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主题:【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日

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家园 【原创】从一个short sale看美国的次贷危机

最近在美国买房子,发现市场上有很多很多标识为bank owned;foreclosure;bankruptcy或者short sale的房子。

至于这些的区别,我的理解如下(不一定对,错误的请方家指正)

Short sale就是屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值,屋主通过short sale来清理债务,这个过程必须得到银行approved。

foreclosure:如果屋主的short sale无法销售,则进到foreclosure,这一步,通常就是我们所说的法拍屋,银行通常会进行一个拍卖,不过据经纪说,80%以上的房子拍不掉。

Bank owned:拍卖不掉的房子,就转为银行所有。实际上,法律意义就是屋主将房子卖给银行。在成交记录上,你就会看到这样一则记录:

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Bankruptcy:这个情况最复杂,通常是屋主申请破产,也就是他除了房贷,还有各种其他债务,例如line-of-credit,信用卡债务,政府的tax等等个人债务,都必须捆绑在这个房产上。这种房子经纪建议是不要买,很麻烦,你要应付很多的lean holder。

好了,简单解释完这些,就来看一个我经历的short sale

上月,我看中一个刚刚出来的房子,位置,价格都很好,看成交记录,上一次成交是在2003年,50w整,现在开价也是50w。结果一问,已经是multi-offer,于是我们立刻一咬牙,加了1w下了一个51w的offer,终于拿下。这个房子不幸,也是一个short sale。下面就只能等慢慢悠悠的银行approved的过程。让我们体验一下美国的金融效率。

大约两个星期后,收到title insurance的来信,他是作为escrow holder,也就是第三方中间人。其中有一个文件,说明了这个房产的债务,我想可以从这里管窥一下美国的次贷危机。

这是开价和估值:

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首先,我们可以看到第一个债务,就是他的mortgage。

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2003年的时候,成交价是50w,现在他还欠32w+,估计那时他的贷款总额是35w,首付15w,这样看来,除非是在房价大跌的时候,例如07-09年间买进的,这个贷款应该是安全的。这个首付额有30%,也是很合理的。

问题出在第二份贷款上:

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这是一个line-of-credit,总额有42.5w美其名曰,个人信贷。不过我们知道,在北美这,个人信贷通常也就3-5w,如果有个40w的line-of-credit,除非你是比尔盖或者巴菲特,那么基本一定可以肯定这是一个附加在房屋上的line-of-credit确定无疑。07年,正是房价最高的时候,那个时候,这个房价的估值到了100W以上,于是,屋主很容易用这个房子申请到70%的credit limit,减去mortgage债务,有个42.5w的line-of-credit是很容易的事。

我们可以想象一下,你上网,登录到你的银行,看到available balance是42.5w,这些全部是可以立刻cash out的,是不是很诱人啊?利率还低得要命,基本上就是prime rate,大约3%吧。

购买豪车,度假,或者买investment property,要么投资一直看涨的股票市场,要不自己开个生意,到中国看看有什么商品可以倒腾。呵呵,一切一切,似乎都在表明:明天会更好。

至于亏了?没问题,大不了卖房子就是,说不定,明年房价就变成120w了。卖了房子还有一大笔现金,仍旧不失为一条好汉。

对于银行,也很美好,贷出去的金额,一直控制在房价的70%以内,只要不跌过30%,这一切都是很安全的。

对社会,也很好,大家都有钱,那么消费旺盛,整个社会经济欣欣向荣,经济好,就业好,房价就会继续上升,这简直是一个完美的正反馈啊。

不过~~~~~上述过程最大的问题是,谁在从事生产?

如果~~~~~~资金和商品都是无成本的,这个过程的确有可能一直持续下去,公主和王子能一直幸福地生活在一起。

这个屋主就是怀着这个美好的预期,在2007年取出了42.5w的line-of-credit,过上了幸福的生活。

到了现在,突然,也许并不是突然,他丧失了收入,更糟糕的是房价竟然腰斩到原来的一半,他无法偿还他的债务,甚至无法偿还债务的利息。留给他的只有两条路,一是通过short sale卖掉房产,清理债务。另一条就是借其他的债务偿还老债务的利息。第二条路,可以肯定,他能借到的新债务一定利息远远高过他line-of-credit的,例如信用卡的债务,利息可以到20%以上。除非他能够很快获得很好的收入,或者房价短期内迅速上涨,基本上,这条路将把他导向破产。

于是他选择了相对理性的short sale来清理债务。

很有趣的问题是,对这个房子,他首付了15w,银行前后给了它77.5w,如果加上期间屋主付的利息,总共投了进去应该有95w吧,现在,只能卖51w,还有44w去了哪里?可以说部分利息支付给投资人,也就是银行的股票拥有者,那么另外的至少40w呢?

这个就是美国的金融危机,财富消失了,蒸发了。

从微观角度来看,屋主用这些钱购买了服务,商品挥霍了,或者投资股票生意失败了,总之,这些钱流到了服务,商品的提供者和其他的投资人身上。当然其他的投资人也会将这些钱继续投资或者购买商品或服务。总而言之,这些钱,除了仍旧滞留在投资市场的钱以外,还是流向了生产环节。用美国人的话,就是都流到了中国人手里,变成了2w亿的一部分。这2w亿,又变成了12w亿在中国市场流动。

于是,更有趣的事情发生了,我们可以看到美国在抱怨,中国人抢走了他们的工作机会,抢走了他们的财富;中国人也在抱怨,中国人生产了产品只换来无用的美元,输入了通货膨胀。

回想一下几年前,美国人的幸福生活,只要你有一个社保号,就可以贷到房屋贷款(first mortgage),比如85%,剩下15%的首付付不起怎么办?没问题,有金融机构很乐意为你提供二级贷款(second mortgage),为你付这个首付,只是利息高一点点而已。也就是,你一分钱不花,就可以住上大豪宅。至于以后的还款?没问题,随着房价上升,你可以把上涨部分继续贷出来,这些钱足足够你还款加日常开销的。日子多美好啊。流浪汉住豪宅,绝对不是梦。这次的金融危机,也算是这个国家在为前几年的挥霍还一部分债吧。

其实对比中国的房市,我感觉中国房市并没有美国这种暴跌的可能性,首先,就业率在那摆着,没有大规模断供的可能性,再加上中国的亲情观念,断供是很难出现的;第二,银行没有像美国那些second mortgage和line-of-credit之类的金融产品,也就是不存在很短时间内房价跌破债务的可能性,这就不存在大规模断供的动机,毕竟你继续供款比 你断供从经济上是更合算的。

看来房价虽高,最大的可能性也许仅仅是低于通货膨胀的阴跌。

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