主题:河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) -- 七天

新兵营地 导读 复 101 阅 41315

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O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) 120 七天 字3329 2020-04-29 22:12:44
O 00 侏罗纪传说成就 字30 2020-05-26 19:51:18
O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (最后感想) 26 七天 字862 2020-05-03 08:38:24
..O 做钉子户一定要把握分寸 4 方恨少 字666 2020-05-26 09:20:11
..O 总结是最有价值的,个人永远斗不过有组织的组织。 一个农民 字0 2020-05-26 03:08:21
..O 下一句就是,全世界无产者联合起来! 普鲁托 字0 2020-05-04 05:39:13
O 待认可未通过。偏要看 耗株钱:1
..O 新房在车库上加bonus room很正常, 5 七天 字643 2020-05-03 10:19:35
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O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (4) 37 七天 字3827 2020-05-02 08:35:45
..O 律师这种活也接。。。 3 吴用 字142 2020-05-03 05:42:01
..O 我们这有个港口修桥也有类似的拆迁工程 4 家住中坜 字782 2020-05-03 00:07:01
..O 最后两败俱伤啊? 普鲁托 字21 2020-05-02 23:30:23
2020-04-29 22:12:44
主题:4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26798`233793`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
1 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) 120

n年前写过,找不到了。凭记忆再写一遍,不一定准确,大家凑合看。

先介绍一些背景知识:

几乎所有的建设项目,无论是工业还是民用,都有一个使用寿命问题。装置使命完成后,不能把它扔在那里不管,而是要依照当前的标准进行妥善废弃(abandon),对于用地,要进行恢复(reclaimation),这种项目,统称为A&R项目。

宅基地还耕就是一种A&R项目。房子拆掉,地基挖出,填上表层土,然后种庄稼----这是标准的A&R程序。

A&R项目,无非就是4个字:

- 拆:装置拆掉。

- 挖:地下结构,如基础等要挖掉。受污染的土壤也要挖出来妥善处理。

- 填:挖完后,用表层土填好。

- 种:种树、种草、种庄稼,就是绿化,外加防止水土流失。

项目A&R后,是不是就万事大吉乐呢?不一定。美国有个著名的案例,具体细节我就不查了,大致是:某化工厂,有一个废料填埋场,(大概)上个世纪20年代按当时的标准A&R以后,捐给了一个小镇。过了n多年以后,填埋场也被开发了。经过n多年雨水冲刷,有些化工废料漏了出来,一下雨,就会到处冒泡。

这种情况,往往需要善后。按新标准进行reabandon和reclaimation,这种项目叫做R&R项目。

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话说A公司在1950's年代废弃了一个小装置,装置按当时的标准A&R以后,土地捐给了附近的小镇(当时估计是一个小村)。这块地本来一直空着,按标准是不能盖房的。但是不知怎么着,这块地被开发成一个比较低端的小社区。后来在其中一家人的后院发现问题,当地媒体介入了,A公司领导很重视,请我们承担这个项目。

出现这种问题,首先应该打板子的是镇政府,因为规划是他们批的。镇政府装傻,说这么久远的事情,没有记载,批规划的时候压根不知道。

开发商是当地的一个小开发商,大致相当于我小时候农村的泥瓦工头。不过开发这个项目的公司已经倒闭了,这兄弟当时经营一个活动房屋公司。换句话说,庙跑了,和尚还没跑。后来事情闹大,这兄弟压力山大,在一个夜晚搬家,不知去向。

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接手项目后,我们先采取了以下临时措施:

- 对出问题的地方,进行了一些临时处理

- 会同环保部门,确认问题对人体和环境无害,并对周边进行实时监测,确保无害。

这些措施,都是临时措施。我们还要根据当前标准进行R&R。两个方案:一个较简单,只需拆掉直接受影响的房子;另外一个较复杂,需要拆掉5套房子,除直接受影响的房子外,还要拆左右各两套。费用差10倍。A公司领导研究了我们的报告后,为了显示一个负责任的公司的态度,决定采取复杂方案。具体方案是这样滴:把左后共5套房子买下来,拆掉,进行R&R,然后把这块地变成一个公园捐给镇上。

那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组,只有两个工程师(我和土方工程师),此外,有1个地产经纪+1个助理,2个律师,1个媒体关系,2个公共关系,1个发言人,还有其他人等,具体记不清了。


