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主题：【原创】应当怎样刺破房地产泡沫 -- 孟词宗
家园 【原创】应当怎样刺破房地产泡沫 中国的疫情虽然得到了控制，但世界其他地方的疫情却如火如荼。今天世界卫生组织正式报告世界范围内新冠确诊人数为 1,051,635 人。人数最多的是美国，241,703 人，近总数的四分之一。
面对疫情，世界各国不论当初多么疏忽大意，最后还是不得不逐步采取了各种各样的隔离方式。一个直接后果就是经济停摆。世界经济进入严重的萧条。
作为“世界工厂”，中国受到的冲击极大。这次疫情实际造成需求和生产双下降，是世界市场的整体萎缩。除刚需产品外的供求平衡点下移。虽然现在各种防疫物资的生产和出口大为增长，但其他产业由于需求不振而仍然处在近乎停顿状态。与此同时，美国由于经济崩溃，股市大跌，美联储和联邦政府连出各种“救市”措施。除了国会几次三番万亿美元级别的紧急拨款，美联储又一次把“子弹”打完，祭出零利率和无限量宽的终极法宝。
无论是万亿美元级别的紧急拨款，还是无限量宽，都意味着一件事，“美元超发”。由于美元是准世界货币，这个行动对其他国家来有重大意义，尤其是像中国这样将人民币发行和美元挂钩的国家。
美元超发意味着美国以超量发行货币来分配物资（注一）。这时候，如果中国不跟着超发货币，则人民币相对美元升值，但物价本身还未跟上，则超量的美元会被用来“扫货”，于是中国会被剪了羊毛。如果中国跟着超发货币，则货币过多会引起国内通货膨胀。人民生活水准下降。
由于这次美国的超发远远超出历史上任何时期，这就不是像08年危机那样，美国搞量宽，中国搞四万亿就能对付过去的。上次超发四万亿的最终结果是股市和楼市这两大蓄水池高涨。但最终以2015年股灾结束。于是楼市成了硕果仅存的蓄水池。这次经济危机来势汹汹，美国又搞出无限量宽，于是有人就又想到继续向楼市里灌水。前一阵的所谓“下方农业用地流转审批到省试点”，恐怕就是为此做准备了。
但是，中国的楼市真的能接下这次的美元超发洪水吗？
前面说过，这次经济危机的直接表现是需求和生产双下降，市场整体萎缩。中国楼市本身此前已经虚高过度。这次经济危机导致制造业开工不足，失业率大增。这种情况下，老百姓怎么还会有钱买楼？当然，之前老百姓也没钱，但至少没有疫情，大家还可以向老百姓推销。中国的房地产商无不负债经营。经济危机一来，资金链能不断裂就不错了。这时候继续抬高房市，其实是在饮鸩止渴。
那么如何才能挡住美元超发的洪水？只有恢复计划经济才能解决问题。历来救灾，都讲究“以工代赈”。也就是进行各种投资巨大的公益工程，来有效的组织劳动力就业。这些公益工程必须在国家层面得到协调。这必然是计划经济，而不是自由经济。（注二）
超发货币的目的不是为了抬高楼市，而是为了把货币分配到老百姓手里，让老百姓有购买力。但2008年跟着美元超发货币的结果是股市和楼市高企。所以这次虽然还是要“以工代赈”，方式方法必须改变。楼市的泡沫太大，不如先挤一挤，或者把泡沫刺破了再说。
也许有些“有识之士”会说，楼市泡沫千万不能刺破。现在是投鼠忌器。刺破了泡沫，弄不好引起连锁反应，中国经济就完蛋了。然而不刺破泡沫，楼市就万寿无疆了吗？非也。当需求和生产双下降的时候，楼市的资金链必然会断的。与其断的时候猝不及防，还不如未雨绸缪，主动刺破楼市泡沫，实现软着陆。
那么如何实现软着陆？很简单，房地产商的资金都是贷款。当其出现资金链断裂时，银行以免除贷款的方式收缴或赎买各种楼盘。然后国家收归公有，将其改造为廉租屋，廉价住宅。这才是真正的“棚改”。不能惠及普通百姓的“棚改”，只能是肥了资本家而已。
