主题：【原创】中国富人的房产财富心态分析 -- 陈经

中国人重视家庭，喜欢买房，结婚要房，这是大家都知道的。富人喜欢买房，这也是社会常识。但是，富人对房产到底是什么心态，其实有一些细节，许多人可能有所误会。至少我在弄明白后，还是有些吃惊，想通了一些事情。

1. 富人买房的目的是什么？

富人买房自住，即使要很大，也一下就解决了。改善性地换自住房，也是一下的事，不是买房的主要目的。富人买房，是置办家产，是为了传之子孙。在富人心目中，房子是最可靠的家产，其地位远高于现金、黄金、股票等等。买了房，就变成了“祖产”，这些产业，就一直作为家族资产传下去。买自住房，买一年住十几天的房，买不住的房，都是为了变成“家族资产”。

2. 富人会买什么样的房产？

富人对房产的地点与档次很关注。心态上至少要在一线城市有三个以上的好房。目前北京、上海、深圳、杭州等四大一线城市的房产，具备了这样的形象。当然这是动态变化的，其实就是要好城市好地段的好房子。原则就是，一般老百姓想要又买不起的房子。另外，富人比一般人更多考虑商业地产铺面，这是一般人不太考虑的，价值应该更高。

3. 富人买房是炒房么？

炒房的只是小部分富人，许多穷人也来炒，主要心态是投机。炒房的一般要靠贷款，对于房地产政策很敏感。一般的富人买房，目的不是炒房。富人就是喜欢买房，并不是用专业炒房的心态来买的。

4. 富人买房贷款么？

富人会贷小部分款买房，有时出于方便的目的，贷款额度用用也没坏处。但主要用自有资金买房，经常就全款买了。富人买房是置产，有闲钱来置产。贷许多款买房就有些象炒房了。富人也有能力不贷、少贷。富人买房对价格也不太敏感，生意好反正买得起。

5. 富人会不会卖房？

许多富人买房以后，都挣大了，翻几倍的不少。但是富人一般不会卖房，观念就是房子不能卖的，卖房就是败家。卖房挣了钱也没什么高兴的，房子比钱好多了。有时生意周转不上，被迫卖房，这都是不乐意的。如果有办法周转上，都尽量不卖房子。卖出房子后，家族听说了也不高兴，传出去名声不好。

6. 富人的房子出租么？

富人买房不是炒房，买了房子就当是自己的，不想出租。富人就是看着自己有许多房子高兴，不靠这些房子挣钱。也会怕外人把房子住坏了。租金那些收益，不在考虑之列。富人买房不是为了挣钱，挣钱靠其它日常生意。如果需要租金来补现金流，这说明生意有麻烦了，那干脆卖房就行了，不需要费劲搞细水长流的出租业务。

7. 富人为什么这么喜欢房子？

这是一种封建社会传下来的地主心态，比较中国特色。由于社会主义、资本主义时间都很短，传统中国富人心态还是象地主。现在地都是国家集体的，不能买地了，富人觉得很可惜。如果能买地，富人一定会把地买下来，在上面建自己的庄园，越建越大。买不了地，只好买房子。因为这些房子是不带地皮的，所以就对房子的要求比较高。一般的房子又没地皮，又没档次，没兴趣。而在实际的生活中，好房子确实升值了，富人做对了，更加促使这种观念强化。另外在应对危机的时候，好房子被证明是有价值的资产，可用于抵押换取贷款，降价卖出也容易，有实际的价值，可以认为是家族生意的根本。

以上是我个人的主观观察，我认为这代表中国以企业主为代表的传统富人的心态。一些理工科高知富人，文化程度较高，学多了现代财富观念，这样的心态应该较少，而是倾向于当资本玩家。这只是我基于有限信息来源的观察与推断，不是可靠的统计数据与事实，无法证明。愿意相信就接受，不信也证明不了。

基于这种观察，我认为，富人的心态对好房子的价格有决定性的影响。如果一个收入一般的人，想要买富人喜欢的房子，那么必然面对离谱的房价收入比、租售比，需要咬牙顶过去。这种好房子降价的可能性不是太大。2008年降了一些，是因为富人的收入也碰到困难了。2009年又往回涨，因为社会资金面宽松了，富人不用卖房，还继续买房。穷人的收入涨不涨不管，只要富人的收入上涨，好房子的价格是会持续上升的。而中国的现行体制，决定了富人的收入比穷人更容易上涨，这也是过去一段时间实际发生的事。

因此，中等收入的人想要买体面的好房子，等待并不是好办法。比较好的办法是提高收入，变成富人，买房就容易了。也可以树立正确的人生观念，不要去和富人较劲抢房子。或者大着胆子借大钱买好房，忍受较高的月供，想着这好房子值钱，并在升值获巨利后及时卖出，生活还是有奔头的。最不应该的是，借大钱买日后不值钱的坏房子，或者买了个好房，但在房子价值要转向下时没有及时卖出。那以后可能很悲惨，辛苦二三十年后，手里的房子却卖不出价了，理财失败。

通过以上细节分析，我们知道富人对房子的观念比较传统，其实并不是天然正确的。富人的房产观念，将使社会资源向建好房子倾斜，大量空置，对国家经济不利，GDP上升了，真正有用的经济产出却没有相应增加。高科技、现代服务业，富人不去做，醉心买房，社会发展的动力不足。因此，富人的观念必须改变。改变的方向也很明确，就是从地皮、房子等封建味浓的，转到股权投资、股票、基金、债券等较为现代的资产。

政府有许多手段促使这种观念转变。显然收物业税是一个办法，遗产税也有用。收物业税，至少可以使得富人将许多房子放出来收租，这会减轻社会压力。政府出台政策以后，应该会影响到富人的心态，影响好房子的定义，这很复杂，一时说不清楚。

本文的主旨在于，指出中国好房子的价值根基在于富人的心态，而非租售比、房价收入比等理性数据分析。

（完）