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主题：“侃侃房地产，说说社会变迁”系列之一：虚虚实实话刚需 -- 天子码头
家园 “侃侃房地产，说说社会变迁”系列之一：虚虚实实话刚需 想看之前绪论部分的在这里链接出处
另外楼主我将整个系列的目录部分想好了。照现在的设想，后面计划写6章，内容大致安排如下，不过到时候也可能会有一些变动。
第一章 虚虚实实话“刚需”
第二章 中国老太与美国老太：一个故事的背后
第三章 “有车有房”；新时代的中国梦
第四章 让人爱恨交织的炒房
第五章 政府与市场：为何调控屡屡成“空调”？
第六章 结论：是什么在支撑中国的房价
敬请期待 敬请关注
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第一章 虚虚实实话“刚需”（一）
中国的房地产是个充满悖论的怪胎。如我在“广厦千万间的悖论”里所写的，一面是一座座高楼大厦拔地而起，一面是房价日日窜升。只要在城市里走走，没有人会怀疑房地产现在还是很火的一个行业，市场上供应的房子毫无疑问是在增多的。那既然不是供给在减少，为什么房价还在上涨呢？按照对市场经济最朴素的理解：商品供给数量上去了，那相应地价格应该下来，如果没价格没下来，那只能说需求太旺盛了。于是正如前提到的，所谓的“刚性需求”，被很多人视为今日高房价的根本原因。
“刚需论”算是围绕中国房地产诞生的波及面最广、影响最大的一个理论。就我观察，对于城市里的70后、80后而言，几乎无人不知“刚需”的大名。哪怕是平时不关心经济、时政的人，谈到房地产的时候也能来上句：“房子啊，刚性需求太多了，价格降不下来的。”至于50后、60后这些马上要当爷爷奶奶的人，他们可能不知道“刚需”到底是个什么概念，但他们知道：现在小孩子要结婚，得先买房子啊。对于刚刚工作没几年年轻人来说，以他们的经济能力是很难承受这么高的房价，哪怕仅仅是个按揭的首付，也离不开上一辈的“支援”，而这种所谓的“支援”，很可能意味着要掏空上一代一辈子积蓄。
而在很多经济学家看来，以“刚需论”为基础，则支撑起一个宏伟的经济蓝图：只要80后的婴儿潮整体还处在适婚的年龄阶段，只要城市化还在继续，那么就会有越来越多的年轻人进城安家，“刚需”的数量不仅庞大的，而且在一定时期内来看也是源源不断的；后面的结论自然是顺利成章的：未来5到10年，房价整体仍然会保持上涨态势，房地产仍然是中国最有前途的行业，通过房地产仍然可以带动起一批相关行业；对政府而言，未来5到10年，房地产依然是国民经济的支柱，是扩大内需的重要手段。在我看来，上面这段结论还应该加上一句大家都不好明说的话：大家还等什么啊，赶紧将钱投进房地产吧，一万年太久，只争朝夕！
可是，这一切都是真的么？
如果承认“刚需”决定房价，那么今天被很多人痛骂的高房价，就得到了合理的解释，而要想等到房价真的下降，那就得是城市化完成，并且由计划生育导致的人口拐点来临之时。对很多人来说，这无疑是个让人很丧气的结论，因为这意味着你不仅现在买不起房，同时将来可能也买不起。按照政治经济学的观点，理论总是为利益服务的。同样面对高房价，不同阶层有不同的利益，自然就会有不同的理论。关于对高房价的其他解释，可以参看绪论部分，这里要着重要探讨的，是关于“刚需论”所引发的一系列问题。
第一节 “供不应求”还是“供给过剩”？
“刚需论”的理论基础，是建立在房子“供不应求”这一个判断上的，因此只要只要否定了“供不应求”，就等于对“刚需论”釜底抽薪。事实上，坊间对“刚需论”的质疑从未停止过，当然，最有分量还是2010年夏天的一个数据。