这样就能预先把房市里积累的天量超发货币良性消灭掉。否则美元洪水一来，中国又开放了金融市场，恐怕就不是房市崩溃的问题，而是恶性通胀的问题了。
注一： 这里要绕几个弯。简单来说，现代货币是分配凭证和劳动力计量单位。在超量发行货币和市场以通胀反应之间会有一个时间差。掌握世界铸币权的国家的货币由于也是世界货币，则这个时间差会较非世界货币国家更长。
注二 : 实行这类计划经济和所有制无关。美国大萧条时期，德国大萧条时期都是搞类似的项目。经济上这叫做“凯恩斯主义”。然而实行和过程虽然和所有制无关，但最终的经济后果却是和所有制有关的。不论是美国的“新政”、德国的“经济复兴计划”从根本上讲都是赤字财政，寅吃卯粮。由于分配制度的问题，这笔钱最终肥了资产阶级，而对于广大的劳动人民同时也是产品的消费者来说，所能分到的仍然是出卖劳力的极少部分。因此每一次这样的“救灾”在“自由经济”体制下都会造成下一次更深重的危机。寅吃卯粮不能无限制吃下去。罗斯福的“新政”照样有经济危机，希特勒的德国则不得不发动战争来进行掠夺。
通宝推：johny,任爱杰,家园 【原创】续二 - 别指望外国人移民来救房市 有河友说：
从2012年到2019年我都支持刺破房地产泡沫，来个软重启，但是新冠以后反而就不能了，因为主要矛盾转移了现在一定是房产跌价，没人买，各行各业凋零。但是把时间拉长来看，如果我朝一直都能控制住疫情，那全世界就只有中国是最安全的地方，各种移民，资金转移，洗钱，科研，高科技，避险资金和人员都会选择来中国。那明显会造成。。。房价上涨，特别是一线城市上涨
房屋是流动性最差的资产之一。而且不能背在身上带走。一地的房屋不能随便就拆到另一地去使用。造起来要花钱，拆掉更要花钱。中国现在的问题不仅仅是一线城市房价高企，更在于其他中小城市房屋闲置。例如江西吉安基本沦为空城。超过60%的新城区在建成不久之后，都成为了空城。而当地房价却排在了江西省第三的位置。（https://k.sina.com.cn/article_6961618200_19ef1dd1800100f942.html）
今年的最新房价居然达到7250元/平方米（https://ja.fang.anjuke.com/fangjia/）
而江西吉安去年城镇居民人均可支配收入18424元，农村居民人均可支配收入5852元。（http://jxja.jxnews.com.cn/system/2019/08/05/018541419.shtml）
也就是说辛辛苦苦干一年，即使在江西吉安这种相对地广人稀的三、四线小城市，一年的可支配收入还不够买一个三平米的厕所的。
这种情况下，造出来的房子只能是有价无市，谁都买不起。而没有房子，谁又能安心在当地发展经济？所以江西吉安人大多出门打工。这并不仅仅是大城市工作机会多的关系。这条道路，其实拉美早已走过一遍。一方面是超大城市（例如墨西哥城、圣保罗）挤满城市贫民，另一方面外省地区则经济凋敝。于是外省经济越是凋敝，贫民约要涌入大城市，大城市的居住情况则愈加恶劣，于是造成恶性循环。
再例如中国喊发展西部喊了多少年，连江西都没发展好。说起来，中国有14亿人口，国土面积超过欧洲，为什么没有人愿意去西部呢？或者去吉安呢？关键问题是不论在北上广深也好，在吉安也好，如果你的工资都无法买到一个三平米的厕所，那么至少呆在北上广深，你还能挣得稍微多点。
所以造这些空城让其闲置，还不如干脆公平分配给大家。尤其是如果要发展当地经济必须有人力。要吸引外来人口，不如干脆把这些房屋以及低廉的价格卖给愿意来落户的当地和外地人。人能安居才能谈到乐业。
至于外国移民来救房市，还是不要抱太大幻想。不说北上广深的房产，就说吉安好了，7250元/平方米的均价，一套100平米的户型就要72.5万元，相当于十多万美元。还是那个问题，外国移民会花十多万美元来吉安落户吗？要知道美国平均房屋面积是210平米，价格也才不到二十万美元。
