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主题:【原创】有个房地产的疑惑,望各位贤达解惑 -- 小楼

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家园 【原创】有个房地产的疑惑,望各位贤达解惑

从理论上说,国内的房地产必然看空。

但是,就身边经验而言完全相反。

1、我农村老家的堂弟堂妹10多个,全部放弃传统上在农村盖房的打算,部分要在武汉买房,部分在沈阳,部分在广州和惠州。

农村已经空了,除了过年回老家看看祖辈的老人外,好多年以来都是全家整年在外面,连同父母和孩子。

2、城市居民改善房产需求的刚需很大,只是举个例子,绝不是夸夸其谈,我父母对我给他们买的那个140的房不满意,尤其是我母亲,认为过年来的人多,能够有一个摆下一个2米的大圆桌的餐厅的房子才叫做房子,我的很多亲戚也是如此想法,200以上中大户型的需求还是很有潜在购买力。

3、早年结婚已购房的城乡居民对于改善房产的需求也很大,身边的很多人都在看140左右的中小户型,因为家里有了小孩子,60~90的房子确实施展不开。

4、从收入看,农村居民处于强势,一般夫妻二人一年的存款普遍最低在10万以上(在外打工消费偏低),城市居民虽然收入偏低(日常消耗,存款偏低),但是一家人无论如何就贷款而言,供房贷是完全足够的。

我认为,尤其是第一条,和所谓的数据流们得出的结论相反,请各位贤达赐教。

家园 城市好赚钱啊

第一是容易做商业,人口密度越大,来的顾客也越多,越容易赚钱,赚钱多的地方,人都想去,这是良性循环,所以人会越来越向大城市集中,人多了,房价自然上涨。工业和创新也离不开城市。

家园 小房换大房的好多

我家这里好多老公房一室户的要卖掉换大房子的。

估计还是要涨。

家园 ”有效需求“是关键

我还想盖个宫殿呢!但是这不现实。

“我父母对我给他们买的那个140的房不满意,尤其是我母亲,认为过年来的人多,能够有一个摆下一个2米的大圆桌的餐厅的房子才叫做房子”

就为了过年那两天,换个200平米房子?平常住着,不觉得空旷呀。

有时候泡沫本身就是一个忽悠,忽悠出大家的需求,要不然泡沫能保持那么多年不落呢。

家园 140算中小户型吗?

我还以为够大了

家园 真的只能算中小户型,传统工业城市的家庭房产分配是这样的

夫妻双方父母都有自己的一套老公房,普遍在60-80之间。同时,大多数正常家庭都有第二套房,也就是说,独生子女夫妻双方和父母加在一起,起码4套房起步。而且以武汉而言,仅仅退休金这一块,每个老人都在2000-3000左右,而且以2500以上的居多。简单的说,四个老人的退休金起码1万,一般都有一套房出租,这个除开生活所需,背一个大户型的贷款绰绰有余。还不说子女的收入。毕竟所谓的啃老是少数,同时多出来的一套房用来出租,用来孙辈的教育还是足够对付的。

这样,对180到200以上的大户型追求很正常不过。我身边不说家庭环境中上的,就是家里子女不败家,不折腾,不超前消费,纯上班,好多老人都在看大户型,有的70以上的老人,儿女结婚早,孙子都工作的,更是在房子上更加看重大户型。

家园 你说的有道理,不过家庭的想法不一样啊

上面我回复了一下一般工业城市的公房现状,还要说的是很多家庭对于理财的观念。

这么多年过来,没有哪个正常家庭正常清醒的人会在所谓的股票和投资上动心,老人的退休金和积蓄一般都放在定期或者理财上,同时他们笃信房产的保值,即使在二三线城市,虽然数据流们考据出租售比等,但是无论如何,房产还是传统中国家庭的投资首选。

至于说房产的大小,这里有个量力而为的意思,但是就居住功能而言,绝对是越大越好。不要说年轻人,老人更加讲究这一点,当然,也有很多老人考虑的是套数的多少。

家园 这别是楼市见顶的信号呀

好多老人都在看大户型

话说6000点的时候,好多老人都在看股票,买基金

俺父母就是那时买的基金

普通人往往是后知后觉,大鳄们都跑了,剩下散户在山头上等解放军

俺也不知道对不对啊,反正谨慎就是了

房产税一出,谁与争锋呀

家园 对于长辈改善住房刚需深有同感

我有一朋友在武汉就准备买别墅,主要就是他爸想要个院子准备退休后折腾点花花草草和水果蔬菜,还有他爸也想要个车库退休后可以修修车什么的。他跟我说在玉龙岛一套独栋别墅也就100多万,不算太贵