2010年7月报道称：国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。在炎热的夏天里，这一条消息迅速传播开来，给已经不安分的房地产更平添了几分躁动。如果这一数字属实，无疑是说房子供给是非常充足的，所谓“供不应求”引发房价上涨自然是无稽之谈，因此这一数字迅速引起各方关注。先是有人质疑6540套空置的结论，紧接着又有相关方面又出来辟谣，说从未做个类似统计。期间一些研究纷纷发布自己统计的“空置率”，一时间你家唱罢我登场，整个社会都开始关注中国现在到底有多少房子空着了。
到目前为止，好像仍没有官方发布“空置率”，而且近年来关于官方发布的各种经济数据，坊间质疑也颇多，因就算官方发布了“空置率”，恐怕也很难服众。那么能不能换一种方法，来研究一下市场的用于供给的房子到底是多了还是少了呢？（待续）
家园 虚虚实实话刚需（三）房地产里的需求该怎么算 第二节 房地产里的需求该怎么算
在商品经济里，供给和需求关系是最基本的关系。楼主之所以罗里罗嗦地前面写这么多，就是想先把这个问题搞清楚。关于房地产的供给是比较好计算的，直接看建成的房子数量多少就可以了，这一点估计谁也不会有异议。但是需求怎么算呢？或者说市场上到底需要多少房子呢？这个算法就比较多了。
如前所述，所谓“刚需”是跟城市化（年轻人要进城）和婚房（要结婚、先买房）联系在一起的，同时兼顾拆迁户的需求。如一份报告称：“城镇家庭的形成是城市住房需求的主要来源，即传统意义上的刚需。刚需可以拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户。”基于这样的理论，很多个人和机构在计算“刚需”的时候，就是围绕这几项展开的，其中尤以婚房的需求为重点。如2006年的另一份报告称：
[/QUOTE]“据调查, 80%左右的年轻人都是先购房后结婚的。2006年被称为房地产自住年,而自住客户群中最具刚性需求特质的就是结婚购房。……我们可以假设今年 15万对适婚人士中有 80%需购婚房,每套婚房的面积为 80 m2,考虑到一部分人婚房需求会转向二手住宅,预期有 60%的新人会选择购新房结婚,则今年全市的婚房需求面积可以预测为: 15万 ×80% ×80 m×60% =576万m2。”以上类似的分析，在很多与房地产相关的研究报告和新闻里，都会出现，可以说具有一定的代表性。但这些分析犯了一个很致命的错误！
在经济学上，需求至少是由两部分要素构成的：购买能力和购买意愿！没有支付能力则无所谓需求。单纯的购买意愿只是反映了消费者的主观愿望,不构成为经济学意义上的需求！
严格来讲，上面这段话算不上什么高深的原理，甚至即使没学过经济学，只要稍微细心，从日常生活之中也能总结出来。譬如不同的产品生产商，都会有自己特地的目标消费者。奢侈品主打高端消费人群，低端产品则面向以工薪族为主体的中低收入者。制造奢侈品的不会指望通过工薪族扩大市场占有率，尽管工薪族购买意愿很强大，但他们没购买能力；同样，造低端货的也不会指望有钱人挥金如土成为自己产品的大主顾，尽管有钱人不差钱，可是他们的购买意愿却很低。
但到了房地产，事情却好像变了。在很多房地产商和研究者眼里，只要年轻人想买房，他们就是房子的需求者，至于钱什么的，真成了浮云。由此甚至导出了一个有意思的结论：“刚需”→高房价；更高的房价→更多的“刚需”。如果回到以购买力为基础来定义需求，就会发现上面的结论多么荒谬，但在今天的中国，确实有很多人就是这么认为的！
