主题：【原创】房价涨到250万一平后（仅仅是非专业地探讨一下） -- wingbro

从有效市场理论来看，价格的摆动由市场客观决定，没有什么合理不合理的说法，涨到多少都是正常的。

用这个观点来看房价，得出的结论就是房价没有顶点。

这话站得住脚吗？起码到目前为止，这话没什么问题。而且政府行政部门也有公仆站出来禀报：主子们，房价还要再涨二十年……

更让人心碎的是，以上海内环为例——以十年为时间段——根据上个十年房价的变化，接下来的二十年房价将达到250万——人民币。再换算一下，就是说一套100平的房子价格将达到250，000，000元。

2009年上海城市人均年收入28838元，增长率为8.1%。因为不是很严肃的统计，我们简单点按一家一年10万元，每年增长8%来算一下，20年之后大约是45万。

再做个除法，250，000，000÷450，000=555.5555555555555555555555555555……，鉴于为了保证本文不专业的特点，就算它是550倍好了。

就是说，在2020年，上海的年收入房价比将达到550倍。我们再算一个，按照一百年4代人，就是说不吃不喝，22代人才能买到一套2室2厅。

画面闪过：残阳下，扬州城弥漫着浓浓的血腥，清兵最后一支的马队踏着厚厚的尸体呼啸而去，巷子里一堆尸体动了一下，紧接着一个女小孩和一个男小孩从尸体堆里探出头来。

“他们走了，我们的房子没了……”看着远去的马队，男小孩说道。

“杀了十天了，扬州呆不下去了”，女小孩叹了一口气。

“听说苏州府的海边有一条黄浦江，没多少人，我们到那里去吧”男小孩又说道。

“那里房价贵吗，我们买得起吗？”女小孩又叹了一口气。

“我们买不起还有我们的孩子，终有一天能买得起房子！”男小孩又又说道。

“对，我们的孩子，他们总有一天会完成我们的愿望的！”女小孩眼睛一亮，握住了男小孩的手手。

五百几十年后，上海内环一套两室两厅的毛坯房里，一须发皆白的老者，颤颤巍巍地将三柱清香插在一个古旧的香炉中，严重的热泪不由得夺眶而出。

“感谢列祖列宗22代积攒的家财，我们终于买上房了，你们都可以瞑目了！”老头嚎啕大哭着跪倒在挂满了一面水泥墙的牌位前。

密密麻麻的楼群中，他的哭声淡淡的……

房价到底有没有顶点。历史上有永不终结的上涨吗？这里要分析一个问题，如果市场机制不能约束价格的上涨，那么能够决定价格的上涨幅度的因素是什么呢？

我觉得是社会心理层面上对房价信心崩溃带来的连锁反应。

这种崩溃最有可能出现在房价接近普遍的心理预期极限点位。每个人心中对于房价都有一种理性的判断，这就是最终买家承受力的极限。这个极限在各国各地区各阶段都不同（这是废话，但不说好像觉得心里不踏实），按照我们定居农耕的传统，地对于每个中国人——不管自己能否意识到——的意义都很重大。在现在土地国有的情况下，有一套属于自己的房子可以成为很多人全家一生奋斗的目标。

但是，当一家，或者说小夫妻一家+双方父母两家=共计三家奋斗一辈子也卖不起一套房子时……

人人都知道，到这个时候大家已经买不起房了，房子炒作的价格越接近这个极限，越多的最终消费者就会离开市场，房价通过炒作者之间的循环得到维系和继续的上涨。越是这样，每个人的心中就越恐慌，都越担心是不是会下一秒钟就崩盘。

为了让疯狂继续下去，肯定会有很多舆论宣传的手段来影响大家的心里，让炒作者们将希望寄托在未来的不可预测性。但是，最终还是会有一个人（或一部分人）首先承受不住精神压力，开始抛售，于是连锁反应发生，价格开始下跌。

在这个下跌的过程中炒作者是不敢再接盘的，只有足量的刚需进场，才能起到缓冲房价下降势头的作用。但由于之前冲高的势头远远超过了刚需的极限承受能力，因此只有下降一个比较大的幅度才能进入刚需的承受范围。

这个极限价格点和刚需承受力之间的阶段，将是一个价格加速下滑的阶段。者带来最大的问题就是这种下滑如果体现出比较快的速度，必然将严重影响刚需的购房愿望，这将带来房价下行的加速度。

于是，向上涨一样，下行的恶性循环也有可能形成。

当然这些分析都没有考虑政府可能托市的因素，大量热钱和操作者之间的联盟。这只是一种可能出现的可能性。

个人认为，这个下行开始的时间点近期还不会出现，起码要超过刚需的承受极限，这个极限就是即便三家人倾家荡产也买不起了。、

除非有新的更有力的政策出台，达到这种状态只是一个时间问题。根据目前社会投资渠道和现金流的状态，达到这个时间点应该也不会太慢。

两年？五年？

不知道……

希望有奇迹发生，不要出现这样的状态，由于我们经济、政治和房地产联系的紧密性，这种打击将是很沉重地。