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主题:【求助】有没有这种可能性,来钱是不是太容易了? -- 彼得格勒

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家园 【求助】有没有这种可能性,来钱是不是太容易了?

看到一个流传的操作模式,中国有这种操作可能性吗?有图有真相:

点看全图

家园 二次房贷,用升值房子套现的普遍作法。

还不用绕个假离婚的圈子。问题是出在,个人能有什么比房贷利润更高的资本投资项目? e租宝?标会?私人借贷?最保险的,其实是套出另一个房子的首付,用租金回笼现金流。理论上可以房生房,就是楼市崩溃,现金流一断,银行没收不是一间房,是你所有的房,这才是次贷危机。

通宝推:光头佬,
家园 夫妻是不可能的,一离婚,房子归老婆,就彻底没关系了。但这

是个比喻,把夫妻换成公司,现实中这样操作的大把。比如:

https://m.douban.com/group/topic/84078323/?from=groupmessage&isappinstalled=0

经常看到组里有人说“你不知道,现在有钱人真的多,房子就是刚需,xx小区十几万一平很多人疯抢”

刚好家里有人搞贷款的,有个事可能好多人不清楚,很多楼盘的价格是怎么做起来的,那就是房产商自己买自己的房,以下说说操作流程:

比如是房产商A,开盘了100套房,每套售价100万,那就是1亿的资金量,对吧,现在一开盘,我直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?ok,我去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付,并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位

然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖

你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道,但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源,如果不给贷,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。

中间有几年贷款卡的比较严,加上当时实体经济也还过得去,还有很多其他企业借钱,房产公司这么玩借不到钱了,于是就死了一批

从去年开始,实体企业,尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮,导致银行的日子非常难过,银行也不敢贷给这些工厂了(之前温州最大的眼镜厂,就是因为贷不到钱,老板把家里n辆豪车贱卖,一辆宝马7系20万出手,我同学在惠州的厂,原来做外单皮包代工的,今年开工辞退了一半的人,老板已经把厂区挂牌了)

这时候,房产公司就成了银行的救命稻草,谁还敢卡它们?那不等于卡死自己吗?

加上实体经济萎靡,南方几省大量原来手里还有点钱的土老板,工厂也不干了,变卖出来一些资金,干什么好呢?工厂赔钱,020高科技啥的咱又不懂,那就买房子吧,感觉比较稳妥

于是两方合力,就成了现在的房产泡沫,这也是为什么深圳疯涨,上海一般,北京基本不动的原因,因为北京基本上没有制造业

所以你现在去深圳的一些新开楼盘,价格特别离谱,动不动十几万一平,但是很快就要售罄,并且你一看,购房合同都有,身份证也是大活人,这种房子,基本都不是“业主”本人住,房产公司A会租出去,租户的租金也不会打给“业主”本人

高档楼盘租不出去的,就只好空着,然后告诉来看房子的人,“业主”是大老板,手上很多处房产,对价格不敏感

当然,偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的,觉得再不买还得涨,咱砸锅卖铁也得入手一套,这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”

多说两句,房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢?大名鼎鼎的chuan 销,两者的基本原理是一样的,后来两者在手法上互相借鉴,都有所发展

比如,曾经臭名昭著的“资本 yun zuo”就曾经干过什么事呢?伪造了某国务院副 总理签署的红 头文件,然后买断了百度上所有关键字的搜索,并雇佣了大量枪手和水军做公关,你只要一搜索关键字,出来的都是告诉你,这是合法的,是大领导特批的改革试点项目,百分百安全blabla

这个事到后来东窗事发,被媒体彻底披露之前,骗了很多人,包括很多高级知识分子

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前些年不限购,曾经出现过一个土著穷逼老头名下挂了一堆房产的事,那会儿身份资料还挺便宜,因为没有限制,后来因为限购,这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地屌丝,或者离异无房的)就被炒起来了,通常一个人可以挂两套房产(如果是单身)

有些人问,说不对啊,我刚看的二手房,也是这种天价啊,那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。

