主题：【原创】房地产问题分析 -- 瑞士

大纲：

一、高地价是怎么产生的？

二、如何看待炒楼？

三、价格管制有用吗？

四、未来市场展望

一、高地价是怎么产生的？

现在有不少媒体专家对政府的土地招拍挂制度进行猛烈抨击，对目前的高地价咬牙切齿。其实土地价格是市场决定的，每次卖地政府只是定个底价，是非常公平的价高者得。

土地需求不是简单的商品需求，而且是derived demand。这样的需求是其用途决定的。由于土地是无法移动和gift of nature的，因此本身不存在机会成本。土地本身并无价值，但若有市场需求，再加上合适的运营，那么土地将有价值。土地本身最具价值的部分是其地段。

那么地价的决定因素如何产生？

1、地价是由供求决定的，价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。

实际在投标前，首先会对未来土地供应量有先决了解，然后会核算建筑成本以及税费，合理的利润（residual value)来确定地价。

在经济迅猛发展阶段，开发商看好后市，争相购入地皮。相反，如果开发商看淡未来市场预期，那么为了维持公司利润，自然不愿意去高价拿地，那么出让价格将下跌。若遇到经济衰退，那么开发商都非常谨慎，甚至会流拍（比如2008年时各地出现的土地流拍现象）。所以，所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上，而不仅仅为政府政策能够推动。

2、政府影响地价的能力

不过，这不代表政府完全没有能力去影响地价，政府可以一定范围内用控制土地供应量和区域规划来影响地价，为什么说只是一定范围影响，原因如下。

（1）在目前我国18亿亩农田红线为前提下，我们可以对土地存量进行固化推算，即增加现在土地供应量会相应减少将来的土地供应量。因此，政府能够采取的措施是，如何有效的分配现在和将来的土地供应量，但却不能够创造土地（除非去开发新的土地资源，如填海造地）。

（2）开发商投地价格是根据未来市场或房价计算出来。如果市场呆滞，那么开发商根本没有兴趣购买土地进行开发，这时政府就算不管，地价也是下跌。

（3）假定目前的土地两元制度短期不能够解决，那么中国城市化进程中，城市土地与人口的矛盾基本可以固定。因此，政府所能够做的仅是将人口和土地，利用规划手段部分转到最急需建设方向，却不能够去压制人口移动来做为解决矛盾的手段。

3、楼价影响地价

近些年，土地拍卖收入政府腰包大丰，但这期间房价也大涨。但2008年土地供应量大减，政府卖地收入也大减，可见房价是随经济波动，政府的控制措施只是一方面原因。

4、现在很多专家希望对拍卖的土地定下个底价，社会人士以为地价越低，开发商会将房屋大减价甩卖。希望大家注意：是房价影响地价，而非地价影响房价。这里讲个小故事，当时是英国在19世纪初期和拿破仑战争期间。当时小麦价格不断上涨，而面包又是主食。农民异口同声谴责是地主囤积居奇，令小麦价格暴涨，要求价格管制。这时D.Ricardo指出，小麦价格暴涨是因为战争的原因造成短缺；另外一方面，小麦价格上涨吸引了大批农民生产小麦，竞争的结果是种小麦田地租价也被抬高。由此可知道影响小麦价格是地租，而非相反。

参考资料：中国法院网“从小产权房的法律性质看中国的城乡二元土地法律制度 ”外链出处

二、如何看待炒楼？ [ 瑞士 ] 于:2010-04-29 04:59:29 复:2856238

1、如何定义投机

当房价高企时，各界异口同声讨伐炒楼令房价高升，民不聊生。然而对炒楼如何定义，本质是什么，并深入研究投机对经济有什么影响，这些问题需要我们进一步剖析。

J.M.Keynes曾经说过：所有纯粹以市场心理作为估计的经济活动是投机，而任何根据未来经济前景进行的经济活动是投资。投机或投资之间区别只在一线间，在现实面前很难具体认定，因为任何经济行为都会考虑到市场心理和基本经济要素。投机或投资，都是市场资金对未来预期回报的一种具体效应，资金面向高回报处流动，在市场经济条件下，是种必然。

那么用时间划分投机和投资，长线或短线是不是可以界定投机或投资？由于对市场前景是预期是不断变化，有时是一夜间可以有巨大转变。假设你有个物业，本准备长期持有，因市场传来利空，你可能马上要转手。因此用短线或长线衡量投资或投机，也不太合适。

那么是不是先低价囤积，然后高价出售？

待续，我这些天有点懒得写，先积累几天，然后再写

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