主题：【讨论】房价将在何时到顶？ -- 油老板

目前房价的有力支撑一是所谓刚需，二是通胀预期。如果政府放任不管，到2019年人口红利基本结束，新增劳动人口转入长期下降的时候，刚需的预期就将破灭。人口红利吃完带来的另一个问题就是劳动力成本上升，如果到那时还没完成产业升级的话中国的出口竞争力将下降，输入型通胀压力大大减小。这也将带来房价下降。目前来说，以现在对于实体经济的投入水平来看，在不到10年内完成主要产业的升级还是有一定难度的。当然大规模高铁的建设确实将大大提高劳动生产率，这是史上未有的变化。

另一方面，中央政府也有意解决房价问题。本届政府下定决心的话，那么房价见顶就是在2012年前。如果拖到下届政府的话，见顶大致就要到2015年前后了。如果下届政府能力也不足的话，2019年之前也会自然见顶。

欢迎大家发表意见，一起讨论。

因素有美国要收缩，政府要布局换届，还有就是现在房价其实没有什么上涨空间了。

以上海为例，核心区除了个别新盘，不过3万多，外环附近也要2万7，8。这种无法拉开差距的房价其实已经显示涨不动了。

美元潮涨潮落，现在裸泳的人们，等潮水退却的时候，就会发现连个裤衩都弄不到了。

有2个条件会影响房地产进程

1是国外环境变化，例如美国的动作，或者欧盟或者日本突然经济出现重大问题等，或者战争等。

2是国内环境变化。到现在为止，大家已经习惯了国家的调控了，而结果就是越调越涨，习惯性原理下今年房地产会僵持一段时间然后继续一路高歌，当然国家可能下重手，那就是一个度的问题，总之感觉今年下半年肯定会出现各种奇怪的现象，各种博弈甚嚣尘上，搬条板凳看戏。。。

经济复苏岂不是要见二次底？地方财政的窟窿怎们办？外贸就算有一定回复也解决不了问题。

需求缩小，但供应缩小的更多。 就像滞涨一样，10年初的观望期过后，想09年下半年这样的大行情可能不会有了。但小步慢跑的可能性更大，有可能有反复，但在供应量上不来的情况下，滞涨可能很大。

因为从05年以后中央政府就在打击炒房，虽然到现在一直都有人炒房。但真正在炒房玩家手里的房子不够多。决定不了行情大势。

2010-2012之间基本不用指望有什么大下跌，07-09开工量不足，我们在我们城市附近看看现在开始挖坑的地方多少就知道了。现在挖坑的地方少，2-3年内的新增供应必然少。

而见顶时间也有可能因为政府的调控延后，即使拖到2019，可能也出现不了太大的下跌行情了，2019后小步慢降。

日本果然出事了。

2012年前见顶的说法看来是靠不住了，虽然到目前为止各地有的下跌，有的涨幅不大，但是显然不是一个大顶，最多只是个阶段性的顶部。我对下届的能力期望不是太高，看来是要推迟到2019年了。

回头看看真的很有意思。

先说预测对的地方：

1 2015确实有可能到达政策顶。

如果不是一波棚改的话，三四线基本涨不动了。

2 2018虽然还没过完，顶部的迹象很明显了。

18-19这个节点还是基本预测到了。

那时候还不知道天王周金涛，纯粹是从人口趋势角度来预测的。

预测不准的地方：

1 见顶时的价格之高，远远超出了当时的想象。

特别是2015之后的最后一浪，简直惊悚！

2 2018-19的顶部只是黄金时代的结束。

一二线城市还有白银10年。

3 城市的巨大分化和省会的崛起是完全没有预料到的。

3万的房子现在13万了。

但是现在的买房难度和当时那个更高还是很难说。

没能力没胆量就挣不到最后一分。

没胆量的肯定没能力，早跑了，如李嘉诚。

有胆量没能力的套住了。

有胆量有能力的或留或转，没一丝慌乱。

你分析的几种情况都有，但对终极资本的能力和胃口低估了。没有嗜血本能，无能吸血到最后一滴的，都被淘汰了。留下来的还要绞死自己才会罢休。

存量决定了所谓“白银10年”不过是妄想

2015至今几乎都是大规模拆迁拆违逼出来的政策市，透支太多了

即使继续破坏性大拆阡，抬高必要生活成本后丢掉市场份额只不过无用的自残罢了

所谓“去产能”、“环保”最大着眼点是强行剥夺辛辛苦苦挣血汗钱地区的市场份额，继续会出大乱子

各类打击快递或网购还有住宅商用的政策，等于主动把人往外赶，所谓一二线“白银时代”怎么推导出来？

现在价格傻帽才入场接高价盘，而且多数刚需也接不起，降到2015价格也没多少跳火坑的

因此要么房地产税宰养肥的地蟾党，要么死拖到金融崩溃