主题：炒房炒出GDP -- 陈经

通过对GDP形成过程的分析，本文推出一个重要结论：炒房是能够增加实际GDP的。

经济活动，是以货币为基础的，交易、服务、投资都伴随着货币流动。其中一些货币流动，是创造GDP的。这包括两类，一类是从初级原料不断加工到最终产品的生产过程，一类是生产工具不断升级的投资过程。另一类货币流动，就不创造GDP，对应的是物品归属权的变更，但这个过程没有物理加工增值。

所以，如果钱的流动创造了GDP增加值，就是实体经济。人出钱修房子，这让房子更牢靠，创造了GDP。人花钱买苹果吃了，是实体经济。出钱把苹果从山里运到城里，这改变了苹果的物理位置，使用价值增加，也是实体经济。买二手房，房子本身的物理属性没有变，并不创造GDP。

这有一个问题，就是人买新房，实现了房子的商品价值，这怎么算GDP的？人100万买房，和200万买同样一个房，难道GDP就不同？理论上GDP应该不变，涨价不改变这个房子的实质。这也是设计“GDP平减指数”的出发点。

如果是一般的商品，“GDP平减指数”还是比较有效果的，和人的感觉差不多。你8元买一斤苹果和10元买，会导致CPI变动。所以光是物价上涨，并不能让实际GDP增加。

问题在于，CPI是不计房价的。CPI不计房价，这也是没有办法。如果把房价计入CPI，也不合理。如果要算，怎么算？一个新楼盘，卖10000一平，第二年交通改善社区完善，卖15000。你说它涨了50%，这就过分了，它的内在使用价值是有上升的。如果要这样调整GDP，那2000年以前也建了很多房子，假设当时一个卖10万，占GDP约10%。回归分析一个就值现在100万，那时的GDP可能就全是房子了。

所以，实际计算就采用鸵鸟战术，新房卖多少钱，计算GDP时就当这个房子的价值差不多是多少，算成“最终产品”的价值算进GDP。这是我对GDP统计的猜测。

按定义，“GDP平减指数”是考虑所有社会商品包括房子等资本品，各项涨幅算出来，再按某种权重加权算出最终的平减指数。统计中似乎有考虑房价上涨。但我没查到中国的具体计算方法，只能从名义GDP与实际GDP倒着推一下平减指数的数值。一般情况下GDP平减指数大于1，实际GDP比名义GDP要小，通缩时平减指数就小于1，公式如下：

实际GDP = 名义GDP / GDP平减指数

2009年名义GDP是335353亿元，2008年名义GDP是314045，2009年名义GDP增长率只有6.8%。但报出来的实际GDP增长率是8.7%。好，2009年的GDP平减指数，就是314045 * 108.7% / 335353 = 106.8 / 108.7 = 0.983。也就是说，因为2009包括房价在内的物价下跌1.7%，实际GDP增长比名义GDP增长还高！

这让我们非常的糊涂，平减指数里，传说的房价统计调整哪里去了？2009年到处都是房价在涨，50%很常见，如果平减指数中房价的权重较大，这个平减指数怎么可能居然小于1？我们只能认为，统计局不知怎么干的，要么把平减指数中房价的权重设得非常小，要么把房价的涨幅弄成极小。从统计局报告2009年房价上涨1.5%来看，后一种更可能。

所以，只能得出结论，新房成交炒得火热，是能把GDP炒高的。而且在GDP计算的统计调整中，没有显示出任何房价上涨的迹象，这种炒高是算数的！

但这种GDP就很无聊了。炒房，新房价格炒更高，啥也不用干，GDP自然就高上去了，还是实际GDP，不是名义GDP。这就是“炒房炒出GDP”。加大土地供应，房子降价，卖得更多，实际GDP却可能下降。从经济的本原来说，明显是后一种对全社会更有利，结果统计出来GDP却反而不如炒房的GDP，这种计算方法真是疯了。

这个理论矛盾如何解决？这可不是无足轻重的问题，房地产毫无疑问是支柱产业，人民群众也很需要。

（待续）

就是说目前的GDP计算实际上还是包括了房产增值的一部分的？

因为tb定义的很明白，房地产属于投资，是支柱产业，不是生活日用品。

所以，房子当然包括在GDP里，也理所当然地不包括在CPI里。

CPI和“GDP平减指数”口径不一样。前者是一个消费品篮子，和GDP没有直接关系；后者是全部最终产品和服务（包括新房），直接对应于GDP。

大多数老百姓买房都是用来自住吧，买两套房以上的除外。只有一套房的算什么投资？房价涨了又不能卖，卖了住哪儿去？房价涨不涨和那些只有一套房的普通百姓一毛钱关系都没有。

对房价的波动不计入ＣＰＩ一直耿耿与怀，每年看那些统计数字就有一种莫名的愤怒：人均ＧＤＰ又涨了多少，人均收入又涨了多少，全年ＣＰＩ又控制在多少以内……没错，这些年收入是涨了不少，可是全被房价上涨冲销掉了，这种情况下谈什么ＣＰＩ又有什么意义？如果房价涨得不是这么离谱，ＣＰＩ每年哪怕涨个１０%、２０%，我想对幸福感的冲击都没有房地产涨价的影响大吧。

