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主题：【原创多图】房市一角 -- 美国加州旧金山湾区（东湾） -- jack
家园 【原创多图】房市一角 -- 美国加州旧金山湾区（东湾） 更新形式为不断修改主贴。行文掺了不少英语，有些术语不好翻译，见谅。
本篇以旧金山湾区（东湾）为例，谈谈自己的对房市的体会。
以旧金山湾区（东湾）为例，zillow.com上面房产10年走势，98-99年以前,虽有小涨,价格还未离谱。2室2卫，1,110 sq ft（100平米左右）的condo（一层）或者townhouse（2层）,在东湾一般的好区(不是mission San Jose), 售价20万上下.2001年,售价30万上下.2001年至2003年,经济衰退,房价持平.2005年,售价40万上下.2006年,达到顶点,售价50万上下,不少投机者被套其中.2007,2008,跌到40万上下,但空房多买者少. 房产热的时候,买房像打仗一样,买主竞价，40-50万的房子，多过标价5-6万。
现在的湾区市场，foreclosure（付不出贷款债主收房）开始，大量的次贷买房者即将付不出贷款（go fault），或者要foreclosure,或者要short sale。我说债主而不是银行, 是因为有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,也有wells fargo, Wamu, 德意志，印度，日本，中行，等等。foreclosure- 付不出贷款债主收房- 没深莫好讲得, 有老老实实交房的, 有肆意破坏的, 有暂时租出去而不通知租户的,也有打开大门,自己走人,房子成为流浪者/毒贩子/动物聚居地的. Short sale, 是指次贷买房者在付不出贷款前或者之后, 不愿foreclosure毁坏自己的信用记录, 也不想赔给债主房子的差价 (当年贷了50万的房子, 现在只值30几万), 主动和债主配合, 降价售房. 债主来说，可能会有3个回复。或者同意，派来估价人估价，然后以低于市场价出售，或者不置可否，让次贷买房者自己折腾，拿到买主报价再考虑，或者不同意，直接收房。收房是要花钱的, 又有房子被破坏的危险, 收来以后,每月维护也要花钱, 对于债主来说, short sale也是一个折衷的选择.
short sale，听起来不错，对债主也好，英雄断臂，对次贷买房者也不错，白住几年自己不损失信用，对捡便宜买房者更好，便宜办大事，真的操作起来，情况各异。前面说到，有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,,也有wells fargo, Wamu, 德意志，印度，日本，中行，等等。次贷买房者往往是0首付，2个贷款，一小一大，这两个贷款，往往不在一个债主手里。short sale的收益，先归还哪部分贷款，也是有规可循。这里就有一个卖得低了，那位债主损失多的问题。对于捡便宜买房者还有一个很大的麻烦，次贷的债主往往手里有成百上千个房产，具体就是，债主管理次贷的部门每个职员手里都有成百个房产，这些职员没有决定权，决定权往往在管理次贷的部门主管手里。这些职员，工作积极性不高，当然工资也不高，而且也不想担风险。这往往导致捡便宜买房者的报价递上去，债主2，3个月还没有回复，而且谁也联系不上，当然也有例外！次贷买房者short sale，把自己的房子售价标得很低，邻居30万我20万，邻居40万我30万（当然，邻居很生气，后果不严重），招来捡便宜买房者无数。这个价格大多是2001到2003年的水平。捡便宜买房者里头就有至少两种，自己买了住的和在上一个泡泡里赚到的投机者。这两种人出价不同，自己买了住的，比较接近标价，投机者自然不会老实，low ball,价格更低。那末债主会接受哪个，逻辑上考虑，哪个价格高接受哪个，其实不尽然，可能会有暗箱操作，银行可能会优先考虑从自己这贷款的，等等。债主接受报价后，往往会要求买主尽快交割，而且，房子是sold as is,不管修理，当然发现问题，有可能可以还价。极端情况，次贷买房者从付不出贷款开始short sale，到最后走人可以拖一年。也有，债主突然决定，不再允许次贷买房者short sale，直接收房轰人。short sale虽然有种种麻烦，但是价钱合理，还是有吸引力的。
