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主题：【原创】该如何治理中国的房价 -- Ace
家园 【原创】该如何治理中国的房价 该如何治理中国的房价
--一个方案的探讨
ACE
过去治理房价我总结为“与虎谋皮”和“扬汤止沸”。
“与虎谋皮”。地方政府财政收入高度依赖土地转让，一平米房子售价里面大约65%是地方政府拿走的，之后区市分成，所以说，你听市长说控制房价，那大多是虚情假意的，内心里巴不得使劲涨，这样市区财政才有小钱钱可花——好的地方花在招商引资上了。
“扬汤止沸”。别看这影帝们成天疾呼控制房价，但货币一直高速超发，资产价格怎么可能稳定？这几年资本学乖了，葱姜蒜这些老百姓日常离不开的最好别碰，否则政府迟早弄死你，所以CPI慢慢涨。但是中央政府一直让M2增速是GDP两倍，本意是放水进实业领域，但这年头实业钱太难赚，供给侧改革还要去产能，所以最终钱还是愿意去资产市场，2015年股市给玩坏了，那么房地产市场自然火热，不动产也是资产。
我的解决策略是“釜底抽薪”。这釜底抽薪有两重含义，一般人会理解“减少货币发行”，这是对的，但很难做，毕竟全世界央行都放水，中国央行也得跟进有所表示。我的“釜底抽薪”另一层含义是，每个家庭可以贷款的年度月供总格是这个家庭所得纳税收入总额的一个比例（比如60%~80%），这才是釜底抽薪的绝妙招数：这招占据双重制高点，首先，从经济上，一个家庭应该把经济可持续放在第一位，而不是把投机放第一位，这是道德制高点；其次，纳税光荣，中国的所得税是工资税，富人有的是办法不纳税，那么，让富人付全款买房好了，纳税信息非常好查，银行对接税务局就行了。这个办法新加坡从2012年开始使用，效果很好，非常温和的控制住了房价。不管是谁，老百姓从此不能疯狂投机房地产，因为可贷款的总额有硬上限，也不至于为了还月供就不吃饭；富人也难以炒房，他们除非多缴所得税否则只要全款买房，没有了银行贷款的资金杠杆，富人也难以炒房。当然，配合上现有的限购措施，会有更好效果。
通宝推：流沙河,家园 控制房价非常简单，就是牵扯到官僚阶层的利益而已 实调控房地产最有效的方法就是1对多套房产缴纳不同比例的房地产税，2对空置房地产 特别的缴纳房地产空置税，3对多套房产的贷款进行严格控制，4对同城和异城房地产进 行严控。这措施对他们来说完全都可以做到，现在最大问题的绝大部分房地产都在这些 官员和其亲属手里，所以他们是绝对不会对自己下手的。
家园 这次房价作为政府宏观调控的工具 中国的房价已成为政府宏观调控的工具
回国一月，惊讶于深上杭房价在去年一年翻倍。与银行和城投的友人一聊，发现房价猛 涨同时，一系列宏观经济现象同步发生。综合起来仔细一看，老夫得出的结论是房价的 高涨已成为政府宏观调控的工具，并有三方面成效，可谓一石三鸟。
第一，补充货币供应。一方面，15年开始，美国经济复苏，而中国经济的产能过剩和库 存过剩问题，导致实体企业、房地产开发商和城投同时出现贷款不良的问题，导致资本 看空中国经济，回归美国。热钱出逃，导致外汇储备锐减。储备的减少，会相应的减少 当年因为储备而生的基础货币。基础货币的减少可以说和外汇储备的减少是同步的 （ 由外汇储备而产生的基础货币占总基础货币大约60-70%）基础货币从2015年2月的30万 亿，下减至2015年9、10月的28万亿，外汇储备也从14年的近4万亿美元，下降到15年年 末的3.3万亿美元。而2015年9月也是人民币第一次开始大幅贬值，从而减少外汇出逃对 国内基础货币的压力。这减少的2万亿基础货币（是在央行进行了再贷款之后的净减少 量），所对应的信用货币供应，则是3-5倍的（随着近年外汇储备的增加，央行为了对 冲，也随之提升了准备金率，从而控制货币成熟；随着外汇储备的下降，央行也降准了 ，但幅度和力度相对有限）。