看了陈大的贴，有一点点明白了，但更多的还是困惑。如果有可能，希望陈大能展开说一下。

　　但经常听到这么句话：“按不变价格算”。

我本来以为平减指数是不包括房价的，因为2009年平减指数居然小于1！实在难以理解统计局的逻辑，犯了直觉主义的错误，给统计局弄昏了。

但按定义，平减指数还真是包括房价的。

我现在在帝都，一年到手的收入8-9w的样子，如果买个稍微可以住的房子，那差不多以后20年都要给kfs和银行打工了。

那么相当于我一次性预支了今后20年的消费支出（可能会减少文化、娱乐、教育等服务业方面的支出，可能会少买或不买新衣服，买不了车，等等），在这个过程中kfs和银行挣到了钱，可能用这笔钱去进行再生产或者消费，但是这个再生产和消费的商品，肯定跟这笔钱在我手上时想要消费的商品不一样。

问题是：

1.这样会不会造成畸形的需求，即社会上对产品的需求不是老百姓平常过日子的需求？

2.这个是不是造成朗贤平所说的二元经济的一个原因？

3.这笔钱在我手上花掉和在kfs、银行手上对内需的促进作用是一样的么？

现在我认为前2个问题的答案是肯定的，但是第3个问题的答案拿不准，因为有可能我买的是2手房，那么就会牵涉到炒房者的资金使用倾向了。

让你高价买房，根本不是扩大内需的考虑。而是要“把老百姓弄得没钱”，驱使老百姓干活。

这个问题的本质分析，请看我去年写的长文：

政府总是伙同资本家，把老百姓弄得没钱

这根本就是忽悠人的数字游戏而已，和统计局才发表的全年75个大中城市房价上涨1.5%一样。

关于GDP和CPI与保8的意义，我曾和某党校的老师有过交流，他说:

世界上GDP增幅只要>0%就行，而中国非要>8%，不然就业等就有问题。我说：很简单，把GDP里的房地产扣除，中国2009年的GDP差不多就是0%左右，把房价列入CPI，中国2009年的CPI就要到15%以上。

政委的这篇长文当时就已经学习过了，结合现实来看，确实很有道理。

但是问题有2：

1.对于非移民或者外来人口不多的三线城市和城镇来说，房改前基本上都有住房了，土著对住房的需求不多，仅靠房地产很难把钱榨出来。

而且，从zf的角度来讲，只要我把钱花出去了就可以，不管这个钱是被造房子的资本家拿去了，还是造汽车的、做衣服的、开商场的...，最终结果都是一样。现在来看从朱总理搞房改、教改、医改以来，主要通过刚需这个东西来弄老百姓的钱。既然这样为什么zf不多搞点掏钱的手段，而要靠房子把一个潜在的中产家庭掏空？为什么现在社会上对房价飙升的意见已经远大于医疗产业化和教育产业化？

2.与1有点关系。如果通过让我买房来占有我的劳动价值，那么就相当于与zf同伙的那一帮资本家压缩了生产日常消费的资本家的市场，这两帮资本家会PK么？

这个问题，从本质上来说，就是资本品在价值形成的时候，如何计算其真正的价值。这绝不仅是个学术或者统计问题，而是有重大的社会影响。

资本品和一般消费品的区别在于，消费品的价值在“消费”这个动作发生后，就不断下降，或快或慢朝着垃圾的方向发展。资本品从初级原料不断加工，一直到形成后，被初次消费，到这是一样的过程。但是初次消费之后，它的市场价格会发生向上的波动，这就不太一样了。假设10年中，某资本品例如一个房子，价格上涨了10倍，这并不罕见。那10年前这个房子的真正价值是多少？当时的GDP怎么算？

我认为“GDP平减指数”是解决不了这个问题的。10年前房子就是那个价值，后来增值，并不是因为当时建了那个房子，而是后来社会整体做了很多有意义的事。边上修了地铁，配套了社区，高收入的人增加了。这些事当然会让房子的价值增加。硬要把10年前与现在的房子价值“平减”成一样，那要么现在的GDP低估，要么过去的GDP高估。

所以，房价上涨，有它的正面意义，能体现房子价值实在的增长。这方面不能极端，不能否定城市与社区完善的价值。也就是说“炒房炒出GDP”，有部分道理。通过发展城建、配套社区、改善环境，提高房产的内在价值，如果是这种“炒房”，那就是可以接受的。

中国大城市房价大涨，部分原因是这种内在价值上涨。比如说现在北京普通房子2-3万，你硬要让它跌到1万也不可能了，它的价值真的超过1万。花个100万买个100平，享受北京那么多的生活条件，全中国的人都会来抢爆掉，买得起的一般民众都太多了。

统计局的历年来公布的房价上涨数据总是很低，我不知道有没有这样的因素。内在价值涨了，所以房子虽然价格涨了，但就等于没涨。我认为这也是有一定合理性的。一个西瓜并不因为周边环境好了，吃的价值就增加。2000年与2010年同样品质的西瓜，内在价值是差不多的，但同时段内房子的内在价值是显著增加了。

我认为社会舆论以前确实有些过头，大力抨击房价高涨，其实是过头了。北京上海深圳，啥时都有人说房价太高了，好几年前均价五六千时也说过高，对于内在价值没有形成正确的理念。大量民众片面等待房子降价，实际却被逼空，就是被这种舆论害了。

这方面不能搞民粹主义，似乎房价就是越低越好，低了老百姓才过得好。如果要正确面对高房价，就要勇于承认房子的内在价值。不能一棍子打死，那反而是背离了真理。房地产是支柱产业，这也不能说就全错了，还是要承认正面意义。

凡事过尤不及。在承认房价上涨的部分合理性之后，再来谈不合理的。

（待续）