通宝推:daharry,方恨少,空中吴钩,领班军机,为什么不可以,北纬42度,kiyohide,吴用,澹泊敬诚,听松,辣椒,明心灵竹,再闻鸡起舞,桥上,燕人,花棍舞,纳米小洞儿,审度,胡一刀,
最后于2020-04-29 22:41:50改,共1次;
2020-04-29 22:12:44
2020-05-03 08:38:24
4514564 复 4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26798`233793`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
2 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (最后感想) 26

跟钉子户打交道的整个过程中,有一点觉得既在情理之中,又十分不可思议,那就是钉子户跟每一个人较劲。其实,我们这些人,都是混口饭吃而已。我们没有动力为A公司省钱,也不可能为钉子户承担风险。能给他的我们不会吝啬、不能给他的我们也不敢违背原则,他跟我们较个屁的劲啊。

这次拆迁经历给我最大的认识就是个体和组织之间博弈是不对等的。对于我们来说,与钉子户周旋,不过是养家糊口的一份工作。上班拿钱,下了班就把你忘了。对于钉子户来说,付出的时间、金钱、精力都是自己的,而且情绪时时刻刻受到影响。

所以,这次拆迁经历给我最大的启示是:在和一个组织发生矛盾或者其他关系时,一定要注意把握分寸。

(完)


通宝推:方恨少,吴用,
2020-05-03 08:38:24
2020-05-26 09:20:11
4522636 复 4514564
方恨少
方恨少`3308`/bbsIMG/face/0000.gif`70`44906`10361`255271`正九品上:儒林郎|仁勇校尉`2004-07-02 08:38:22`
3 做钉子户一定要把握分寸 4

有开发商跟我一个搞建筑的同学说,开发商拆迁时就会考虑有钉子户的因素,开的条件都是给自己留了余地的,所以拆迁想多要钱就一定要当钉子户,当最后那15%,开发商都会破财消灾,但千万不能当最后那5%,因为当钉子户小于一定比例,剩最后几户的时候,开发商,政府,法院都不会理你,就是强拆,甚至于你一分钱都拿不到,起诉法院都不受理。

这个钉子户就像特朗普一样,就是个无赖啊,想靠讹诈发财又不懂得见好就收,不能正确估计形势,把握不好分寸。扯远了,差点又扯到政治上去F


2020-05-26 09:20:11
3 总结是最有价值的,个人永远斗不过有组织的组织。

2020-05-26 03:08:21
4514917 复 4514564
普鲁托
3 下一句就是,全世界无产者联合起来!

2020-05-04 05:39:13
45143724513261 待认可未通过。偏要看 耗株钱:1 2020-05-02 23:45:51
2020-05-03 10:19:35
4514616 复 4514372
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26798`233793`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
3 新房在车库上加bonus room很正常, 5

老房改造还真没见过。

至于费用,你的数字是靠谱的,但是还是要看地方。如果是在德州,有便宜的老墨劳动力,价钱可以低些。有些地方,价格要高些。

另外,一般的尺均价格,是把厨房和厕所的费用均摊进去的。而鬼子盖房,厨房和厕所才是花钱的祖宗。厨房一般是房子一楼的景观(参见《外壳风云》陆晨曦家的厨房),而主卧卫生间也要尽量奢华(我家主卧卫生间15+平米)。Bonus room,一般不会自带一个卫生间吧。

看一个房子的档次,看的就是厨房和主卧卫生间的奢华程度。


2020-05-03 10:19:35
45151294514616 待认可未通过。偏要看 耗株钱:1 2020-05-04 19:14:11
45143874514372 待认可未通过。偏要看 耗株钱:1 2020-05-03 00:11:03
45151324514387 待认可未通过。偏要看 耗株钱:1 2020-05-04 19:16:13
2020-05-02 08:35:45
4514164 复 4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26798`233793`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
2 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (4) 37

找我们礼不直气不壮,钉子户就去找镇政府,由于觉得自己占理,闹得十分厉害。在钉子户和镇政府闹的过程中,小镇居民分成两派,一派觉得钉子户太贪心,尤其是那些住在附近的人;另一派觉得A公司不应该因为点小钱让项目停摆。镇政府夹在中间,请求我们举行了一次OPEN HOUSE。我们的表现中规中矩,不多说了。说一说钉子户、镇长、议员、媒体的表现。

钉子户的发言比较有意思。他拿出了A公司上一年的财务公告,说,“你们公司去年利润有xxx,挣了那么多钱,应当回馈社会......”这段话一说,满场哗然。钉子户一看不对,开始嫌补偿不够,说自己花了很多钱装修,要xx万不算多----他自己把要求的补偿数字当众公布出来。

镇长已经被他折腾得七窍生烟,听到他要求的补偿数字,大步走下台,拿起一叠报纸,翻到地产广告页,开始念上面的地产广告:

x市x区,独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成,xx万

x镇,独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成,xx万

x市x高品位区,独立房、xx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成,xx万

......

