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主题：房地产是如何捆绑中国经济的？ -- 陈经
家园 天量增加两限房。 - 复 天量增加两限房。
家园 资源！ 位置合适的土地！
资金！
- 复 资源！
家园 减少商品房土地，增加两限房土地。 总有开发商乐意干。也不是没有利润。
只是地方zf动力不足
家园 在有效供应大大低于有效需求的时候，商品价格 由主要边际价格决定，也就是政委所言北京、上海房价是由一个竞价系统决定的。
由于商品房价格一时降不下来，建两限房某种意义上意味着级差地租的垄断利润由政府向两限房业主转移，这就是所谓开宝马的买经济适用房的原因。
两限房不多还无所谓，大建的话政府财政怎么受得了！现在地方政府的一般收入基本上都是吃饭财政，要真正增加土地有效供应必须有足够的基础设施投入（新区的交通设施、生活设施、公共服务设施等），这都需要钱！
现在的所谓白领、房奴对社会的最大贡献就是城市化资金提供者，这是宿命，别无选择！
高房价时代的最终结束，可能要看三个指标：大规模城市化建设进程基本结束，城市新增家庭数目企稳或下降、农村建设用地入市。
家园 金融创新 这是我们国家穷国本质决定的，穷国要想跨越式的发展，有有利的因素，也有不利的因素。象有些产业，我们可以直接跨越发达国家几百年的经验，直接上马最先进的生产线，生产和美国一样的产品，像大多数的生活消费品，我们用的和美国没什么区别。但有些产业，主要由钢筋水泥为原料的房地产、基础设施，就只能一步一个脚印的建设，美国有多少高速公路，中国就老老实实的一公里一公里的建设；美国有多少桥梁，中国也架多少桥；一点巧都不能有。
土地财政、公路收费站、机场建设费、教育产业化、医疗产业化，实际上是同一件事，就是政府甩包袱。说好听点，叫“金融创新”，是一种金融衍生品。按照外国政府大包干的办法，必然政府债务成堆，然后增加税费，所以我们应该满意的是中国的低税率。其实这更公平，你不买车不用到收费站，不坐飞机不用交建设费，不得病不用卖高价药，不上重点中学不用交高学费。同理，不到城市住也不用享受高房价。很公平
还要联系到农民问题，7亿农民总要解决的，要从根上解决。
中国的大多数省份都是以省会为中心的盆地，人口也集中在以省会为中心的地区，一个城市群也就搞定了。但像华北平原的人口密度，其实跟国外的城市人口密度差不多，建议直接把华北平原当成个大城市建设。
家园 典型的后知后觉~ 家园 我弟弟考虑去嘉兴桐乡县城投资买房了 杭州房价太高，周围的县城房价也上万了，现在有点钱的人都想投资，但没有多少好的地方。
桐乡是嘉兴的一个县，嘉兴在杭州和上海之间，发展相比不是特别快，桐乡县城历杭州50公里，房价差不多3000，很多人已经过去买房了，我的堂弟也在考虑过去买房。
算是提供一个案例。
家园 政委如何看待这条评论？ 中国房地产市场的几个要点，他指出：1. 推动中国房地产价格的不是短期炒作，而是长期储蓄。人们囤积空房子等待其升值。
2. 有人说短期炒作是中国房价上升的主要原因，如果真是这样，那么二手房屋市场应该很活跃，但是事实上中国二手房屋市场很弱，说明很多房子囤积在市场外，没有确定价值。
3. 中国房地产过热的一个原因是人们的投资选择有限，而且房屋维护费用低，比如不用交地税，管理费也几乎没有。
4. 中国政府最近推出一个新的管理政策-向短期炒房的投机行为课税，但是这个政策影响不会很大，因为人们不是在短炒，这个政策可能还有坏作用，导致人们更长时间地囤积空房。
5. 卖地的收入是中国地方政府年收入的40%，所以地方政府希望地产升值。
6. 中国现在的房屋“affordability ratio”已经达到不合理的高度了。很多人根本负担不起房。
7. 虽然不少中国人掏现金买房，但是房地产市场隐藏的杠杆效应非常大，比如商业房地产，而且很多企业贷款都是靠不动产抵押。中国房地产的风险虽然与美国不同，但是严重程度是一样的。
家园 我又想了想，作者讲没有短炒，对、但也不对 炒房从某种意义上讲是KFS给炒房客让利：）
中国绝多大多数房地产企业都比较年轻，刚起步的时候必然缺乏营销经验；即使是老牌的开发商，在二十一世纪之前，恐怕也没有应对抢购狂潮的经验，那么在这波地产高潮刚起来的时候（03、04年吧）很多开发商实际上是被市场打蒙了，自己也不知道价格到底该定到多少，这就给投资（投机？）客留出了利润空间，于是大家看到了礼拜一下定、礼拜三就能赚几万的现象。
面对这种现象，我想开发商肯定是不爽的。因为他发现自己卖5000块的房子，市场上有人愿意以8000接盘，利润率比自己辛辛苦苦拿地盖房销售高多了。
