主题：【原创】美国：他们这样玩房地产 之 狗狗也在作贡献 -- 山而王

(本文系在下原创“美国：他们这样玩房地产”系列之一。未经允许请勿转载。)

“地产大老的眼光”

五年前格林斯潘大老开始连续降息时，有两帮人兴奋了。

一帮是各大金融公司。高科技泡沫破碎后，股票市场上一片荒凉，他们正想钱想得心慌。这帮家伙知道这利息与债券的升降是相反的。持续降息意味着债券将连连攀升。这简直是铁赚哪。至2004年降息掩旗息鼓之后，这些公司赚得盘满钵满。高盛(GOLDMAN SACHS)，摩根(MORGEN STANLEY)，雷蒙兄弟(LEHMAN BROTHERS)等都是历史最好业绩。有的更是每个季度都创业绩新高。

另一帮就是地产大老们。要说2001年时地产投资的形势并不乐观。整个房地产大市从1991、1992年触底后已经连续上涨了近10年。随着股市崩盘后就业市场一片萧条，好多人开始油漆房子准备一旦失业就卖房。房地产的冬天似乎注定要到了。

但是随着连续降息，大老们出手了。大老们大量的买进出租型物业(RENTAL PROPERTY)。他们的投资主要集中在公寓大楼(APARTENT BUILDING)和多家庭房(MULTI-FAMILY HOUSE)。此时的出租型物业，并没有真正随着92年以来的地产大市水涨船高。因为至2000年，一家庭(SINGLE FAMILY HOUSE) 一直是房市的领军人物。在美国，拥有一个独门独院的小窝属于人生最大的梦想之一，也是成功的标志。当一家庭房价风升水起时，只要价格还在人们承受的范围之内，谁都想淌这倘浑水。对于大多数人来说，买房既是投资也是消费。最不济我住上三十年，总能赶上一次房市大涨吧？

人们大量购入一家庭房对于出租型物业而言是双重打击。既失去了潜在房客，又失去了可能的投资人和资金。其价格当然无法象如日中天的一家庭房一样飙升。

但2000年以后，一家庭房市出现了停滞状态。股市崩盘，大批高科技公司烟消云散，失业率急剧上升，再加上911。。我想，所有的人都不会忘记那段时光。如果周围的人不是在刷房子准备卖房就是没了工作，谁买房都不得不掂量掂量。一方面想买而犹豫的人往往选择先租房观望一阵再说，另一方面卖房的人大多改为租房，一时间租客盈门。出租房的房东们好多年没这么高兴过了。

然而要是想着大老们和咱一样会满足于买俩个楼，多挣两租金，就大错特错了。大老们是看到由于多年来出租型物业失宠，许多房产都处于维持或急待大修的状态。

而现任房主(当然是没有眼光的)，往往缺乏资金和信心而急于将物产出手。特别是在911后，虽然政府一再降息救市，恐慌心理还是很严重。不乏给俩钱就卖的。

好了，先总结一下当时的出租型物业市场：

- 房客在增加，空房率降低。势态将维持到就业市场和整个经济转好。

- 大量急待维修物业出售。价格低廉。

如果只看到这两点，就往里扑那也不能算大老。兵家之道：未算胜，先算败也。

小文不错,挺长见识!!

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故事1：他，高中毕业，四年挣得几百万美金

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他是谁呢。就先叫他ANTONIO吧。名字是西班牙裔但人是白人帅哥。

我认识ANTONIO时他才二十二岁。个子不高，一副雷邦墨镜，黑色皮夹克，手上一颗拇指大的金戒指明晃晃夺人二目，崭新的劳力士金表趁著他细细的手腕。但是他说话时声音极轻，好像生怕吓著了你。谈到他的投资经历时脸上是毫不掩饰的得意。

他是很有资本得意的。17岁起他就帮助自己的老爸替别人修房子。耳濡目染成了半个行家。他的理想是成为DONALD TRUMP 第二。高中毕业他就没打算上大学，他跟家里借了几万块钱就单干起来了。最开始是替他爸揽活。后来他就开始买一些极破旧的房子，让他爸修。修好后就出租。由于他买的房子进价极低。出租后还本付息还有盈余。大家都知道2001年后美国联邦储蓄银行连续降息。ANTONIO感到机会来了。他开始以手头的房产作抵押同时向几个银行贷款。每家银行最多可以贷到4笔贷款。由于他的信用不错，贷款也越来越容易。ANTONIO的投资方向也从单一的民居( SINGLE HOUSE/TOWN HOUSE)扩展到商用民用两用房(MIXED USE)。但他的原则是租金一定要比每月的全部开销要高( 银行还本付息，地产税，水电费，后来他成立了自己的房产管理公司，管理费用是租金的5%)。也就是除了买房时的本金和手续费，他不想再掏一个子。

还有一条是，ANTONIO 喜欢租房给拿政府住房补贴的人。据他说这些人的租金大部份由政府出，所以每到月头政府会自动把钱打到他的账号上。小部分应由房客出的一般也不用催。因为这些人大部分数低收入阶层，很多不是嗑药就是有前科， 一般人不愿意租房给他们。而且一旦迟付，ANTONIO立刻贴出最后通牒，声明若4天内不交租就会叫警察。一旦叫来警察连人带东西被扔到大街上不算，政府住房补贴也可能被取消。对于这些人来说，那才是灭顶之灾。我还看了几家他的租户，有的老夫妇已经住了很久，家里布置得很温馨，见了ANTONIO也很客气。专门给他看了自己新种的花。ANTONIO说这对老夫妇怕是要一直住下去了。即使将来他卖了房子，也会尽力让下一个房东不要赶走这样的租户。但是如果新房东要涨价而他们很有可能交不起而被赶走，他也爱莫能助。

