主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

人口和实有住房的统计,居委会的力量是恐怖的.至始至终,我都相信...只有TG不想做的,没有TG做不了的...

要担心的是物业税又是只收穷人的...

四万亿出台时总经理不会不知到会抬高商品价格, 加剧房地产泡沫. 但为了维稳, 这钱还是花了. 现在人民币走到不得不升值这一步, 政府也是无可奈何.

觉得现今的央企有些尾大不掉的意思.

即使不考核地方ZF的GDP，不发展公用事业和经济项目，单就ZF的日常运转，不收这70年的出让金，光收物业税、遗产税之类的能维持吗？

不推高土地价格，现有的ZF的这么大的size是无法忍受的，只能往上走了，看有多少博弈力量来戳破这个泡泡了。

唉，土地问题，历史老话题了。

忙总看问题目光如炬，现在银行处境尴尬，进退两难，因为它们对宏观经济政策最敏感。

去年4万亿项目出台前，很多房地产公司面临巨大的流动性危机，所谓百日巨变并不是空穴来风，相当多的大公司濒临倒闭，而其中最关键的原因是银行停止并收缩贷款，那时的房地产公司是各银行的瘟疫。但新政策出台后，几乎一夜之间，房地产公司变成了银行争相追逐的优质客户，一部分房地产公司也趁机把原来的短期贷款转成中期贷款，也就是说，2-3年内，这些公司的流动性将不存在大的问题，捂房惜售也就有了足够的资本。银行对房价上涨的角色很重要，但现在很多银行对房地产公司避免新增贷款，因为风险太高。

大规模铁公鸡项目一直是政府拉动内需的手段，银行几乎也无法避免政府项目的诱惑。最基本的一条，在银行放贷款，政府项目是信用风险最低的项目，审批一般容易通过。这在正常时期也是对的，就像国债收益率基本上是最低一样。但是，4万亿的政策导致地方金融大跃进，银行大量资金流入地方融资平台，而这些平台拿到钱之后所投入的项目几乎都不会产出什么，将来还款全靠政府信用和财政收入。其实，银行内部也很警惕，关注地方平台的问题本身就是银行提出的。但是，宏观政策变动带来的信贷潮流太猛，现在看显然是放多了。

放多了怎么办？银行只能期待地方政府不破产，而地方政府的收入来源越来越依赖房地产，房地产的收入就靠房价，结果就是购房者为4万亿政策买单。

绑架银行的不是房地产公司，也不是地方政府，是宏观政策。

房产税是指业主因持有房产而要缴纳的税，类似于车船税。而土地使用费是指房产占用国有土地而要缴纳的70年使用费。两者不是一回事，理论上，业主对房产的所有权是永久的，不是70年。

设想一个极端的情况就可以说明两者的差别：如果你有办法，能将房子挂在一个热气球上，不占用土地，那么可以不缴70年土地使用费，但房产税必须交。

因此，房产税在设计上，首先是会控制持有多处房产的房东或投机者，对二手房市场的影响可能更大。要征收的话，会先除去房价中所分摊的土地使用费。

中国的问题是代谢系统出问题。但从中医角度调侃一下，好像解决方式一样，都是健脾。就是让制造业健康发展。

地方炒地，最重要原因当是分税制的后遗症，对基层来说，留成部分增值税只有25%，消费税0，企业所得税12%，个人所得税8%，这些好收的，大头的都被上面统上去了，而地方全额留的有营业税、契税还有大部分的土地出让金。因此，按现在的体制，重GDP和财税，基层官员要改变现状，要出彩搏位，实现名利双收，实现地方财政收入每年不低于15%的增长，于是就有了卖地这个一举多得的好事，一个是土地出让金大增，随之而来的地产建设开发的营业税、契税等地方收入的增收，而通过滚动的道路广场，城市面貌也大幅改观，老百姓也欢喜于城市的扩张，（现在老百姓总是以干没干事来评价一个官员。）而官员个体的差异也会有很多不可名的好处。所以基层是乐此不疲的。

但由于这些项目大多是通过融资平台打捆开发，这些平台于拆迁、整理、土地手续等需要大量资金，地方是拿不出这些钱的，这些资金只能靠银行贷款，为了做好报表，基层往往喜欢玩注入，于是资产负债表内多了一些公路、广场等公用资产……而且这些公司大多由官员兼任，缺乏有效和独立的财务和监管，往往会被有心人利用所谓招商引资政策把土地低于成本贱卖了，而广场道路办公楼又过于铺张，于是开发往往是收不抵支，负债的规模也越来越大，与银行的依存度越来越高。

而且，作为官员为了及早博出位，在任上能开发就会尽量开发，不会留后手，而土地出让的周期是50-70年，因此会造成值钱的地、好卖的地全卖了，次点的地全抵押了，能用于开发的越来越少，开发成本也越来越大，这样的多卖快卖和50-70年的周期不会匹配，如果10-20年开发殆尽，这些公司又靠什么支撑呢？徒剩下一堆烂债而已，不过现在的人只看现实和眼前，只看谁倒霉了。

不过似乎上面对分税制这个金饽饽不想动，老想着加税的事儿，于是物业税、社保税似乎又开始吹风了。

俺啥也没获得！

谢谢：作者意外获得【通宝】一枚

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买了商品房，都要办理房产证的吧，房产证上标明了房屋拥有者，而这个证是政府发的，房产主人是谁，政府是掌握的吧。