家园 人口趋势、货币趋势、城市规模是三个决定性因素

货币不断增发的国家,人口往里进的城市,房产长期趋势是上涨。

现在一般认为货币增发是成立的,老百姓也相信了。

中国的情况是,城建扩城很厉害。一个城市面积扩大个三四倍不奇怪。在这种情况下,即使人口往里进,也不一定能填满。

可以肯定,大多数中小城市的扩城规模和人口涌入相比,是过多了。人怎么来也填不满。这种城市交通没有问题,也没所谓地段。房子过多,会泡沫。

少部分大城市,虽然扩城厉害,但人来多,中心填满了。于是就出了“地段”的说法。好地段的房子继续涨。

总的来说,中国大部分房子处于无法套现的状态了。少数大城市,需要判断。象武汉这样的,地方太大,我认为是填不满的。能把中心填满的城市,不多。

所以,李嘉诚说,要看地段。

通宝推:沾花富翁,
家园 投资就得有回报

中国人确实有购买不动产的欲望。恰好赶上房地产多年暴涨的行情,就认为房产是最好的投资渠道。反过来中国人对不动产的热爱也推动了房地产进一步上涨。这个恰好是泡沫形成的过程。

但是

如果房地产连年价格下跌的话,大家还会认为它是投资渠道么?

东方人都一个德行,可以参见日本房地产泡沫兴起和破灭的过程。

家园 我试着解释两句

单纯从房地产从业的角度来说。

1.房地产本身存在玻璃天花板效应。也就是说,对应一定的消费人群,存在着总价上限的情况。这种现象在低消费层次中比高消费层次明显。

2.人的居住有很大的宽容度。比如我现在在考虑买房,看了不少老房子。明明是南边一间房北边一间的格局,两间的进深比原设计再少上两三米,生生挤出了一个客厅一个餐厅,原来的一厅一室就变成了两厅两室。

3.所以,房地产中小户型,尤其是两居室的小户型最好卖。只要总价和三居室拉开一点距离,总是不愁卖的。这种情况下,房地产商自然尽量多做小户型。因为一块地是有限的,单价最高才能利润最高。

4.不要把客户的主流需求看成市场的主流需求,除非客户需求可以直接反映在售价和利润上。因此200平米这个愿望是好的,但是是不现实的。那么200平米这种产品有没有,一般就三种:一是楼顶、首层这种可以有溢价空间的零碎地方,可以把没电梯的阁楼、地下一层都卖掉;二是政府领导公务员小区,这种项目里干脆就是哄领导开心;三是豪宅,买豪宅的人都不差钱。

家园 老人看大户型没用

首先,老人要买得起大户型才行。不知道现在看得上大户型的老人属于什么消费阶层。

其次,大户型需要更麻烦的维护。老人能不能打扫过来那么大的房子?如果要时常雇人清洁房子,那么这种小区在当地应该是高档楼盘了。

再者,大户型给谁住?平时只有老人在家,要那么大房子有什么涌?子女都出去挣钱了,孙子辈要么跟着父母,如果父母是打工的把孩子甩给老人,那么老人买得起的可能性就更低了。

说到贷款,其实有一个比贷款更大的问题:一般老人不愿意和亲家一起住,能不打起来就绝对要烧高香了,更不可能指望四个老人一起还贷款。

家园 投资的第一要务不是回报,而是保本

这是任何拿着自己血汗钱的正派投资者的正常考虑。

家园 变量就是变量啊

一个比我大5岁的朋友,儿子已经上中学,惭愧的是我还没有结婚。

现在他已经在用爷爷的心态给未来的孙子攒房子了,这种情况在城市中经商有成的农村出生人群中很普遍,实际上,在他们看来,房子并非只具有投资属性,而是类似于一个生活必需品,对于正常经商的人而言,房产属于一个类似贵价手表之类的东西,没有打算出卖,也没有刻意的在乎增值与否。

媒体夸大的东西太多,我财务的一个大姐,老公经商遇到了困难,但是从未想过打自己家里几套房产的主意,还是一样过去了。

多年以前,我也是习惯性偏执的把房产归入财务报表的一个栏目,不过随着人的成熟,越来越相信这就是一个生活必需品,就和抽烟喝酒一样,不能够简单的用几个条条框框来解释。

通宝推:天煞穆珏,
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