主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机

我弟弟是开发商老总，真正的帐不是这样的。举几个例子：

1. 容积率。容积率的计算本身是有弹性的，容积率本身不是刚性不能变动的。通过容积率的变动，开发商可以赚取你想象不到的利润；有的面积不计算在产权证上，但是算赠送的，当然，这种房型房价提高了；

2. 临街商业房的价格是刚刚的；

3.人防工事，社区内学校、医院等都是政府出钱，出地的， 这里面嘛， 当然可以上下其手；有一些地下停车库也是没有产证的，永远不卖，供物业出租；

4.增值税政府实际是收不到的，因为一部分房子用于物业管理，居委会，会所，还有一部分是商业出租，开发商一直不卖，所以达不到全部销售， 甚至85%的门槛， 许多房地产公司是以项目制在运行，结束之后公司空壳运行，根本征不到税收；

5. 精装修是典型的税收转移手段

6.房地产公司很少做电视广告，平面媒体的广告价格其实很低；

所以，开发上账面上说10%的利润，实际上往往30%， 所谓的钱都给了政府，就是在转移怨恨，促进销售的手段而已。政府拿了卖地和交的税， 要动迁，要修相关的路（修路是最看不见成本但成本最高的，一旦牵涉到动迁，几亿是平常事）、要建学校医院派出所等，水电煤企业也要做联通，新的小区往往很偏，配套的成本很高。