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主题：【原创】有个房地产的疑惑，望各位贤达解惑 -- 小楼
家园 【原创】有个房地产的疑惑，望各位贤达解惑 从理论上说，国内的房地产必然看空。
但是，就身边经验而言完全相反。
1、我农村老家的堂弟堂妹10多个，全部放弃传统上在农村盖房的打算，部分要在武汉买房，部分在沈阳，部分在广州和惠州。
农村已经空了，除了过年回老家看看祖辈的老人外，好多年以来都是全家整年在外面，连同父母和孩子。
2、城市居民改善房产需求的刚需很大，只是举个例子，绝不是夸夸其谈，我父母对我给他们买的那个140的房不满意，尤其是我母亲，认为过年来的人多，能够有一个摆下一个2米的大圆桌的餐厅的房子才叫做房子，我的很多亲戚也是如此想法，200以上中大户型的需求还是很有潜在购买力。
3、早年结婚已购房的城乡居民对于改善房产的需求也很大，身边的很多人都在看140左右的中小户型，因为家里有了小孩子，60~90的房子确实施展不开。
4、从收入看，农村居民处于强势，一般夫妻二人一年的存款普遍最低在10万以上（在外打工消费偏低），城市居民虽然收入偏低（日常消耗，存款偏低），但是一家人无论如何就贷款而言，供房贷是完全足够的。
我认为，尤其是第一条，和所谓的数据流们得出的结论相反，请各位贤达赐教。
家园 第一条实际上是城镇化而不是简单房地产的问题 家园 我觉得，仅仅从人们需要更大的房子做论据是不够的 历史告诉我们，很多皇帝佬都嫌自己现在的房子不够大不够新，连他们都有改善性住房的刚需。足见这玩意没止境的，制约房地产的不是需求而是社会资源和生产力。
家园 1234分情况讨论 1属于一次性消费，从农村人变成城市人，很正常。但不具备可持续性。人横一点的可以不上大学，甚至可以不上中学，但总不能不上小学吧？然而这几年的数据表明，小学生人数大幅度减少，学校也撤并很多。所以这种一次性消费到了某个年份之后，必然就停了。举个例子，你可以有10多个堂兄妹，但是你还能有那么多堂侄子吗（也许还是10多个，但其实是与别人共同拥有的）。此外，这些小家伙们已经在城市里，不再具有额外的需求。如果父母各自拥有2套以上的房子的话，将来会出现一对小夫妻共同拥有4套以上的房子（算上他们祖父辈的房子，很可能这是一个普遍的情况）。到时候，房子除了自身住的那套之外，就只有套现的用处了，到时候谁还会关心房子的问题？
2和3.处于改善房型的问题，换来换去虽然要花很多钱，但仍然自身只拥有一套房子，随便怎么折腾，对大势影响有限，但有助于维持一个房市的虚假繁荣，等时间长了大家也就都明白了事实了，也就不当回事了，掩耳盗铃的话从长期来看没有意义和不可持续。另外一个问题是，将来大家还会有这么多兄弟姐妹和子女吗？回答应该是，没有。
4.不是人人都那么拼命打工，也不是人人都不生病和需要各种意外支出，也不是人人愿意做一辈子的房奴（即使还得起贷款）。就算把钱全部攒下来买房，10年的存款也很难在大城市买一套房子，因此也不影响大城市的大势。但或许可以在中小城市买上几套房子，但是需要玩心跳游戏，房子的价值存在大起大落的可能。这时候就取决于人心的走向了。这事就和抵制日货一样，无论抵制还是不抵制，需要一个整体性的群体行为才会发生作用，因此可能会对中小城市造成不小的影响。
5.增加一条。中国的大城市房价应该是降不下来了。中国这么大，钱又那么多，有钱人稍微聚集一下就会出现莫斯科纽约这样的高房价效果。在这样的城市除了给有钱人居住，就是给那些敢于在大城市拼命奋斗的人居住了，否则就别想搬进来了。但如果治安不好的话，这样的大城市里也会存在平民居住的机会，但出了事情不会有人去管。据说，据说与Wall Street隔两条街，就是贫民区和犯罪高发地带（这事谁可以证实一下？）。
备注：本人属于无房人士，本能的痛恨高房价，不知道对上述分析倾向是否会有影响。不过第一条，下一代人口大大减少是铁一般的事实。