于是职业的炒房机构——代理商——应运而生。代理商基本能保证KFS的售价是近期高点，这样一搞留给炒房客的利润空间就少得多，这就导致了职业炒房客的逐渐消失。我自己的经历，除了2009年这种极端的情况，前几年买房再卖出根本赚不到多少钱（但是如果扛着不买一年至少亏十万。）
现在代理商的日子也不好过，因为代理商也就那三板斧，光听也听会了，好多KFS又回到了最初自产自销的阶段，自己盖来自己炒。
所以，现在的市场没有短炒只是表象，深层次的原因是开发商自己已经把房价炒到了一个足够高的位置。像近期西安的一个楼盘，开盘直接干到将近两万的单价，如果炒房客在这个价位介入，那得笨成啥样啊？
家园 地税 中国房地产市场的几个要点，他指出：3. 中国房地产过热的一个原因是人们的投资选择有限，而且房屋维护费用低，比如不用交地税，管理费也几乎没有。
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6. 中国现在的房屋“affordability ratio”已经达到不合理的高度了。很多人根本负担不起房。
关于 3.，为什么中国没有房产地税？中国的土地是紧缺资产，又是国家/集体所有，那么按照占有房产土地的平均值来征房产土地税，如果有人多占地建大房子，或囤积房子，或占地闲置，都应该课以重税。
关于 6.，中国的房地产商从来没有提到过“affordability ratio”，只一味叫嚷“刚性需求”，把房价抬/炒到“不合理的高度”！政府和经济学家们都是打气筒帮房地产商吹泡泡！
家园 PATRIC的BLOG还是不错的 他的论述要详尽得多。是我看到的美国人分析中国经济很到位的一个。
家园 这篇文章观察到了中国房地产的一些独特怪象 房地产本身的坏账，由于个人房贷、开发商房贷加起来也不过5万亿，很容易解决。跌个30%也不会有特别大的事，何况也跌不了太多，肯定是涨多跌少的。但是以后房贷越来越多了就不好说了，估计总得要个4、5年。中国的杠杆比例不高，从这个角度，和美国的泡沫不是一回事。
但是，中国房地产问题的严重性在于，成了土地财政。比美国对房地产的依赖的要高。如果搞得不好，就经济失速了，房地产政策弄得象走钢丝。
中国房地产问题非常复杂，用简单的泡沫模型来判断不合适。我只能说是大问题，捆绑了经济，但不是那种泡沫吹大破灭能解释的。这篇外国文章初步明白了中国房地产问题的独特性，但主要是一种表象的观察。
泡沫爆炸这种说法，是抓眼球。中国的房地产怪怪地发展，以后出事肯定也是怪怪地出事。也许房地产问题爆炸的表现并不是房价大跌，而是经济混乱。就如2008年，房价其实跌得不多，但经济环境有些乱了。
家园 再看看美国独特现象 美国房奴出逃成趋势 为不还贷款故意让银行收房子
在美国，房奴弃房逃跑已然成了一种趋势，成批的房屋“被止赎”可急坏了美国政府。据悉，美国财政部要紧急修改房屋止赎方案，防止事态恶化。以前是买房者最怕丧失房屋赎回权，而进入2010年，最担心此问题的要算美国政府。为了不还贷款，故意让银行把房子收走，这事儿您听说过么？在美国，房奴弃房逃跑已然成了一种趋势，成批的房屋“被止赎”可急坏了美国政府。据悉，美国财政部要紧急修改房屋止赎方案，防止事态恶化。
以前是买房者最怕丧失房屋赎回权，而进入2010年，最担心此问题的要算美国政府。过去一年，美政府的救助政策让房奴们看到了一线希望，但最终还是被严格的审核门槛拒之门外。无奈之下，他们被迫故意违约或“战略性违约”。2009年底，很多还不起贷款的家庭发现，租一套同样房子的租金竟然比每个月向银行上交的按揭房款要便宜很多，一年下来还可以存下上千美元，十多年下来没准可以省下一套房子钱。有这样的好事，房奴们自然“扎堆”弃房。
在加州和亚利桑那，一些银行甚至鼓励和帮助房奴逃跑。只要交纳一定量的金融交易费，房奴就可以把房子钥匙交给银行后走人。加州大学洛杉矶分校经济学家苏珊·伍德沃德在一份调查报告中写道，买房者只要愿意与银行达成协议，只要按照每10万美元贷款交纳800美元的“完结手续费”，就可以当个成功的“逃跑房奴”，这就是房奴青睐“战略性违约”计划。
这让美国财政部慌了神。为此，财政部计划于1月25日对750亿美元房屋止赎预防计划作出修改，将简化借款人为削减还款额而必须提供的文件，这一政策意在止住有意违约的“房奴弃房”行为。据悉，这些变动预计将包括向那些因为薪资水平下降而无力偿还按揭贷款的房主提供更多帮助，财政部官员们仍在就具体措施进行讨论，考虑要么直接给付现金，要么允许借款人推迟还款。
不过，并不是所有人都会选择违约，因为他们认为这样做不道德。但亚利桑那大学法学院教授Brent White却说，弃房而逃的房奴们其实没必要给自己贴上不道德的标签，因为他们是在一种“不对等的标准”下挣扎。银行借贷者昧着良心随意收费创造最大化的利润以及高额的薪水，却让房奴背良心债的黑锅，这是没有道理的。