主题：中国人还是应该买大房子的5（反对政委的跌60%预测） -- 泉畔人家
家园 您举得例子都有道理 但是结论不对。是的，当经济快速增长的时候，房价大幅上涨是必然的结果，比如日本就曾经很自豪的说东京的地价就超过了全美的地价，但是结果呢，日本出现了“失去的十年”。中国也一样，虽然过去几年得益于出口导向型经济的发展，中国的经济一日千里，然而到如今，出口导向型经济已经到达了巅峰，而所谓的内需却日渐萎缩，所以说中国的经济处在一个非常危险的境地，房价自然也没有了进一步上涨的原始推动力，剩下的自然就是泡沫。政治从来都是经济的衍生物，现在毛左盛行的很大原因就是大家嗅到了危险的味道。
家园 没明白楼主举些各例有什么意思 泡沫不泡沫得看是否脱离大多数人的支付能力，你举的保险人有什么意义，他高收入不代表大多数人都高收入。
北京市2009年城镇居民人均可支配收入是2万6千多，同比增长8％，按09年北京城八区新房均价，也就买1平米。这不是泡沫还是什么？
另外，你所说的辽宁小伙子07年在工体附近买的单价9千左右的二手房，最迟是80年代建的的那种火柴盒住宅（甚至更早，工体那一带在90年代前有不少工厂，所以还有年代更早的住宅区），这种老公房起码有20多年了，考虑一下年限，就不便宜了。
家园 让炒就有泡沫，和不让炒是有区别的 这个区别是极大的。2009年初到现在不过一年，北京房价能涨100%还多，到底是什么需求弄出来的？
你文章里的辽宁小伙子，到北京有工作了，就有房了，不挺好么？这不正应该如此么？现在多少有工作的人需要房买不起？他到现在来，还能买东二环的房？
你论证了这么多，是说房价没泡沫？那2009年初的低价，算是怎么回事？在中国人这么爱房子的情况下，在中国基本面最强的北京，居然出现了低估50%以上的房子。
货币增发过多，又不打击投机，就一定会出现投机性的泡沫。如果北京的房价不是泡沫，那到底什么是中国的泡沫？
家园 在这次的房价论证上 我以为泉畔网友的看法更接近实际，更有自洽性。
在对於房市泡沫的认定上，我也一直很困惑。
我曾经数次(从2003年起)在几个论坛上询问过，
比如上海，或者北京，合理的房价到底该多少？
没有人能够给出一个可以让人接受，经的起
检验的回答。
比如你问“2009年初的低价是怎么回事？”
如果你认为2009年初是低价，而2009年的房价是由2003年开始
的房市调控而来的。2009年初的房价至少是2003年时房价的3-4倍吧？
那么你是不是认为2003年到2009年之间，房市没有泡沫？
家园 那因为炒造成的比例有多大？炒是政府就能控制的吗？ 什么叫让炒，什么叫不让炒？
割资本主义的尾巴割的那么凶，严厉打击投机倒把的文革时代，温州照样有集贸市场存在。政府不是万能的，福利分房时代是没高房价，但差不多每套福利房后边都有多少故事。多少人为了分套房子找关系，走后门，费劲了心机。
辽宁小伙是个例子，最穷家庭出来的，一般收入的人工作4,5年就能买工体，那北京有几个工体那？东二环，西二环有多少套房子给在北京打拼的至少上百万的北漂一族们那？那些家境还不错，毕业就进了国家部委，或者四大行总行中石油石化总部的年轻人岂不是都可以轻易的在王府井或者西单附近买3室了？王府井西单附近能有多少套房子给他们买那？白居易那样的人才当初进长安还被顾况经过长安居，大不易。我同学那样的可以说是赶了好时候，如果年轻人都能这么容易的进北京，定居北京，北京早就5千万人口了。
我不知道有没有泡沫，因为我不知道北京四环内的合理价格是多少。也许现在有泡沫，也许是重度泡沫，但也许还没到达他级差地租应有的价格。我们房改以后不过10年，市场的均衡价格到底应该是多少，没有经验数据。西方的数据理论我们可以参考，但不完全适应中国现实。比如所谓租售比，实际上，很多房价只有2千甚至1千多的县城和镇上，一套三室的月租金可能只要2,3百，20来万的房子的租售比1:1000都很正常（买套三室25万，出租一个月只能租到250），那你就能说那些房价1千多的镇是泡沫重灾区了？当然按西方理论所谓租售比不能超过1:500的理论，这些房价不到2千的镇和县城都是泡沫重灾区了。
2009年初的低价有什么不正常？08年经济危机来势很猛，08年9月14日雷曼破产，传导到国内差不多都10月，11月以后了。很多行业尤其制造业受冲击不小，地产商也害怕，很多楼盘是降价了，但这个低谷也就维持了半年不到，降幅也不算大，地产商后边发现房子卖的不错，就又提价了。然后提价后的房子又能卖掉，就继续提价。供不应求自然提价，有炒房的因素，但炒房是决定性因素吗？