邻居卖30万我卖20万，邻居40万我30万，这样的房子我看过一些，有情况差的，地毯很脏，一地破烂，自己搞得没有完工的劣质装修，有房子还行的，有房况不错的。我遇到的次贷买房者，大多是西班牙裔，也有巴基斯坦的，这里没有种族歧视的意思，只是说这些人的还贷能力不高，可能就是用0首付，前几年只付利 息，后面让你割肉的贷款陷阱，predator loan。一个房产经济告诉我，他的一个short sale客户,不太懂英语，前两年买房时，经人介绍，拿了个predator loan，介绍人进帐上万，而贷款者，在享受了1-2年低月供的好处后，今年月供涨了2-3倍，4500一个月，付不出贷款，房价倒是没跌太多（15%- 20%），可是卖房的人多，买得少，卖不掉，不想foreclosure, 只好short sale。看short sale的房子，有点麻烦，因为卖主往往还住在房内，所以看房时，往往会遇到卖主一家人。
给个例子，外链出处
2层，888sqft, 2室1.5卫，历史售价如下。
10/12/2005: $361,000
11/24/1999: $153,000
02/10/1993: $134,000
02/2008报价如下：
$239,999
2005年的价格, 361,000,可以在美国其它地方买5室或者6室的新房，贵得太离谱了。这个小房子周围满是豪宅，要价接近100万美元的比比皆是。近处有一全新小区，铁路桥紧邻其侧，售价从90万美元起。
下面谈谈贵点的房子。下面贵点的房子和上面的房子，在一个城市里，不在一个区。
先贴一些自己拍的山顶豪宅图片。如果照片里有河中兄弟的家宅，请通知，一定摘除.
这些山顶豪宅，价格不菲，多在百万以上。这和前面的$239,999小房子，不是一个级别。个人以为，从风景的角度上说，有山有水为佳。从学区上说，小学初中高中，没有最好，只有更好。从人文的角度上说，种族多样性和统一性（中国人多>40%）这个区占全了. 当然，价格上也是一流，房产均价119万多。
给个例子，[URL=]http://www.zillow.com/HomeDetails.htm?zprop=25021699 [/URL]
5室3卫, 2,674 sq ft，历史售价如下
03/31/1999: $553,000
02/2008报价如下：
$1,280,000
本帖一共被 4 帖 引用 (帖内工具实现)家园 这888平方尺是使用面积还是建筑面积？ 家园 是使用面积 在美国基本都是指使用面积，不包括车库，阁楼，地下室。如果你自己改建房屋，而未得到市政府批准，这样多出的面积也不算。
家园 南加的总体房价虽然没有湾区那么恐怖，但是这些年也是涨得不成样子了 家园 老兄对东湾房市怎么看？ 照片上是Mission Peak下的豪宅吧，确实是很贵的地方。
最近一年家里人口暴增，常住人口Double，算上流动人口就Triplele。所以也开始考虑搬大点的房子。周末去看了三个房子，其中有一个就是如楼主所说的银行收回的房子。地毯肮脏不堪，厨房用具一层油，院子里杂草一人高，最惊人的是主卧室墙上一个大洞，显然是受到口径不菲的重锤猛击所致。
家园 花 “有肆意破坏的, 有暂时租出去而不通知租户的,也有打开大门,自己走人,房子成为流浪者/毒贩子/动物聚居地的.”--这样做就不怕惹麻烦，吃官司？
家园 巧了! 这后头几张图咋看着忒眼熟捏？
是在MISSION SAN JOSE吧？ 说确切一点，第一二张图可能是在HUNTER接到MISSION BLVD那一段。如果是的话，房价是在二百万左右，不止一百万的。short sale虽然有种种麻烦，但是价钱合理，还是有吸引力的。本人倒是不建议买SHORT SALE的房子。原因正在于种种麻烦。一言以蔽之，SHORT SALE的房子过户前，主动权完全在LENDER手里，买主的权益很没有保障。买主在下OFFER时，不单要交纳定金，自己要出钱做各样检查，最麻烦的是，银行之间的扯皮，TITLE上其他的LIEN等猫腻令得交易迟迟没有定论，买主还被锁住不得动弹。等到三两个月之后，若是银行决定不卖，一脸一头的灰都要买主自己承担。
更何况现在很多FORECLOSURE在买主下OFFER前就言明在先，"They are not interested in looking at Low-Ball offers or buyers attempting unlawful or "shaddy" deals." 就如楼主所说，即使第一贷款银行肯卖，第二贷款也不愿意“所有的问题都自己扛”。因此，想要占LOW-BALL便宜并不是那么容易的。
SHORT SALE不要碰，那碰什么呢？可以买已经是BANK-OWNED-PROPERTY。在我这段时间的经验中，凡是你认为SUPER DEAL的，大家也都看得明白。MULTIPLE OFFERS是司空见惯的。要胜出，靠10~20%头款外加一纸银行的PRE-APPROVAL的旧思路是不够的。因为以往做一个贷款，要在二三十天内做下来，绝对没问题。现在却很可能需要两个月之久。债主没那个耐性等。谁有大量的现金（包括股票等）以及已经办妥的用现有房产抵押的EQUITY LINE的，谁就会被卖方优先考虑。
- 复 巧了!