可以说，购买力是“刚需论”在逻辑上的一个死穴。而如果把购买力这个要素考虑进来，关于房子“是供给过剩还是供给不足”的问题就更明朗的。考虑到外国人来中国安家落户的，目前还是极个别的现象，市面上的房子绝大多数终究还是要卖给中国人，因此我们只要研究下中国人收入增长的状况就可以了。尽管坊间对官方发布的经济数据一直有质疑之声，但要说近三五年来，中国房价的增长速度一直是高过gdp和居民收入的增长速度，估计谁也不会有疑问。尤其是北京、上海这样的一线城市，房价增长的速度更是令人叹为观止。而当房价上涨的速度远远超过居民收入的速度增长的时候，必然决定了对房子真正有购买能力的需求在不断减少。
在中国，新购住房里相当一部分是结婚用房，但刚工作了几年的年轻人，哪里有那么多钱呢？即使是只掏首付，对很多人来说也是一笔难以承受的开支，于是他们的父母也进来。为了让晚辈能买得起房，许多辛辛苦苦了大半辈子的老人不惜倾囊而出，将半生的积蓄也投到房子里了。但即使是这样，购买力的增长的速度还是跟不上房价增长的速度。对所谓的“刚需”们来说，父母大半辈子的积蓄和自己未来二三十年消费能力之和，已经是他们对房地产最大的消费能力，而当这个最大的消费能力还是无力承受越来越高的房价时，他们只能绝望了。
这种对房价的绝望不仅体现在年轻人买不起房。“买不起房可以先租房”、 “租房也比当房奴强”，这是很多反对当房奴的人坚持的观点。但问题是房价的不断上涨必然会带动房租的上涨，尤其是在一个物价不断上涨的时代，房主就更有理由去涨房租了。而当刚入职场的年轻人发现自己微薄的薪水连房租也要承担不起的时候，他们就必须面临一个两难的抉择：要么离开这座给了你梦想的城市；要么留下来，但要承受更恶劣的居住条件。而当“蜗居”、“蚁族”、“拼租”、“胶囊公寓”这些词不停地在媒体上出现的时候，显然是微薄的收入在日益上涨的房价、房租面前最无奈的写照，也是新时代年轻人的一曲悲歌。
但是在持“刚需论”的房地产商眼里，这些是无需考虑的。在他们看来，房价上涨越厉害说“刚需”求越多，你买不起，总有人能买得起。总之，现在想买房的人太多了，所以房价这么高，如果要怨，就怨为什么这么多人想买房吧。
“刚需论”的逻辑是荒谬的，而顺着“刚需论”衍生出了的各种理论自然也禁不住推敲。如现在年轻人结婚，女方往往会有自住房的要求，于是很多人便把高房价成因推到了所谓的 “剩女”身上，在网上甚至因此引发了许多口水战。可是女方在提出房子要求的时候，能显著带来购买力的上升么？就算买房的时候女男双方共同出首付并还贷，但由此带来的购买力的提升能跟上房价飙升的速度么？如果答案是否定的，显然所谓的“剩女”们是无辜的。或者说，她们对婚房的诉求，最多给中国房地产这座“摩天大厦”添了几块砖、加了几块瓦，还远远谈不上是什么“决定性因素”。
“因为想买房的人太多，所以推高了房价。”这是“刚需论”最直白的表述，而这种逻辑本质上与“人有多大胆，地有多大产”是一样的，片面夸大了人主观意愿的作用。当年最疯狂的时候，确实有人对“人有多大胆，地有多大产”深信不疑过，若干年后，后人们会怎么看待我们关于“刚需论”产生的各种奇谈怪论呢？
讨论到这里，我们就可以明白政府为什么急急火火地搞保障性住房了：现在市场上不缺房子，但缺大家买得起的房子！套用政治经济学里的术语，对目前中国房地产供求关系最概括的一个表述应该是：生产相对过剩与有效需求不足。（本节完，待续）
次节预告：“有钱人”撑得起一线城市的房价？
家园 虚虚实实话“刚需”（二） 第一节 “供不应求”还是“供给过剩”？（续）
关于这个问题，楼主将从微观和宏观两个方面展开。
老百姓平时过日子，很少有人会去做严谨的数据统计和分析，大家都是根据身边的一些现象来做出判断。那么根据日常生活经验，商品供不应求最明显的特征是什么？
买不到！
这一点在每年春运火车票的问题上表现得最明显。众所周知，尽管会加开临时专列，春运期间的火车票仍然一票难求。如果把买春运火车票的景象套用到房地产，那应该是下面这样的景象：
