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主题:高房价的合理性:房价由竞价系统的规模决定 -- 陈经

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家园 高房价的合理性:房价由竞价系统的规模决定

按照群众观点,“居者有其屋”是天经地义的,也是国家正当的经济发展目标。小布什政府就搞了个“每家都有自住房”计划,提高美国住房个人拥有率。那么在中国,是不是也应该有这样的发展计划?比如说到2020年,全国每家都有基础设施完善的宽大自住房,日常生活方便,交通顺畅上下班时间少,房子也有档次住着心情好。相信这样全国群众应该是满意了,再要有啥要求也不太好意思了。我们可以把它称为“中国特色社会主义房地产发展的终级目标”,来分析它的可行性,以及对房价的影响。

1. 住房面积

首先看“宽大”这个要求,这应该很容易。农村房子人均上百平米也可能,城市人均居住面积也不少,在东亚国家里都算是不错的。理论上,只要多建房子,人均居住面积总是能上去的。2008年中国人口净增761万,商品住房销售面积同比下跌21%,仍达5亿平米。每增加一口人,对应增加65平米,显然人均住房面积会不断增加。目前的说法是,2005年城镇人均住房面积26平米。国际上低标准的是香港,人均住房面积8平米,高标准的是美国60平米。美国人比中国少得多,空地比中国多很多,住房面积大中国比不了。胡扯一个发展目标,城镇人均住房面积40平米,应该不离谱。按8亿城镇人口计,原有6亿城市人口,最终有2亿农民进城,需要新增住房面积2*40 + 6 * 14 = 164亿平米。这说实在的不是个特大的数字,中国的生产能力可以轻松搞定,一年新增10亿平米,16年就搞定了。而且起点也不低,已经26平米了,只是“改善型”的要求。过程中会有些房子报废,但这不是问题,炸掉重造增加楼层,面积还能增加,除非拆迁价钱谈不拢。

总的来说,人民群众对住房面积的抱怨已经不大,远好于1991年7平方米的痛苦时期。1991有这么困难,城镇人均才7平方?我对这个数据有点怀疑,不过10多年来住得越来越大是真的。基本上人都是往大的房子里“改善”。

2. 基础设施完善

这个问题也不大。只要是新建楼盘,水电煤气电话网络小区管理,这都不是问题,出事了叫质量问题,都可以大闹的。以后标准会加多,什么绿色环保,但一段时间以来的新建楼盘都有完善的居住功能。户型,南北通风之类的要求,那是另一回事。可以假设新与次新商品房短中期都能用,也不会有啥怪异要求出来,基础设施不是问题。

王石2007年说,现在建的房子有问题先别买,过两年建的会更好。这应该说的是房子时间长了能看出毛病,应该是真的。20年前的房子,甚至一些10年前建的房子,确实没有卖相了,不是修修补补的事。按说砖混结构的住房,撑个100年也正常。但群众的要求说不定高,看着破破的就想炸了。现在这些商品房,能管用多长时间?实在是说不上来。如果20年以后人民群众就觉得住在这些商品房里面丢面子,那问题就大了。

3. 日常生活方便

这就看生活配套。由于是市场经济,这事容易解决。不方便,就有人跑来折腾挣钱,天常日久就方便了。一个新小区荒得很,没几年就热闹起来。现在进入家庭汽车普及时代了,活动半径狂增,更容易了。

4. 交通顺畅

上下班时间短,看病上学也要近。这事在中小城市还有谱,对大城市基本就是鬼扯,毫无办法。城市就是人扎堆上班上学,城市越大,人扎的堆也越密。一个城区10万人扎堆上班,下班就退到边上10万人的居住区里,几步路的事,这也不算太离谱。如果100万人扎堆上班,下班退到边上100万人的居住区。。。这事就不行了,会挤死人。得往四面八方退,这事很复杂。只要是大城市,这上班时间就短不了。买车不是问题,但都开车,全挤死。有地铁,使劲塞,单程能控制在一小时左右,就算不错了。

这事只有立体解决,每人用个人飞行器象蝗虫一样从各个空间飞过来,那上亿人也不怕。或者不扎堆上班上学,目前似乎都不靠谱。

因为这个交通问题,越是大城市,就越有“市中心”的概念。中小城市谈不上什么中心,骑个车半小时就穿越了,地段层次不太分明。

所以,这事就是两伙人。中小城市的,交通顺畅不是问题。大城市的人就扯开了地段问题,什么四环、内环、关内、关外、地铁边上。

分析到目前为止,情况似乎尚可接受。中小城市的一片光明,住房问题解决容易。大城市有些地段交通问题。

5. 有档次住着心情好

这事是个最鬼扯的东西,人民群众提出这种要求就是一伙王八蛋。啥叫有档次?房子大、漂亮,那不算啥子,随便弄个开发商就能干。就得地段好!