家园 这个有点夸张 据说，据说与Wall Street隔两条街，就是贫民区和犯罪高发地带（这事谁可以证实一下？）。但美国城市中一街之隔泾渭分明的事情并不罕见。我去新泽西参加友人婚礼时，住处距离Wall street乘坐地铁约30分钟，顺便去纽约玩了两天。友人告诉我从我的住处往返地铁站要按这条路线走，那条不安全。
家园 必然看空的说法没有意义。 这就跟人必然会死一样。总有一天房地产会看空的，但问题在于你活着的时候，要不要住好房子呢？如果是自己改善生活，150到200方的大房子当然好的啊。
如果是用来投机倒卖赚钱，那还是悠着点好。因为中国的房子总量肯定是供大于求，现在不是一家一套房，基本上是一家多套房。
八零后说买不到房，不是因为他父母没有房子给他住，是因为他自己没钱买房子。最低限度，他可以回家跟父母住，等着父母死后继承房子啊，但问题就在于，中国人喜欢自己拥有房子。
一个人，拥有四套房子不多，这话可是广东的‘房婶’说的。
房子对于中国人来说，不是财务，是家，是生活必须品，所以中国人对购房永远都有着不灭的热情和兴趣。
再艰难，夫妻一对二套房是保底的。少于两套房，会觉得自己真穷逼，不好意思出现在同学聚会上。
老人想要大房子，哪怕一年真的就是春节的时候，儿女都过来住那么两三天，也是很开心的事啊。何况，平时儿女孙儿们也是要回去住的呢。
俺老爹的房子也差不多是150方，四房二厅，儿孙全回去，餐厅已经坐不下了。
家园 我们这儿讲究风水的老年人都不住大房子 说的是“太空”，不“聚气”，容易出问题
当然这仅是一种说法，信者有不信者无
不过另一方面，从周围的实际情况来看，老年人追求大房子，还是相对少见的。从老年人相对简单一些的生活诉求来说，如果只是两个人，哪怕再带一个孙子，都填不满200平方。
以上只是就事论事，没有质疑主楼用意的地方
家园 我试着解释两句 单纯从房地产从业的角度来说。
1.房地产本身存在玻璃天花板效应。也就是说，对应一定的消费人群，存在着总价上限的情况。这种现象在低消费层次中比高消费层次明显。
2.人的居住有很大的宽容度。比如我现在在考虑买房，看了不少老房子。明明是南边一间房北边一间的格局，两间的进深比原设计再少上两三米，生生挤出了一个客厅一个餐厅，原来的一厅一室就变成了两厅两室。
3.所以，房地产中小户型，尤其是两居室的小户型最好卖。只要总价和三居室拉开一点距离，总是不愁卖的。这种情况下，房地产商自然尽量多做小户型。因为一块地是有限的，单价最高才能利润最高。
4.不要把客户的主流需求看成市场的主流需求，除非客户需求可以直接反映在售价和利润上。因此200平米这个愿望是好的，但是是不现实的。那么200平米这种产品有没有，一般就三种：一是楼顶、首层这种可以有溢价空间的零碎地方，可以把没电梯的阁楼、地下一层都卖掉；二是政府领导公务员小区，这种项目里干脆就是哄领导开心；三是豪宅，买豪宅的人都不差钱。
家园 人口趋势、货币趋势、城市规模是三个决定性因素 货币不断增发的国家，人口往里进的城市，房产长期趋势是上涨。
现在一般认为货币增发是成立的，老百姓也相信了。
中国的情况是，城建扩城很厉害。一个城市面积扩大个三四倍不奇怪。在这种情况下，即使人口往里进，也不一定能填满。
可以肯定，大多数中小城市的扩城规模和人口涌入相比，是过多了。人怎么来也填不满。这种城市交通没有问题，也没所谓地段。房子过多，会泡沫。
少部分大城市，虽然扩城厉害，但人来多，中心填满了。于是就出了“地段”的说法。好地段的房子继续涨。
总的来说，中国大部分房子处于无法套现的状态了。少数大城市，需要判断。象武汉这样的，地方太大，我认为是填不满的。能把中心填满的城市，不多。
所以，李嘉诚说，要看地段。
通宝推：沾花富翁,家园 因为货币因素，住房短期看涨，长期将成为普及的居民福利 从保值增值的角度看，地段说算比较靠谱了，但总体而言，在房地产上的投资总体会陷于平庸。 真正精彩的是投身参与创建一个新时代，当然能够达到这个境界的目前还是很少数，或许需要较好的组织创新，从而能汇聚普罗大众的星星之火（资金和智慧），用于这样的创建，并分享其中的风险、快乐和成果。目前西方那套金融玩意还是有显著偏差的、还是缺乏正确方向上的想象力、创新力和组织力的。
跨度比较大，抛砖引玉，切磋一下。