至2004年，他最早买的房子已经价格翻番了。ANTONIO是意兴丰发，却也愁上眉头。他要是卖房，这盈余要交税。且因为这些房子不是他自住，那税率可是跟股票市场赚到的钱一样，至少30%。年轻的ANTONIO可不想将辛辛苦苦挣到的钱全交了税。于是他采取了以下对策：

- 给每个房子成立一家公司

- 自己只分红不拿工资

- 如果一个房子赚而另一个亏钱，就把这两个放在一起。账面上尽量是小亏。

- 当一个房子要卖时，可以和另一个即将大修的房子合并在一起。

- 或者用1031形式来卖小房买大房，延迟交税。( 1031 是美国房地产相关的一条法律，很多投资人都是利用1031来合法的延迟纳税，下面会细讲)

当然了ANTONIO 也毫不客气的把他的高级SUV跑车(内带所有你能想到的功能包括GPS系统)，办公室，秘书等等费用打到各个公司里去。

为了用有限的资金购置尽量多的产业，ANTONIO每次贷款只放5%本金，且大部分贷款属5年内低息(5%左右)，5年后随行就市(BALOON)。这种贷款从2004年以来非常流行，也非常适合短期炒作的需要。但前提是你有足够的信心在5年内脱手。( 其实在美国，有各种个样的贷款来满足不同的需求。我们中国人往往不敢贷，或者宁可自己用现金砸死图个睡觉安稳。从投资的角度看，这是很不可取的。下面我会细讲一下)

我认识ANTONIO时，他已经是个地产经纪了。他只管自己的房子和自己有兴趣的房产。他交了一笔费用就挂靠在PRUDENTIAL一个地产公司下。同时他还有自己的一个办公室，物业管理公司。还有一帮小兄弟整日有事没事的跟著打下手。据他讲最多时他同时拥有20多处房产，后来卖了一些也还剩十几个。

2004年底，ANTONIO又出手了。这一回他看中了CONDOMINIUM CONVERSION。这其实就是产权再分割。原来一座楼，产权是一个主人的，每套房住的是租户。现在把整座大楼的产权按公寓数分割，每套房的住户也就是房主。其实国内的买房基本都属于这一类。而在美国却是由于房价极度上扬，利率又低，使得原本只租的起房子的人，也动了置产的心思。这类房一般售价是低于10万美金的(就我所在地区而言)。在30年定期利率5%以下时，即使只交5%的本金(DOWN PAY)，每月还本付息才500美金左右。这对于平均租金800以上的地区来

说，简直是不用想就知道答案。

在2004年圣诞节前后一个星期内，ANTONIO将手头的所有房产全部出手。就算每个房产收10万，他手里已经攥了一百多万现金。他很有可能再次以1031的方式购进他的目标大楼。也就是说这一百多万的税又被延后不知猴年马月了。那座楼据说要价在一百五十万到一百八十万，有48套房，大部分是两到三卧室，很适合做CONDO CONVERSION。但后期追加的钱恐怕至少还得一百万。所有的房子需要重新装修。大楼的上下水，供暖和供电设施也要动手术。起码要给每户装个电表，水表。他要请专门的建筑师检查大楼结构是否适合改装。聘请专门的律师进行产权分割又是一大笔钱。也不知道施工队会拖多久。那时建筑工人别提多吃香了。小CASE都能托5个月。何况他这工程还没开始，先得把住户都请出去。接著就是干烧钱，有出无入。直到大楼修完，房子卖出去为止。

从十七到二十二岁，毛估一下ANTONIO也挣了几百万了。除了CONDO，他还想在拉斯维加斯开公司。ANTONIO脑子里永远转著各种各样的主意。每天只睡4个小时。嗓子因为说话太多总是哑的。ANTONIO即使在最暗的地方也带著墨镜。而名片上的他没带眼镜，很帅的样子。有一次他和我提到收房租什么人都能遇到。忽然就不说了。我猜他的眼睛或许是被人打坏了。ANTONIO说他要把房地产方面能做的都尝试一遍。把能遇到的事都遇上。

我想，当年美国开发中西部时应该会有许多ANTONIO这样的人。而在今日的中国，他也会有大把的知音。这些年轻而永不安份的灵魂阿。

给ANTONIO的CONDO CONVERSION 项目算算帐：

- 购楼180万

- 装修5000 X 48 = 24万

- 楼房其他改造20万

- 建筑评估3万

- 产权分割律师费5万

- 银行贷款200万。40%按揭，6%利率。每月应付8400，年付近10万

- 地税2万/年

也就是说，他们在银行抵押了80万现金。还要另准备下尽60万现金来支撑到项目结束。

假设两年内以每套8万顺利脱手。应得384万。而他和另一个合伙人可以净得124万。也就是每人得62万。或许有人会觉得一个人忙活两年，投了70万下去，平均一年才挣31万。但是31万/70万是44%的现金回报率。再说这种工程他们是不需要天天上班似的盯著。在这两年里，ANTONIO照样买卖房子。啥事也没耽误。说白了，还是以钱挣钱。这个项目一旦做成了。ANTONIO就从小虾变大鱼了。下一次去贷款，恐怕条件会非常优惠。抵押金会降下去。我知道有人能从银行拿到0抵押贷款的。(想想那可就真的是拿别人的钱玩儿，自己蹦子儿不掏阿。)且贷款上限就会比2百万高多了。

您一定以为我从ANTONIO那儿大赚了一笔吧？错。ANTONIO带我看了几个投资型产业。最后一个我颇为动心。他说业主要价71万。我当时犹豫了一下。后来机缘巧合，和业主联系上了。一打听，人家报价68万。

小子，您倒是谁的钱都赚哪！