镇长一口气念了将近10分钟,然后说,你说说你要的钱能买个什么样的房,你的房又是个什么样的房。

钉子户开始狡辩,无非是我的房虽然不好、但是装修花了大本钱。

小镇居民,住在钉子户附近的利益和我们的项目息息相关,因此参加Open House积极性较高,而住的比较远的居民,参加Open House的积极性较低,因此参加Open House的,反对钉子户的较多。

听到钉子户关于自己房子虽然不值钱、但是装修花了大本钱的边界,开始议论纷纷。

钉子户看势头不对,赶快转进,指责镇政府规划错误,造成他损失(其实没有损失,因为我们的估价是按正常开发估的)。镇长的回答是标准答案,“镇政府规划没有错误,因为1950's年代的事情没有文字记录”,但是“镇政府以后会吸取教训”。钉子户赶紧顺竿爬,“既然镇政府有错误(这是偷换概念:教训vs.错误),让他接受业主公司的补偿也可以,镇政府把双方的差价补出来就行了...”

这是一个犯众怒的要求,因为镇政府的收入来源于地产税,政府赔钱,在场的各位都要掏腰包。而且要赔也不能只赔一家,中间那家更有资格要求赔偿。

所以,我觉得钉子户当众提出这个要求,非常的SB。除了孤立自己,让所有人觉得他不可理喻,没有任何好处。

这个请求不仅镇政府不能答应,我们也不能答应。

理论上讲,问题出现后,附近房屋的价格会受到影响。但是在实际操作中,我们特别强调房屋估价不要考虑这个因素。前面说过,我们做事讲究依据,如果镇政府真的公开给了补偿,我们的估价基准就变了。

一片哗然之后,镇长坚定地拒绝了这个要求。

这个时候该选区的议员也站了出来。议员是干嘛的?议员是代表大多数的,既然有大多数可以代表,议员要是不站出来打落水狗,那可就是职业素养问题了。

钉子户一下被逼到墙角。

于是钉子户只好瘦驴拉硬屎,“如果不满足我的要求,我们法庭上见!”----这话是冲镇长说的,事实上他只起诉了镇政府。

镇长回应“悉听尊便。”

在钉子户拂袖而去的时候,镇长又加了句,“希望律师不收你钱。”

既然进入诉讼程序,自然旷日持久,项目组暂时解散。我的拆迁经历也到此为止。


通宝推:桥上,听松,
2020-05-02 08:35:45
2020-05-03 05:42:01
4514490 复 4514164
吴用
吴用`87238`/bbsIMG/face/0000.gif`70`3745`7298`67039`从四品下:中大夫|明威将军`2012-06-18 01:36:55`
3 律师这种活也接。。。 3

有一个美国佬曾跟俺说,你们中国佬有一个好处,就是不当秃鹫(律师)

当时不解,现在有点理解了。。。


2020-05-03 05:42:01
2020-05-03 00:07:01
4514383 复 4514164
家住中坜家住中坜`107451`/bbsIMG/face/0000.gif`70`554`761`7937`正八品上:给事郎|宣节校尉`2017-07-13 12:13:22`
3 我们这有个港口修桥也有类似的拆迁工程 4

前两年听报告了解到的,因为不是亲身经历,记忆比较模糊。

大概是说政府搞了个Voluntary Acquisition & Relocation Program(自愿搬迁项目),设了个截止日期,截止日期前接受条件的就可以拿到补助到别的地方找房子,最后不接受条件的就走法律程序了。工作人员除了听证会也需要上门做钉子户工作的。其中比较有意思的是,因为这个是港口(Port of XXX)的项目,但法律规定港口本身不能当地主(landlord),所以搬迁和拆迁必须是同一天完成,给施工方增加了协调日期难度。

美国法条管得很宽,定的也很细,有时候受限于一条几十年前定的法,现在看来不合时宜,但没人修法,工程就很难推进。


2020-05-03 00:07:01
4514362 复 4514164
普鲁托
3 最后两败俱伤啊?

这是终结篇么?


2020-05-02 23:30:23
帖内引用

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