再者，如果外国游资要大量进入中国，其目的并不是帮助中国建房，抬高楼市。前面说过，房屋是流动性最差的资产。外国游资是不想“炒房炒成房东”的。游资最希望的是像索罗斯那样在各国的金融市场上赚快钱。
不论是外国的个人还是集团都不会对中国一线大城市以外的房市感兴趣。即使中国一线大城市的房市，在金融完全开放的情况下，国际资本一定会用所有手段将其打崩（例如人为造成资金链恶性断裂，于是商家最后不得不贱卖房地产）然后才来抄底。
所以，现在主动挤掉房市里的泡沫，实现更公平的分配才能主动防御美元洪水的侵袭。
通宝推：任爱杰,家园 【原创】续 - 为什么要现在刺破房地产泡沫 有些人认为现在不能刺破房地产泡沫，政治风险太大。然而现在不实行“软着陆”，将来硬着陆政治风险更大！
刺破房地产泡沫不是针对自住房。如果只有一套自住房，房价高虽然能给房主满足感，但房主如果把房卖了就没有地方住了。所以房市波动对只有一套房的房主影响不大。这个道理大家都明白。
要解决的问题是防止由于资金链断裂而造成房市恶性崩溃，从而导致更大范围的经济萧条。这事其实前些年差不多已经发生了，但由于四万亿的注入导致股市房市继续走高。到2015-2016中国经济危机时期，股市崩了，游资只好进入房市避险，将其进一步推高。
这个政策要针对的，是大量房产闲置虚高，同时老百姓却必须负担高昂的房贷、房租、地租。房屋支出是刚需，这块的支出多了，则其他支出就要减少。而房地产的流动性极低，造成的结果是由房贷、房租、地租带来的收益并不能转化为对其他产业购买力。无他，消费者的钱都拿去买房租房了，怎么还会有钱去买别的产品的。中国这几年的所谓“百业凋零”的根本原因就是国民可支配收入比例下降。
据中国国家统计局统计：
2019年，全国居民人均食品烟酒消费支出6084元，增长8.0%，占人均消费支出的比重为28.2%；人均衣着消费支出1338元，增长3.8%，占人均消费支出的比重为6.2%；人均居住消费支出5055元，增长8.8%，占人均消费支出的比重为23.4%；人均生活用品及服务消费支出1281元，增长4.8%，占人均消费支出的比重为5.9%；人均交通通信消费支出2862元，增长7.0%，占人均消费支出的比重为13.3%；人均教育文化娱乐消费支出2513元，增长12.9%，占人均消费支出的比重为11.7%；人均医疗保健消费支出1902元，增长12.9%，占人均消费支出的比重为8.8%；人均其他用品及服务消费支出524元，增长9.7%，占人均消费支出的比重为2.4%。（来源：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202001/t20200117_1723396.html）
也就是说，刚需的食品、居住、教育、医疗 占到支出的 72.1%，其中居住占到23.4%，近四分之一。与此同时，人均生活用品及服务消费仅占5.9%，人均其他用品及服务消费支出仅占2.4%，加起来只有8.1%。这种情况下，当然会内需不足。
那么减少居住支出就可以让更多的支出转向非刚需产品，也就增加了内需，搞活了经济。
所以，以赎买方式将过剩房地产收归国有，然后推出廉价、廉租屋是增进公平分配、提振国家内需的切入点。否则即使有万亿的投入，这些钱最终分配不到老百姓头上还是白搭。
通宝推：桥上,任爱杰,家园 没明白为何要刺破房地产泡沫 从2012年到2019年我都支持刺破房地产泡沫，来个软重启，但是新冠以后反而就不能了，因为主要矛盾转移了