另一方面，这两年的大环境是去杠杆，尤其是对实体经济企业。去杠杆导致贷款量减少 ，从而在基础货币减少的同时，减少了货币派生和信用货币的供给。因此，中国在2015 年秋季，出现了缺钱紧缩的征兆，就在那时，政府开始操控房地产价格上升，房贷政策 放宽 。结构，在2016年，国内银行一半以上的新增贷款为个人房地产按揭贷款。 于是 ，房地产按揭贷款很好的填补了因去杠杆而收缩的企业贷款，从而提供了一定量的货币 供应。对这一民间贷款替代企业贷款的最好证据，在去年9、10月份开始的M1和M2剪刀 差，即 M1增长率超过M2增长率的剪刀差。M1 数据包括M0 + 单位活期；M2包括M1 + 单 位定存、个人存款和非存款类金融机构存款。
第二，把中产储蓄留在国内，从而包人民币汇率稳定。
资本有羊群效应，领头的发起了一波浪潮，剩下的游资在媒体配合忽悠下，通常会跟着 。最早走的是外资，通过QFII资产项、钱庄和虚假贸易经常项目走出去的，2015年中期 是个高潮，2015年秋季，央行终于挺不住了，并许可人民币贬值。从此，人民币一路贬 值，从6.2到了6.7。从2015年中期开始，大陆一线城市居民出现大量储蓄，主要通过房 产变现，在国内缺乏投资渠道的和大环境不利的情况下，也开始出逃。这，其实是政府 最担心的。假如所有一线城市里，有一百万人卖房出走，每人只带走50万美元（外管局 每人每年5万美元购汇额度其实可以绕过去，比如使用亲戚额度和走地下钱庄等），那 么流失的外汇储备就是5000亿美元。
为了把这些一线中产的储蓄留住，政府多管齐下，年初彻底的取缔了不少大型地下钱庄 ，同时，人为与开发商与中介做市，抬高房价，希望把这些中产的储蓄留住。
快速上涨的房价，确实把国内中产换美元的欲望给压住了，储蓄重新进入房市。外汇储 备的快速下降也几乎在房价大幅上涨的同时停止了，停止在了3万2千亿美元左右。
另一方面，对人民币贬值压力，可以从大陆疯狂的海外并购开出。今年，大陆第一季度 的海外并购就已经超过了去年一年的总量。这些央企和国企的并购有三个特点，第一， 几乎清一色的美元现金收购，且大部分资金是新换美元；第二，收购标的并不是精挑细 选，有些甚至和自身业务无太大关联，例如海航集团收购美国芯片和IT产品经销商 Ingram Micro，第三，这些央企国企给出了平均40%的溢价。这种不由分说，拿现金高 溢价的收购，说明体制内的人先知先觉，要在人民币贬值钱，尽快把收购做成。也可以 说，他们清楚面临巨大人民币大幅贬值压力，早些去购买海外资产，买啥不重要，多花 点钱也不无所谓，总之会比人民币升值后再买要省很大一笔。
第三，缓解城投和地方政府债务问题。
房价涨了，最终的受益者是地方政府，因为房价会传导地价，开发商和银行赚的只是薄 利，大头给了地方政府。因此，地方政府押给银行的地，也因为地王的价格，从而使抵 押物足值，缓解了地方即将到期的债务危机，并在地方债务置换中，增加了城投平台的 资信水平。
因此，中国房地产的这波暴涨，和刚需关系不大，而和中国宏观经济大大环境有关。未 来，房价不可能一直涨，因为政府通过房价进行宏观调控的目标已经达到，同时我们也 看到政府开始收紧房贷政策。政府的玩法，说白了，就是基本上可以计划好，在一段时 间内，房价涨到什么位置。但在这个时段内，什么时候开始涨，则政府完全操控，可以 在各宏观经济指标需要房价作为的时候涨价。
这波房价疯狂中，最后入场的是那些假离婚、因长期错过房地产增值而有了酸葡萄心理 的普通百姓。而权贵们几年前早已布局入场，正在百姓的喧闹离婚中静静离场。
通宝推：NoName,薄荷糖家族,家园 窃以为把矛头指向投机不是太正确 我认为关键是错配，也就是在套配跟不上的情况下，强行实现区域平衡发展。而所谓的套配跟不上就是指公共服务资源失衡。结果就是群众用脚投票，一二线城市房价一个劲的窜，三四线有大量库存销不出去。
