时间，这么长的时间足以让人们形成“土地神话”——只有土地是只涨不跌的。所以我的一些专家朋友对中国的房地产市场曾经非常清醒，早就提醒我，房价有泡沫，所以他们坚决不买（想想著名的易宪容什么时候就提示风险了，去年他终于正确了）。结果是房价涨涨涨，被老婆骂死，被朋友笑死，自己窘死，结果只好或者高位追入，被套牢，或者君子固贫，自甘寂寞。所以我们只能说，房市有泡沫，但是大泡沫。这个泡沫能吹到什么时候？只有上帝知道。有的朋友希望从房地产商，或者政府那个打探消息，知道房价是否会涨。根据我的了解，政府和房地产商其实也很关心这个问题，也想找个人问问。只有经济学家认为自己知道答案。当然他们并不总是错的，可是他们正确的可能性和你扔硬币差不多。

房价泡沫几乎没有自然破灭的，总是某个打压政策出台，或者利空消息传来。因此许多人往往会责怪这个政策不好，或者自己运气不好，其实，地心引力总是要发挥作用的，没有政策和消息能有扭转乾坤的力量。正如我的一位朋友说的，什么是牛市，就是把利空当利多来炒的时候，什么是熊市，就是即使利多出台也要跑的时候。然而我们也并不是真的对投机就一无所知。至少我们可以肯定的是，要投机就得有钱。

这不是一句废话吗？对，真理往往就是废话。既然投机得有钱，钱越多，投机的就越厉害。所以什么时候房地产市场投机厉害了，就是流动性过剩的时候，前一轮中国房地产周期有这么个因素，随后紧缩，大家的日子难过了一年多，现在开闸放水，这个洪水至少是93年以来未曾见过的。所以我们现在有理由怀疑，虽然房价回调的幅度其实相当有限，但又有可能蠢蠢欲动了。

当然我们不能把这个结论说死。钱多，可投机的地方也多了去了，为什么要奔这一母三分地，炒股票，炒期货，连普洱茶也可以炒。从去年底开始的股市回暖，虽然有人大谈经济见底，股价是先行指标，其实明眼人都知道那是扯淡，根本原因一是触底反弹，二就是流动性催的。流动性既然进了股市了，还会进楼市吗？我也不知道，只能说，您最好提防着点，就算现在房价还有泡沫，也不是肯定就不会涨了。万一涨起来，您别吃惊，别骂人，等得起就等，等不起，赶紧追，别等到真的涨的太高了再追，那就牵瘸驴上窟窿桥，左右为难了。

最后说几句，这篇东西是想写给和我一样的穷朋友看的，对于我们来说，买房是一件大事，可能是我们一生中最大的一笔支出，所以我们总是在犹豫，希望房价低点，又怕房价涨上去。什么时候出手，这是一个非常私人的问题，别人其实不应该，也无法提供非常准确的答案。正如我这三篇东西试图传达的那样，其实即使您掌握了相关理论，考虑了现实情况，仍然会处于迷雾当中，怎么办，我只能说，可能现在房价已经偏高了，已经有泡沫了，但从长期（一生）的时间，它绝对不会是最高的，如果您也很难确信自己能在最合适的时间出手，那么，如果您现在确实有需要，别为房子伤太多的脑筋了，别为了它和老婆、老公、父母闹别扭了，该出手时就出手吧，实在不行，先买个小点的，以后房价跌了再换大点的，从风险控制的角度说，半仓总是要稳妥一些。