现在一定是房产跌价，没人买，各行各业凋零。但是把时间拉长来看，如果我朝一直都能控制住疫情，那全世界就只有中国是最安全的地方，各种移民，资金转移，洗钱，科研，高科技，避险资金和人员都会选择来中国。那明显会造成。。。房价上涨，特别是一线城市上涨
你现在来刺破房地产泡沫，各行各业都要受到很大影响，等于是在给老外来抄底的机会，弄的防疫战争没输，货币战争大输特输，以战胜国的地位，来享受东南亚经济危机II战败国的待遇，不是岂有此理？
现在能做的就是扛，朝死的抗，静观其变，看看美帝和新冠的战争情况如何。比如美帝毛了选择死人就死人，群体免疫；美帝各个州血流成河，州长大骂川普的老母，选择独立，云者众；美帝一直处于封城半年，黑叔叔和贫民死亡最多，一怒之下到处持枪在医院扫射，和军队打游击；美帝厉害，2个月搞定了新冠，开始支援全世界。。。。
很明显，美帝抗疫的不同结局，会剧烈影响我朝的未来选择。所以现在直接去刺破房地产泡沫，简直是自杀行为
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家园 钱已经付过了 主贴原话是
那么如何实现软着陆？很简单，房地产商的资金都是贷款。当其出现资金链断裂时，银行以免除贷款的方式收缴或赎买各种楼盘。然后国家收归公有，将其改造为廉租屋，廉价住宅。由于房地产商负债经营，在经济危机下必然面临资金链断裂问题。这时候政府不能让其继续借了新债还旧债，而是应收缴其楼盘地盘。这里的“赎买”只是针对某些财政情况尚佳者的变通做法。同样也是让其清盘。在大多数情况下，由于房地产商欠款，则免除欠款并不带来额外的货币投入。货币投入在贷款的时候已经做过了。
换言之，银行抽紧银根即可。但以往的抽紧银根，国家并不接手烂尾楼和烂尾地盘。现在则将楼盘和地盘建设为新的廉价住宅，公平分配。也就是说物尽其用，房子造出来真正是让人住，而不是用来炒的。
你或许还要问，房地产商倒闭了，他们雇佣的工程队，农民工咋办呢？这其实不是问题。国家接手楼盘地盘并不是将其放弃，而是要继续营建。工程队，农民工照样可以干下去。由于少了一道地产商的盘剥，甚至还能多赚点钱。
地产商们可能不服气，但在即将来到的美元洪水和经济大萧条面前，这些地产商本来就逃不脱破产命运的。楼市是一定会崩溃的。只不过是有控制的柔性瓦解还是无控制的土崩瓦解罢了。
- 复 钱已经付过了
家园 你得想想广大人民的心思，如今人均住房39平米 自住房拥有率几乎超过90%的情况下，捅破泡沫必然带来房价下跌
大量人民发现自己的房产现值还没有贷款余额多
那会怎么办？大家都不还贷款，那银行完蛋了
银行如今是处在百业核心的地位，银行倒了整个社会影响更大
你的主意：银行收回房地产商的房子冲抵贷款；政府拿回房子给人民
那银行的损失谁来管呢？如果政府掏钱，政府哪里来这么多钱
这相当于是政府掏现钱去买人民未来的购买力，谁也没这么大胆气对未来这么预测，毕竟官员的任期也不过10年而已
你这理论上说就是回到当年改开前房管局的办法，官僚的处理结果最后啥样看看苏式社会主义在苏联、东欧的实践也明白会咋样
当年学香港而不是学新加坡，实在是害死人。等日后明白人给分析吧，只缘身在此山中呀
家园 楼主正是这个意思，我觉得并非不可行 我看了楼主两个主帖，大概意思就是通过“国家手段”实现房地产业的国有化。
1、银行不会破产。国家手段之一就是以超发的方式注资银行。目前美元都是大灌水，中国必须对灌维持平衡。那么对灌的钱去哪儿？注资银行是一个渠道；
2、把“破产房”拿到手进行再分配，国资委联合协调民政部、信息产业部、公安部……充当一个大房产局；
3、现在需要的是数据和一个模型来预估一下各种意外情况。这需要一个掌握相当信息的“副国级”
部门来做，不是我等能谈的了。