家园 想法不错，不过国内是工资税 不是以家庭为单位的完全税收，包含各种减免的情况，所以实施起来效果不会很好
家园 建议对结婚青年，政府免费出租一套房屋 在郊区，建廉租房社区，高价卖周边地皮给开发商进行商业开发。
结婚青年，双方名下没有房产的情况下，政府免费出租一套经济套房供其使用。
若婚后购置房产，则立即退回政府房产。
若离婚无孩，则立即退回政府房产。
若离婚，有孩方继续免费住，无孩方搬离。
如此，则可以保障底层生活，而且促进婚姻稳定，促进生育。周边配套设施进行商业开发，可以保证地方政府的收入。
通宝推：红山,白玉老虎,家园 不妨这样 你这个方案好，我改进一下：
1）一二线城市的廉租房，租给新婚夫妇还是要收租金。比如两房一厅大单元，月租700元，全年8400元。
2）结婚青年的双方，假定每人月收入（扣除三险一金后）均为5000元，那么每人每月要交45元个人所得税，合计全年1080元/家。
3）生第一个孩子后，发给“牛奶金（抚养补助）”，“牛奶金”金额的核定，以现有的两房一厅廉租房单元的年租金（不管你们有没有租这种大单元）8400元，减去全家两口人的个人所得税1080元，差额为7320元，那么牛奶金按这个差额的85%，平均到每个月补助这个孩子520元。就是说，只要生了孩子，按当时全市廉租房里最大单元的房租来核定，你们两人的收入越少，补助得越多。生了第一个孩子，基本就把房租抵消了；生第二个孩子，补助额与第一个相同，小两口还能倒拿一些零用钱。不管这两口子是否本市户口，只要孩子是本地出生，就补助（因为未来的户口制度，很可能住满10年自动入籍，孩子上完小学肯定是本地人了，未来属于本地的消费群体和建设劳力，应该从小就补助）。如果孩子住了9年要搬走，就退还给当地政府一部分补助金。
这种做法，只定向补助给生娃的“北漂夫妇”，让海清有个蜗居，基本木有动摇任志强们屁股下的金山，大炮只要稍微有点善心，想来也不一定横扫过来吧------这个要请各路菩萨帮忙劝劝。
家园 深圳这几年建了不少公租房 实际上2000年前都有公租房，后来不建了，这应该是当时两条腿走路的其中一条，后面政府只记得卖地，把这条腿废了。
这几年又建了不少，公租房，安居房都有，我公司的年轻同事，很多都通过公司租了这种房，价格比市场价低不少，也很稳定，可以一直租。但是总量还是不够，很多人排队，一般的小企业也很难获得这种资格。而且公租房有些还比较偏僻，交通也不变，但还是有吸引力的。
家园 你的思路虽好，但操作代价太高，操作复杂性也高 考虑再三，我认为给每个人一辈子有一次户籍或社保所在地50平米房贷的低息贷款机会，这是比较好的策略，也好操作。
家园 这就是西红柿的做法啊 不厚在西红柿大建公租房，租金每平米10块上下，还可买下部分产权（不得出租赠予，转让只能卖回给政府，但可以继承抵押，总之这个部分产权就是能提供家的安全感，还能保值，但别指望大幅增值，而且政府可以回笼资金）。全国的市长们光看到不厚卖地了，不厚大力推行的公租房就无视了。
公租房目前重庆入住超过20万户，北京10万户，上海6万户，广州2万户，北上广加起来都没重庆多。。。
家园 重庆一共建成了1.5亿平方 公租房租满5年可以申请买下，过去付的租金可以抵首付，实际上等于不要首付。可以看到江景的房子只要2600一平， 一般50平米的小二居室只要10万出头，每个月还贷500，每对年轻夫妻都付得起。
薄这么干，每平方让资本家至少少赚1万块，1.5亿就是1.5万亿，如果全国推广，等于给全国的开发商断财路。
断人财路如杀人父母，薄三不进秦城，天下不安啊。
家园 重庆的房价平均都还不到1万，开发商少赚一万？ 公租房的购买价格2600一平，不知道这个你是从哪里得到的信息？
公租房的位置都是相对比较偏僻的地方，解决无房问题倒是有些作用，但是租金水平也并不低，平均价格都在12元一平米，跟在交通便利的地方组个小户型也少不了多少。