什么叫地段好?这事就是群众自己忽悠,西湖边上好,黄浦江边好,内环好,关内好。管它怎么忽悠的,好地段的特征就是稀缺。城市在全国排名靠前,什么四大一线城市。地段得有概念,风景好,江景、湖景,或者大公司多,CBD。这事就是流行瘟疫一样,群众口耳相传。

这么大一个中国六七亿城市人口,地段称得上好的,能挤下多少人?上海北京深圳杭州的好地段,能解决2000万了不起了。再加上二三线的精华好地段,再挤它3000万人。顶多5000万人住得有面子,我这还是往高里估了。老百姓人同此心,都是纸醉金迷地追求好房子,先富待富都盯着这几块地。

5000万人的位子,可能已经有4000万人占住了。因为历史的原因,这4000万人中可能3000万人是靠各种运气混到那的,1000万人靠钱硬突突进去的。现在,原始分饼时期过去了,想进去,除了特种牛人,都要靠钱硬突突。这事更惨的是,已经突在里面的,还想占更多的位子。所以,这些位子是竞争十分激烈的。

存了突突之心的,需要作一个排名。全国几亿人,有多少有意图的,你最多愿意付出的代价是多少,排名多少。这是一个全国甚至全世界资金的超大规模竞价系统。刚工作的小白领就算了吧,月入2万也排不上号的。这个竞价系统的规模不改,经济越发展,房价就越高。中小城市与大城市不同的就是,竞价系统规模小几个数量级。

房价就是由竞价系统的规模决定,这是我的终极结论。物业税、禁止人买二套房,都是通过减少参与竞价的人数规模,来压低房价的。物业税可能也减少不了竞价的人数,对有些高端物业,能参与竞价的,谁在乎那点物业税。

几个有用的推论:

1. 超级好地段的房价会一直升

比如西湖边上,香港半山海景,上海中心江景。总会有许多人去竞争这些地段的好房子,没有任何财经手段能阻止这种欲望,竞价能力越来越高。只要房子质量过得去,能配得上地段的档次,买了捂住,就是必杀的理财技。发现潜力好地段了,大胆炒房吧!来了物业税都不要怕。

2. 不要到中小城市炒什么房

中小城市随便就建一堆房,把盘子扩大一倍不难,根本炒不过来。也没有啥了不起的地段概念。所以也没有全国人来扎堆炒。可能收租是可行的,但外地人哪有空管?

3. 买房保值关键在地段卖点

买不起超级好地段的,只好买不那么超级的。房子质量查查,外观看上去漂亮,这个容易。如果以后不能招来更多的眼球,拉来新血扩大竞价系统规模,保值不易。可能表面上房价涨了,但大大输给其它投资,也战胜不了通胀。所以,要注意卖点,想象一下以后这房能不能在这个大城市里站出去,总得有个啥可圈可点可吹的。可重复的都是虚的,不可替代的特点越鲜明越好,人民群众口耳相传效果了不得。

4. 小心鱼目混珠的高价房

可能一个好地段的破房子,也想卖高价,还牛得很。这种破房子,时间一长,就没有人住得有面子了。哪怕交通方便,价值也会衰减。比如一些老公房,完全没卖相了,也高价。房主因为觉得地段稀缺,会就势挂出个恐怖高价。这类房是保不了值的,就是搏拆迁。有些又不够破,也不一定拆。因此,如果为了交通问题,必须住这类房,应该尽量考虑租。实在受不了必须买,可以买小点,以后损失也小。

5. 中国的房价就是会显得超高

其实一般的中小城市的房价并不高。但抓眼球的就是那几个大城市,白领青年也盯着这些地方,把这些超高价当中国的房价代表。按中国的人口规模,只要贫富差距稍大一些,高收入人群的数量就会相当可怕。几个焦点城市招来全国与华人圈子的富人,根本不是当地一般人收入能比的。在这些城市,房价收入比达到世界最高是完全正常的,非常有逻辑。这在道德上当然是黑暗的,但其经济解释很合理。这事解决不了,只要让外地人买房就会如此。