家园 没看出来刺破房价泡沫有什么必要 现实的情况是稳房价，短期稳住，中长期有可能用通货膨胀慢慢地消化房价，刺破这个泡沫对中国有什么好处？是老百姓不用还房贷了吗？还是银行能多赚到钱了？要想让新进城的人有房子住有很多种办法，比如廉租房就是其中一个。
楼市的资金链为什么会断？房价稳住买房人都还不上房贷了吗？这些年房地产商的资金链断的还少，倒闭的还少？对金融稳定的影响有多大？金融系统的风险是不是可控呢
总结:上面现在不会主动走刺破房价泡沫这条路
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家园 人民币加速国际化，美元洪水滔天最好 “那么如何才能挡住美元超发的洪水？只有恢复计划经济才能解决问题”人民币加速国际化，美元洪水滔天最好
这时候搞计划经济？自己把自己国内外金融循环完全打乱？
至于刺破房产泡沫没有任何必要，小产权转正，梯级累进房地产税落地即可
表面价格高了才有更多税收
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家园 问题就在流通堤坝已经拆掉了 我看现在倒是应该筑高人民币和美元之间的流通堤坝，不要让泛滥的美元洪水冲进国内廉价收购国内的人民币实物资产才是正招。根据最新的《经济贸易协议》条约，中国到今年四月份（也就是现在）要全面开放金融市场，允许美国：
1.美国金融机构的分行提供证券投资基金托管服务
2.美国金融机构申请成为各类非金融债务融资工具A类主承销商时,应根据修改后的发放非金融企业债务融资工具主承销商牌照的评估规则接受评估,并相应获得牌照
3.美国金融服务提供者从省辖范围牌照开始申请资产管理公司牌照,使其可直接从中资银行收购不良贷款。
4.不迟于2020年4月1日,应取消寿险、养老保险和健康保险领域的外资股比限制,并且允许美国独资保险公司进入上述领域。中国确认不对在中国境内设立的美资保险公司在华全资拥有保险资产管理公司设置限制。
5.不迟于2020年4月1日,应取消对所有保险领域(包括保险中介)的经营范围限制、歧视性监管流程和要求,以及过于繁重的许可和经营要求,并应及时审核和批准美国金融服务提供者提交的任何保险服务牌照申请。根据上述承诺,中国确认已取消关于新设立外资保险公司30年保险业务经营资历的要求。（注：给对保险业不太熟悉的同学说明一下，保险业其实是最大的金融投资者之一。4,5两个条款事实上给了美国金融机构借壳保险公司进入中国并不受限制的特权。）
6.不迟于2020年4月1日,应取消外资股比限制并允许美国独资的服务提供者进入证券、基金管理和期货服务领域。
7.从2019年7月5日起大幅降低对证券服务提供者控股股东的高额资产净值要求。
8.当现有美资参股的证券公司变为美资控制、美资控股或美资全资拥有时,允许其保留原持有牌照。
9.应确保不存在针对对方私募基金管理人的歧视性限制。中国应确保不存在对美国私募基金管理人投资H股(即在港交所上市的中国内地企业的股票)的限制,合格的美资控股私募基金管理人应可基于个案处理方式获批提供投资咨询服务。
10.在期货产品方面不存在针对对方机构的歧视性限制,包括允许对方机构投资己方国内机构获准投资的完整业务范围的期货产品(包括金融、利率和汇率期货)。
所谓的人民币和美元之间的流通堤坝已经由于这个条约的签订而不存在了。而增发人民币本身除了维持汇率外，只会在国内造成恶性通胀。如果还是用以前的方式把资金流入股市、房市，那么就会进一步压缩老百姓的可支配收入。
举例来说，贷款100万买房子，利息4.9%，按揭20年，每月还款6544.44(元)。如果印钞票放水引起通胀，房价上涨20%到120万,利息4.9%，按揭20年，每月还款7853.33(元)。毫无疑问这就进一步压缩了老百姓可用在别处的钱了。
- 待认可未通过。偏要看