前面说了,房产公司A卖出的1101的房,业主叫张三,但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了,所以张三只是个“影子业主”,你找中介买二手房,从接触到最终过户,张三只是个傀儡,实际的房东是法人公司B。

我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购),本地土著,大专学历,一接触就知道是处于社会底层那种,并且俩人都是市民,没有拆迁房的机会,而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好,他俩就说,我们在这个小区还有好几套,你可以看看,我当时就有点纳闷,因为这是个新楼盘,购房合同就是不久前的事,不可能是继承,如果说是父母帮忙,以他俩的谈吐,家庭出身应该也不会太好

果然,最后他俩拿出的房本,都是副本,并且一次只给拿出一本,还得提前约时间

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另外分享一组统计数据:

为了衡量一线城市房价有多疯狂,《每日经济新闻》,并以地区分类,求出各地的平均数,数据来源为同花顺iFinD数据库。

2月份,北京二手房均价40532元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价405.32万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理平均年薪47.6万元),即不吃不喝8.5年,这些董事长、总经理(总裁)才能在北京买一套房子。

2月份,上海二手房均价40267元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价402.67万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍(44.6万元),即不吃不喝9年,这些董事长、总经理(总裁)才能在上海买一套房。

2月份,深圳二手房均价46130元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价461.3万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍(57万元),即不吃不喝8年,这些董事长、总经理(总裁)才能在深圳买一套房。

也就是说,这些身处一线城市顶尖的人才,要在本地买一套房,如果没有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市场,有40%的企业净利润低于1500万元,也就是说,4成的上市公司,一年挣不出一套好房子的钱,可见这个经济畸形已经严重到什么程度了

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1.前面有房产的tx说现在已经有更先进的玩法,我说的这套已经不流行了,这个有可能,毕竟那么多聪明人,变着法子炒总会有更先进的玩法,也算是金融创新吧,美国次贷不也是创新么?大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科,里面比我说得详细专业

2.好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买,这里统一说一下我的观点,那就是,中国一线的泡沫,是靠着吸二三四五线的血,集全国之力才撑起来的,其结果,是掏空了中小城市的资金池

一线,从所有地方吸血

二线,从三四五线吸血

以此类推

至于可不可以买,我就说一点,你感觉买起来压力还能承受,就买,否则,就不买,不要幻想着把这事当成投资一买n套。

下面具体说说。

看到很多回帖的tx都在说:

真的有很多有钱人啊,我身边的谁刚买的,1200w一套,那帮搞金融的、土老板,你说的不对。

这个论调有点类似于“高手都在民间”,你问在哪儿呢?反正在民间。

提前说个观点,我从来不否认有钱人阶层的存在,因为工作原因,会经常和一些官富二代接触,对他们的生活状态非常之了解,包括他们一些人的财务状况,有机会单开一贴说说。

问题是,任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个理科生的强迫症。

什么叫多?你说我们学校有50个考上武汉大学的,多不多?看起来挺多,可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题,脑子里一定得有个比例的概念。

所以,你说有钱人“多”,一定得考虑两点,一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市,二是他们这么多钱是哪儿来的?

首先,咱们得把王健林马云这种人摘出去,这不属于日常讨论范围,这种人再有钱,数量毕竟太少了,而且他们要买也是豪宅,跟楼市大盘不搭嘎,影响不了基本面,因为马云的财产可能是你的一百万倍,但他不可能买100万套房子

其次,咱们得把收入偏低的群体,比如年收入二十万以下的家庭剔除,因为这种家庭,一线楼市怎么疯涨都和他们无关,他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里

以下进入干货阶段,高能预警:

1.你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去,不需要贷款的

目前为止收到两个回复,说身边有认识的人全款买房的,欢迎大家踊跃发言,最好能说明一下这些壕们的具体情况,是做什么的,资金怎么来的。

说一下我比较了解的情况吧。

我认识两个最近刚买了房的,一个是扬州人,江苏商会会员,家里做环保设备生意的,厂子开了十几年了,算是个小富二代,家里资产差不多上亿,在扬州有多处房产,在上海买了一套二手的,为了买这套房抛了一部分股票,扬州卖了一套大的房