其实我毫无看房经验,对实地看房完全无兴趣。以上推理与结论,完全是纸上谈兵。

(完)

家园 沉宝
关键词(Tags): #名人沉宝
沉宝
家园 梨花动作真快啊

赶上沙发了

家园 说中小城市没有地段就真的是纸上谈兵了
家园 得宝

恭喜:你意外获得【通宝】一枚

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家园 今天抢了三个了

铁老板、罗真人、红国公

家园 陈大说得很有道理,国内很多事

正常的经济逻辑很难解释,其实都是这个“竞价”闹得,只要你没有赶上历史上的优惠,眼下又没有所谓门路,就只有去参加竞价了,大家一起哄起来。

家园 我觉得是差距大小问题。

上海中心区域和边远区域的房价能差十倍以上,而小城市则可能只有一两倍。

这里几乎有质的区别了。

家园 完了,你孵化----腐化了...
家园 陈大的文章深入浅出

看起来顺畅,想一想觉得透彻。深入浅出,不矫饰,不玩印象派,陈大的文章,篇篇精彩。

家园 陈大的这段有点异议

可能一个好地段的破房子,也想卖高价,还牛得很。这种破房子,时间一长,就没有人住得有面子了。哪怕交通方便,价值也会衰减。比如一些老公房,完全没卖相了,也高价。房主因为觉得地段稀缺,会就势挂出个恐怖高价。这类房是保不了值的,就是搏拆迁。有些又不够破,也不一定拆。因此,如果为了交通问题,必须住这类房,应该尽量考虑租。实在受不了必须买,可以买小点,以后损失也小。

这类房子在东部城市是很可能被旧包新的,旧包新以后外观看上去还能跟地上潮流。

进入城市的新市民,第一次置业的,往往也会选这样的房子,毕竟总价低,而且就算是卖高价,也比同样地段的新房子便宜一半以上。杭州西湖边的老房子三万,新房子五到八万甚至更贵。

家园 等到加息一来,去竞价的就露出原形了

现在经济好起来了,不会降息了,如果有通货膨胀,加点息也是可能的。那个时候,不顾荷包去竞价的就知道苦了。

家园 陈大,你的观点,我想我只能同意一半。

你对房子的了解还太少,漏洞太多。地段是很重要,但是越是中心区域的地段,新房子越少,老破房子越多。而且多数老房子,虽然卖不出价,但是如果拆迁就是天价,不到万不得已一般政府也不愿大规模拆,所以中心区域新建的小区是由于土地面积限制,基本都可能造成先天不足(容积率高,绿化不足,小区景观缺乏,环境嘈杂等)。除了房子新点,地点好点以外。其他的很难比得过,城市新区或次中心地区的新小区。这个时候,就看个人口味了,挑剔一点的富人就未必喜欢这样性价比不好的房子了,出门就堵车可是很痛苦的。反正有车,可以选新建的次中心地区,低容积,高绿化的优质小区。未必喜欢往那中心里麻雀窝挤。住老中心里那样的房子,高价却未必有高享受。西湖边,城市中心,却有很幽静的地方,全中国也只有一个。其他的大城市,没法大量复制了。然后,既然选了新的次中心地区,那么就意味着土地可能不那么紧缺了,反正已经到城市边上了,交通不太拥挤了,新建小区可以逐渐往再边缘的地方,渐次发展了。这个时候就出现问题了,绝对好房子难以届定了。因为地段优势淡化了,好与次好没有明确界限,次好与次次好也没有明确界限,依次类推。如果好小区是天价,而旁边不远处的次好小区是正常市场价。这个时候,我相信大量的人会选次好小区的。因为本来或许两个小区差距就不大,反正都是新的,都低容积,高绿化等等。差别的或许就是宣传做的好坏,KFS名气大小等等。这个时候,只要价格差距到一定程度,那个好小区的房子,也会因为次好小区的存在而滞销。时间长了,价格不就被拉低了?同样,次好小区的价格又被附近次次好的拉着,次次好的又被更次次次的拉着,是一个动态的相互制约关系。要跌一起跌,要涨一起涨的。很难出现,有好房子永远不跌的。

作文不好,写的有点乱,将就看吧!

家园 包装不好的。一进楼道就露馅了!
家园 陈老大你写的太顺溜了,看的我有种想痛扁你一顿

的冲动。。。

打是亲。。。

写的都不知道怎么说了~文章可以写成这样好读~简直就让人上瘾(对你的观点赞同与否先放一边)

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