货币多不多，按费雪方程 M× V= P ×Y 其中M是 给定年份的货币数量，V 是给定年份货币流通速度， P是给定年份的价格水平， Y是给定年份的交易量。
在货币发行量已知，v 基本可以看做常量的情况下，如果货币滥发，就是通胀（P要上升），房价是在涨，cpi也涨，但是物价涨幅可远没有m增加的快。说明有足够的有真实的需求需要这么多货币来作为交换媒介。08年初不是搞过紧缩吗，中小企业日子普遍很难过，银行信贷大大压缩。结果就是M下降了，Y也下降，就是产出下降。
政府不打击投机吗？从05年就一直在喊严厉打击炒房。是，政府有些做的不到位，但是政府又不是万能的保姆，工体附近没地了，他政府能变出块地来让大家都住到工体附近去吗？
说来说去，泡沫也好，不是泡沫也好，经济有自身发展的规律，该来的泡沫，就是政府也只能削弱，不能避免。如果是泡沫，那大家就算都不去说，泡沫自己也会破，如果不是泡沫，就算所有人都一起说，说上几十年，也阻挡不了价值规律发挥作用，也不能违背马克思级差地租的基本原理，我想，这才是唯物主义。
家园 2008年底开始实行的 降息之后打7折的房贷利率，是我国改革开放以来你能见到的最低的长期贷款利率。在世界范围看，略超4%的二十甚至三十年期贷款利率也是“非常宽松”的水平了。
资产价格与利率有直接的相关性，如此低的利率当然会直接影响价格水平。纯粹从财务角度讲，如果我那个时候企业经营需要贷款，把我的房子卖给我妈妈，拿出80%的低息贷款来，比别的什么融资手段都划算。
低利率是毒品，因为会使人对未来的现金流产生幻觉。问题就在于，进入加息周期之后，资产价格怎么办。不妨设想一下，假如出现严重的通货膨胀，长期贷款利率接近1995年15%的水平，以低利率衡量自己还款能力的这些人何以为生？
家园 问题那时候，房价基本是往下走的 低又怎么样，大家还是不卖，地产商慌了，打折促销，炒房的抛盘。比较金融危机来的时候那势头可不是假的，外贸，工厂等相当多行业都差点被危机打萌了。那时候，保住工作是最重要的，敢买房的就少了。
然后半年时间，很多房源就被消化了，而05-07地产调控的后果开始出来了。那2年新建的楼盘少，供应就少。供应不足，价格又上来了。
而危机最大的意义是，在花旗这样的百年老店都在破产传言中挣扎了很久直到被美国政府救助。AIG一类的金融集团对中国的榜样作用崩塌了。而中国的金融和实业还是能靠自己内部撑过来了。危机过后，中国人的消费信心会大增的。将来利率上涨很正常。会有不少人迫于还贷压力卖房子，但关键是会不会有更多的人想接盘。这些人积累的财富有一定数量了，消费信心也有了，但没房子或者住小房子，他们想住市中心，买大房子的意愿是强烈的。这类人的数量多少，是市中心价格走势的关键。至于供应，郊区大量增加有可能，也至少要2年以后，市中心，不可能新建多少楼盘了。
家园 低利率是毒品，因为会使人对未来的现金流产生幻觉。 hehe, key.
What we will experience is the repetition of 1960s-1970s...
家园 和你的观点很相似 和你的观点很相似。
未来再也不会出现如此低的利率。
取消7折，意味着市场利率的提高，不仅仅是房贷，只是不知道去年有多少7折利率的贷款流到了实体经济。
家园 几年之间，工资只有小幅度提高 而房价却提高一倍以上，这就是泡沫，也许从很多方面来看，房价与收入之比真的不能跟地广人稀的欧美比，亚洲国家的确是要付出更多的金钱来获取居住面积，但是，在人均收入基本没有变化（就算加了一两成工资也要应付物价的上涨啊）的前提下，房价胆敢上涨一倍有多，这不是泡沫是什么？我都看法就是，在房市顶峰的所谓刚需，其实是双方父母的积蓄和旧房置换硬撑下来的，毕竟有限，而那些一听到涨价就毫不犹豫下定金的，我只能称之为炒家……政府可以不管，市场经济么，假如这些炒家都用现金来炒，炒糊了自己啃，地产商也用现金来囤地，囤糊了也自己啃，国家不管也没什么，问题是，政府要不管，泡沫爆掉的时候，炒家自己跳楼没啥，连带害的人可海了去了。
家园 政府应明确什么东西让炒什么东西不让炒 兰花可以炒，大米不能炒；玉器古董可以炒，房子不能炒。让生活锦上添花的东西由市场来决定其价格，基本生活用品决不能完全市场化，完全市场化只能使大资本得利，损害广大人民的利益！