另外一个家里是开诊所和超市的,比较有钱,他老丈人是某国营大厂前任书记,然后去年在北京买了一套,两家人一起凑了首付,然后一起帮忙还贷

这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者,他们买房的筹资方式应该代表了主流情况

不夸张地说,资产5000万元以下的商人家庭,都没有能力在一线城市全款购房,为什么?因为商人要做生意,他的现金流占资产的比例是有限的,如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金,那他家的资产最起码得好几亿

这就是为什么大量中型企业企业主要独立在一线城市购置房产,也必须卖掉自己老家的几套房子,以及贷款的原因。

这就是我前面说的,一线城市掏空二三四五线。

比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂,效益还行,工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了),一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过100万,因为你还要投入再生产,还有生产中的押款。

而这100万,有时候还得跟兄弟姐妹分,因为江浙的制造企业主,很多都是几个孩子。

所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时,可以轻松全款,但如果要买深圳1000万一套的,就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子,很多不愿意接老爹的班,喜欢在一线城市奋斗生活),只能是卖了老家的两套房,加上现金付个首付

看到没,京沪深广在买,而二三四线在卖,这就是为什么二三四线房价很多往下走,一线还高企的原因,我所说的吸血。

那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家,他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产,加上首付。

除了这种中型制造业企业主,还有两类人是有能力在一线买房的,一是官员,二是互联网上市企业高管

官员不用说了,除了那种叫得出名的超级富豪,官员的现金流是最充足的,因为他们不用从事生产,没有资金挤占,有多少钱都是可变现资本,有些楼盘开盘时,好几层给同一个官员的事,很常见

互联网上市企业高管就比较简单了,手上的股份变现,从股市里套(没上市就很难,这就是为什么互联网公司,打死了也要上市)

前面说了三类人,这三类人是一线天价房的主要购房群体。(拆 q 户农民那种也算一种,分了三套房卖两套换一套大的,但他们基本没有用现金购房的能力,只不过是置换)

以前还可以开玩笑说中彩票的,现在,500万彩票算个屁啊,刨了税去密云买吧

问题是,这两年,前两类人都遇到了问题。

制造业哀鸿遍野不用我说了,低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦,大量江浙广东企业主一夜回到解放前,升级不力+投资失败的比比皆是。

官员呢,更不用我说了,房产登记实名制一出,2014-15年到处出现房产低价抛售潮,现在还手握几千万现金砸来买房的官员,我敬你是条汉子

至于最后一部分人,互联网新贵,现在看起来还好,问题是,这帮人有多少?能撑得起整个一线城市的天价楼市吗?我表示怀疑

一个中型互联网上市企业,总监以上级别的人,年薪一般在四十万左右,这样的人数量有多少?几十人顶天了,即便是他们,每个月要还三万块的房贷,也是非常吃力,何况普通员工

这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体,基本上都列出来了,可以看得出来,群体规模不会很大,加上这两年的股灾,又缩水了不少

跟整个一线房产市场比起来,他们实在是杯水车薪,没有能力消化所有的新房和挂牌二手房

于是,就出现了我开头所说的惜售+自购买,如果不好理解,请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形,奶多了卖不出高价?那我就只卖一小部分,告诉你们奶没了,很稀缺

其实奶都在桶里存着呢

谢豆油告诉我信息的tx,在这里补充一下:

惜售有很多种方式,本质上都是“倒牛奶”,制造虚假的稀缺感,提高购房者的心理预期和阈值,房产商知道,他们只要联手抬高价格就好,逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务,自有丈母娘帮他们干

除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做,开盘100套,只卖10套,剩下90套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去银行抵押,当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了

那业主入驻以后发现是鬼城,怎么办?

