主题：【原创】后“国十条”时代：十字路口的选择 -- 2313234454dfsd

自4月中旬开始的房地产调控政策，至今已经三月有余。借着国家经济相关运行数据下滑的东风，要求政策松绑之声不绝于耳。整个政策调控已经进行了后“国十条”时代，大胆地预测，政策调控可能会进入一个观察微调时期。

这个时期对市场参与者来说，都是最为难熬的时期。于地产商而言，是战略相持阶段比耐心比意志的关键时期；于购房者而言，希望在一点点的破灭，希望的房价大跌之势不仅没有出现，反而有稳中有涨的势头。这种希望的破灭表现于观望者重新投入到看房潮流中，整个市场开始趋于活跃；于政府决策者而言，无论是松还是严，都举棋不定，这有赖于全国经济整体运行趋势的判断。寄希望于未来两三个月内的房产政策的松绑，基本上是不太现实的猜测。

但从政策运行三月余的效果来看，如果悲观地看待市场反映，未来的房市很可能会有一个房产销售的“小阳春”。促成“小阳春”的主力军就是政策所鼓励的自住型首次购房者。经过几个月的相持，似乎最先顶不住的却是购房者，而不是玩弄资金运作的地产商。在政策之初，除却一线城市房价有过政策性震荡之外，其他地方的房价并未如预期一样狂跌不止，反而有顽强上升的势头。这对购房者的心理压力是不言而喻的。

这种十字路口的抉择最为考验决策者，也考验着购房者的心理素质。最不被考验的是那些有实力的房地产开发商、手持住房的二手房东。

从政策出台伊始，就表明了政策的临时性。并且在运行的实际过程中，也确实出现了一些问题，需要政策制定者正视：

一、 限制了相当部分的改善型购房者，并且这些改善者也属于必须要改

善的类型。比如，二套房贷的利率上浮，以及认房认贷的限制，就让原来购买小户型过渡者，基本排除在了购房者之外。这些人也确实有改善的现实需要。随着生育小孩，家中人口不可避免的多起来。并且不仅仅是增加一个小孩的问题，随着小孩增长的还有养育小孩的人口增长。这就必然地需要改善为大面积住房，起码需要两房。作为政策的施行，必然需要以民生为本，而非因控制房价也限制了人们改善民生的愿望——我们只能推迟其进入市场的时间，但不能无限期，最多一年。在市场中，类似购房群体数量巨大。特别以70后，80后这一群体为主力军。因此，以后政策的调控必然会考虑到这一部分群体的改善愿望，也就是对二套房贷利率以及二套房认定标准的重新审视。

二、 三套房贷利率的异化。其实，在认房又认贷的情况下，三套房贷与

物业税有类似的功用。现实是，除了部分一线城市明确了三套房不予以贷款，大部分城市的执行发生了异化。或者做抵押贷款享受基准利率以对冲上浮的压力，这对于有购买能力又有还贷能力的群体，基准利率是可以接受的。如果加上对房价上涨预期的乐观，三套房贷利率的执行面临着尴尬。那么，在今后的调控中，三套房贷的执行细则与标准，应该有可操作性的政策出台。

现在让政策制定者作出房市走向的判断，是太难了一点。尤其需要结合国际金融危机的二次探底的考验、国内经济运行情况、以及国内民意压力等方面综合考虑。但政策实施以来，正处于一个不上不下的状态，对政策制定者来说，这需要智慧和勇气。

但综合这三个月的一手市场信息，如果对未来的国民经济整体运行持乐观态度的前提下，有以下几个观察点，可以让购房者更加理性地对待现在的房市彷徨。

第一、一刀切的执行三套房贷，并将这项政策长期化。如果从现有国情出发，房产税只是个噱头，物业税还路漫漫，不解近渴。如果一刀切地执行三套房政策，无论住房套数还是银行贷款次数，一律不予贷款，本身就可以将几乎全部的炒房者排除在外，余下的都是身兼炒房与住房两项功能的蚁族。这项政策的功用，可以媲美物业税，比房产税还要有效快捷。

第二、修正二套房贷的部分政策。特别是那些本身没有住房，但有银行贷款记录的购房者，以及有唯一住房，且为小户型者。这就需要对二套房贷的认定标准适当地修正。针对家庭唯一住房，且银行贷款记录不过二次者，应该给予享受首套购房的贷款利率优惠，但可以适当提高其首付比例，比如四至五成。

第三、廉租房、经适房应该在政策方面加大关注力度。这是解决燃眉之急的最好办法。如果这项针对低端市场的惠民政策搞不好，房地产市场就不可能健康发展，房价上涨的势头也不可以真正遏制。这不仅是中央政府的责任，更是地方政府的义务。如果不从政绩考核方面入手解决，是不可能真正约束地方政府投入资金建设保障性住房的。

如果要预测未来的房价的话，可能上涨还是房地产的主题，但在可以预见的两三个月内，可能还会持续目前房价继续上涨、买方继续观望的状况。但过了这两三个月，也就是到了年底，就是各方显神勇的时候了。开发商如果能够再顶两个月，更多观望的购房者将重新入市，届时，开发商和二手房东肯定会笑翻了天。