每次开盘前，售楼处前都应该排满了长队，每一个买房的人都怀着忐忑的心情，不知道自己理想的房子卖出去了没有。先买到房子的自然是沾沾自喜，排在后面的则愈加焦虑。前面的人出来的时候，后面的还不忘问下：“房子还有么，房子还有么？”当然，伴随着一房难求，自然少不了神通广大的黄牛党，而在社会上，对买不到房的抱怨和对黄牛党的愤恨随处可见。
每一个读到这段的人，都可以回想下，你身边出现过这样的场景么？至少楼主的印象里，近三五年来，这样的场景从未出现过。但从身边微观现象观察也有一个问题，就是中国幅员辽阔，各地情况差异很大，不同人的出的结论会不同。有的人读到这里可能会说，楼主啊，俺那地方房地产中介满大街的给人塞广告，赶都赶不走，开发商也在那搞优惠做促销呢，看样子这房子是过剩了；有的人则会说，我们那里售楼的时候虽然没那么夸张，但开盘没多久，房子也被人抢光了，看样子这房子还是紧俏啊，而喜欢抬杠的人可能还会加上一句，这都是房地产找来的托造成的假象，不能当真。但不论怎么说，这无疑都给判断“房子是供给过剩还是供给不足”增加了难度。
个人的观察显然是有限的，不足以做出全局性判断。但楼主认为，在判断供求关系方面，政府的表现还是比较值得信赖的，毕竟政府的信息来源远远强于普通百姓。通常来讲，一种商品如果生产的太多了，远远超过市场消化了的能力，那么政府会采取限制生产或刺激需求的措施，反过来，则会加大供给或抑制需求。像08年金融危机以后，钢铁等行业面临着产能过剩的问题，于是政府对相关行业制定了压缩产能的调控方针。那么在房地产行业政府是怎么表现的呢，政府限制新房子的开发了么，好像没有；那政府加强住房的供给了么，这个倒真是有，最近一段时间，政府一直在强调加强住房供给呢，甚至连大boss都出来发话了。不过政府着重供给的房子，有个特定的名词——保障性住房。
那这又是怎么回事呢，这就要从对“需求”的理解谈起了。（本节完，待续）
次节预告：”刚需”非需
家园 呵呵，“刚需”是供给者练出来的 一些房地产商和豢养的“砖家”们这样认为：只要房价远远高于购买力，就会造成多数人买不起房子，这些人就是“刚需”。只要进一步提价，“刚需”人数就会更多，这样就更进一步刺激房价上涨，从而造成更多“刚需”，这样进一步刺激提升房价，进入一个正反馈，对他们来说这是多么美好的事情啊。当然了他们不知道任何一个系统要稳定就决不能进入正反馈，进入了正反馈就是系统崩溃的开始。
家园 谎话说多了，把自己忽悠进去了 本来刚需这套东西是用来忽悠买房子的，但现在看来变成忽悠开发商和政府了。印象中前一阵子还有人文件说要用城镇化促进内需，真是不死心啊
家园 楼主再来问下，有多少坚信房地会长期上涨？ 楼主再来问下，有多少坚信房地会长期上涨？又有多少人相信房地产最多还能挺个两三年？
家园 要说“刚需”，造成目前买房“刚需”的主要原因 是人口流动，而不是住房供应的总量不足。
家园 这个6540万套的空置数据是哪里来的 您难道没有做过一番考究吗？
首先这个数据出现的时间早于2010年7月。据我个人的考究，出处是牛刀。如果每次牛刀写文说房价要下降多少，哪怕只有一半是真的，或者降幅只有一半，那么，房产证可以成斤卖了。虽然官方的辟谣无疑增加了数据的可信度，但是河里有人从电力系统本身的特点得出结论，这个数据是扯淡。
试试看搜索下国家电网+空置，呵呵。
家园 大工程啊。河里专门开这么大工程写房地产的不多。虽然讨论中 涉及房地产的挺多。更没有真正的相关行业的人出来说道说道。
楼主是相关人士吗？
家园 顺便问下，河里有没人人认为现在的房子是“供过于求”的？ 持这个观点的来举个手啊
家园 北京需求是刚刚的 我老婆最近在看房子，北京二手房还是非常火的，小户型卖的尤其好，这说明北京是刚需。我也是刚需，但是房价增长速度快过我们存首付的钱，我租房子附近的地段，东三环，去年到今年涨了近60%。估计等我明年回国后，说不定还继续涨