家园 San Diego拍卖的房子比温哥华便宜多了 看看foreclosure.com，SD和佛罗里达的房子真是越来越便宜，呵呵，等到了底，买个房子玩玩也不错，气候比温哥华好啊。
现在信贷紧缩，房价低好多人也没法买，条件不够了，美国人毕竟储蓄少，刚毕业的学生大都一屁股债，国外能到美国买房的毕竟少。和当年次贷正好相反，联储局再减息也没有用，不是放松货币供应能解决的问题，银行吃了大亏，有钱也不敢随便放贷了。
家园 飞人兄好久不见了。 看到你的视频啦。。。原来飞人是个帅哥呢。呵呵。恭喜飞人兄事业越来越顺遂！
佛罗里达和拉斯维加斯等都是此波跌价最凶的城市。你说得没错，若是再便宜些，弄个VACATION HOME也不错。不过，地段好的，估计也跌不到哪里去。
- 复 巧了!
家园 做个贷款要两个月？如果这是普遍现象，那房地产肯定还会跌。 家园 PURCHASE比REFI的作业时间短些 贷款行业运作中，买屋贷款比重新贷款有优先处理权。要在30天内完成购屋贷款目前还是有一定程度保障。重新贷款从递交文件，到锁定利率，到ORDER DOC，直到CLOSING花上两个月并不夸张的。我自己目前在做REFI，仅仅ORDER DOC到贷款公司收到文件这个简单不过的程序就花了一个多星期。
我想目前之所以贷款这么慢，是有四方面的原因。一，银根收紧，贷款公司对资料审查更加严格仔细； 二，虽然整个房市处在放缓及走下坡的形势，但“买方市场”在相当地区也造成一定吸引力，那些地区的交易还是相对活跃的；三，上阵利息下降，重新贷款的申请顿时大增；四，大量贷款公司倒闭或者裁员，人手不够自然拉长了处理时间。
- 复 巧了!
家园 short sale的麻烦。 我也写了。
买主在下OFFER时，不单要交纳定金，自己要出钱做各样检查，这个，是在债主接受你得offer之后。
自己买房不会像投机者那样low ball的，投机者的low ball低的就像要抢房。
SHORT SALE不要碰，那碰什么呢？可以买已经是BANK-OWNED-PROPERTY。在我这段时间的经验中，凡是你认为SUPER DEAL 的，大家也都看得明白。MULTIPLE OFFERS是司空见惯的。要胜出，靠10~20%头款外加一纸银行的PRE-APPROVAL的旧思路是不够的。因为以往做一个贷款，要在二三十天内做下来，绝对没问题。现在却很可能需要两个月之久。债主没那个耐性等。谁有大量的现金（包括股票等）以及已经办妥的用现有房产抵押的EQUITY LINE的，谁就会被卖方优先考虑。这个写的不错。short sale也不是碰不得，如果你不急着买，有心情等待，也不失为一个出路。
图确为mission san jose,hehe.
- 复 巧了!
家园 你对湾区市场怎莫看？ 还会跌？
