主题：“侃侃房地产，说说社会变迁”系列之一：虚虚实实话刚需 -- 天子码头

想看之前绪论部分的在这里链接出处

另外楼主我将整个系列的目录部分想好了。照现在的设想，后面计划写6章，内容大致安排如下，不过到时候也可能会有一些变动。

第一章 虚虚实实话“刚需”

第二章 中国老太与美国老太：一个故事的背后

第三章 “有车有房”；新时代的中国梦

第四章 让人爱恨交织的炒房

第五章 政府与市场：为何调控屡屡成“空调”？

第六章 结论：是什么在支撑中国的房价

敬请期待 敬请关注

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第一章 虚虚实实话“刚需”（一）

中国的房地产是个充满悖论的怪胎。如我在“广厦千万间的悖论”里所写的，一面是一座座高楼大厦拔地而起，一面是房价日日窜升。只要在城市里走走，没有人会怀疑房地产现在还是很火的一个行业，市场上供应的房子毫无疑问是在增多的。那既然不是供给在减少，为什么房价还在上涨呢？按照对市场经济最朴素的理解：商品供给数量上去了，那相应地价格应该下来，如果没价格没下来，那只能说需求太旺盛了。于是正如前提到的，所谓的“刚性需求”，被很多人视为今日高房价的根本原因。

“刚需论”算是围绕中国房地产诞生的波及面最广、影响最大的一个理论。就我观察，对于城市里的70后、80后而言，几乎无人不知“刚需”的大名。哪怕是平时不关心经济、时政的人，谈到房地产的时候也能来上句：“房子啊，刚性需求太多了，价格降不下来的。”至于50后、60后这些马上要当爷爷奶奶的人，他们可能不知道“刚需”到底是个什么概念，但他们知道：现在小孩子要结婚，得先买房子啊。对于刚刚工作没几年年轻人来说，以他们的经济能力是很难承受这么高的房价，哪怕仅仅是个按揭的首付，也离不开上一辈的“支援”，而这种所谓的“支援”，很可能意味着要掏空上一代一辈子积蓄。

而在很多经济学家看来，以“刚需论”为基础，则支撑起一个宏伟的经济蓝图：只要80后的婴儿潮整体还处在适婚的年龄阶段，只要城市化还在继续，那么就会有越来越多的年轻人进城安家，“刚需”的数量不仅庞大的，而且在一定时期内来看也是源源不断的；后面的结论自然是顺利成章的：未来5到10年，房价整体仍然会保持上涨态势，房地产仍然是中国最有前途的行业，通过房地产仍然可以带动起一批相关行业；对政府而言，未来5到10年，房地产依然是国民经济的支柱，是扩大内需的重要手段。在我看来，上面这段结论还应该加上一句大家都不好明说的话：大家还等什么啊，赶紧将钱投进房地产吧，一万年太久，只争朝夕！

可是，这一切都是真的么？

如果承认“刚需”决定房价，那么今天被很多人痛骂的高房价，就得到了合理的解释，而要想等到房价真的下降，那就得是城市化完成，并且由计划生育导致的人口拐点来临之时。对很多人来说，这无疑是个让人很丧气的结论，因为这意味着你不仅现在买不起房，同时将来可能也买不起。按照政治经济学的观点，理论总是为利益服务的。同样面对高房价，不同阶层有不同的利益，自然就会有不同的理论。关于对高房价的其他解释，可以参看绪论部分，这里要着重要探讨的，是关于“刚需论”所引发的一系列问题。

第一节 “供不应求”还是“供给过剩”？

“刚需论”的理论基础，是建立在房子“供不应求”这一个判断上的，因此只要只要否定了“供不应求”，就等于对“刚需论”釜底抽薪。事实上，坊间对“刚需论”的质疑从未停止过，当然，最有分量还是2010年夏天的一个数据。

2010年7月报道称：国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。在炎热的夏天里，这一条消息迅速传播开来，给已经不安分的房地产更平添了几分躁动。如果这一数字属实，无疑是说房子供给是非常充足的，所谓“供不应求”引发房价上涨自然是无稽之谈，因此这一数字迅速引起各方关注。先是有人质疑6540套空置的结论，紧接着又有相关方面又出来辟谣，说从未做个类似统计。期间一些研究纷纷发布自己统计的“空置率”，一时间你家唱罢我登场，整个社会都开始关注中国现在到底有多少房子空着了。

到目前为止，好像仍没有官方发布“空置率”，而且近年来关于官方发布的各种经济数据，坊间质疑也颇多，因就算官方发布了“空置率”，恐怕也很难服众。那么能不能换一种方法，来研究一下市场的用于供给的房子到底是多了还是少了呢？（待续）

持这个观点的来举个手啊

不过从我个人了解的情况，说房子稀缺我认为是胡说八道。

涉及房地产的挺多。更没有真正的相关行业的人出来说道说道。

楼主是相关人士吗？

我只能说，在现在的价格上，是的。

供给和需求都是动态变化的。更在不同的地域往往不相同

出来后等公交车时，看到车站旁边有两个中介的门面，就在门前看了几眼，想感受一下房价涨到什么程度了，里面马上就出来几个业务非常热情的介绍各种房源。看这情况这房子肯定是供过于求的。

看我这些章标题起的，像来爆内幕的么？主要用社会学的一些理论来分析问题，同时也有一部分经济学的理论。

您难道没有做过一番考究吗？

首先这个数据出现的时间早于2010年7月。据我个人的考究，出处是牛刀。如果每次牛刀写文说房价要下降多少，哪怕只有一半是真的，或者降幅只有一半，那么，房产证可以成斤卖了。虽然官方的辟谣无疑增加了数据的可信度，但是河里有人从电力系统本身的特点得出结论，这个数据是扯淡。

试试看搜索下国家电网+空置，呵呵。

真的假的，至少这个数字引起过一番争论，说明有人愿意相信他是真，这个总是事实吧。后面我不也说嘛，这个数字被辟谣了。看来写的还不够明显，应该在强调下。牛刀就是个笑话，不过作为一种现象，还是值得研究研究的。

还是期望楼主写出点东西来~~鼓励下~

是人口流动，而不是住房供应的总量不足。

因为是冬季供暖区，所以缴纳暖气费的户数是个很好的衡量标准（主要是指新建小区，旧小区因为一些原因，很多人自己不要求集中供热）。2000年左右的小区，供暖数在总户数的80%以上。2006年以后的基本没有超过40%的。知道的一个2009年开盘的小区，居然到不了供热的最低基本户数。这些房子都是空置的，大多都在炒房者的手里。

我认识的一个炒房者，手法很简单，找关系联系开发商，每户订金15-20万，订下20-30套房，50%是好位置的。然后自己找人在开盘前排队，好像拿到房号一样，然后就如同可乐瓶中奖的手法一样，有要的有抢的，每套加10-15万出手给下游炒家，对于真心想买房的，拿好位置做标杆，把不好位置的加5-10万出手。

基本上，前期投入500万，3个月内净利润在150-200万左右。接触过的最厉害的时候，7天赚了300万。

更高级一点的炒房者，就是吃掉顶工程款的房子，基本上都是一栋楼什么的，前期投入千万级的，利润也高。

北京这些地方还是供给不足。

中小户型卖的特别好。

成交很活跃

老婆在北京看二手房，小户型卖的特别号。很多30来岁的，的确是刚需。

我老婆最近在看房子，北京二手房还是非常火的，小户型卖的尤其好，这说明北京是刚需。我也是刚需，但是房价增长速度快过我们存首付的钱，我租房子附近的地段，东三环，去年到今年涨了近60%。估计等我明年回国后，说不定还继续涨