很简单,第一,把楼盘做成n期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢

第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,或者xx中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的,幕后的业主都是房产商自己

比如,我有个哥们儿现在住天通苑,他的房子就是从物业公司直接租的,没有个人业主

所以,越是经济变差,媒体上就越要渲染,大家都高喊“有钱人真的很多啊,你看我们这儿开盘第一天,1000万一套抢光了”,你一问,都是“我朋友、我亲戚、我同学”,从来见不到几个“我”

跟身边那些亲近的有钱人打听打听,今年经济形势如何?真有那么多实实在在的有钱人吗?

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最后说一段,我对未来房价的预测吧,大体上我的判断,会跌,理由如下:

1.国际规律,一个国家的房地产市场在gdp 8000美元之前一路上扬,8000-10000趋缓,10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外,那个盘面小容易炒,但中国的一线城市可没有那么小)

2.老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢?

3.大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前去一线混、买的早的人已经定居了,现在一线二线买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,也依然买不起,慢慢地,他们烧完了青春,会回家的,能留下来的,千里挑一吧。

4,经济大势下滑。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律,日韩台港,哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊

打个最简单的比方,你家生了个孩子,一路涨个儿,你每年都要给他买新衣服,每次都要买大一号,然后有天孩子18岁了,你还要去买更大一号的,店员告诉你不用了,你还按照以前的惯性说:才不会呢,我家孩子这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我孩子不会长高了,结果呢?

凡事,都有个尽头

没想到这么个随手涂鸦的帖子居然有这么多人看,先谢谢大家的回复和关注吧,还有很多人豆油我预测某个城市的房价,这个我真不敢胡说,中国的楼市、股市都很奇葩,社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误,我就更不敢误人子弟了,这篇文章,只是个人对大势的一些预测,本人才疏学浅,有说的不到的地方大家嘴下留情就是。

至于有人问我是不是搞房地产的,以及具体是做什么工作的,这里就不便回答了,这两年的形势不比以前,宣传口收得非常之严,祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有,毕福剑、任志强之辈殷鉴不远,蔡霞教授的下场大家也看到了,所以,还是保留一点自己的隐私吧

今天早上起来,看到几个新闻,似乎也在印证我的这个预测。

1.央行今起降准0.5% 专家:对股市楼市有利

今年或实施3次降准1次降息| 解读:为何在此时选择降准?

各大网站首页新闻,懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么,如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”,央行还需要降准救市吗?而且还是一年3次组合拳,而且还降息!

2.学校多片区随机划分,这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击,你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房,对不起,很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去,在互联网信息如此发达的今天,个人以为,家庭教育、对孩子性格的塑造,比中小学的传道授业解惑更重要,别迷信所谓名校了。

3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园,联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作,加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营,王氏父子的思路和动作已经很清楚了

早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候,李嘉诚悄悄撤了,紧接着的两年,经济形势如何?

王、李这种大佬对经济形势的敏感度,对数据的把握比我们屁民要强得多,房地产企业在中国牛逼,在发达国家不过是二三流企业,相信他们对这一点也看得很明白

万达都不卖房子了,你告诉我楼市还会暴涨?搞siao。不过是回光返照最后捞一笔,看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了

通宝推:刹那芳华,如果我能晚安,大胖子,acton,普鲁托,
家园 这肯定不对

至少有两处明显不符合普遍实际情况的地方:

1、市价700万的房子,银行不可能贷给你700万。贷给你700万的银行,那不叫贷款,叫买房!这个“故事”是想让银行自己买这个房子。贷700万出来,需要做一个高的、假的评估价,是骗贷行为,犯法的。所以,有这种情况,可能;有很多这种情况,而且真正起到了助推房价的作用,不可能!

2、房价大跌,就不还房贷,净到手700万保底,也不可能。房贷不是以抵押品房子为有限责任的,房子不值700万了,被拍卖;不足还钱的,还得继续追索!信用成本还是在那里的!

其他比如假离婚等等,都不会是普遍现象。所以,这个“故事”是在很多不符合普遍实际且违法的做法的基础上,才编出来的。否则,这个故事可以无限推演下去:1000万变1500万,再变2000万。。。当银行傻啊?专门贴钱给炒房的呀?

这个“故事”的现象在古玩收藏届也有。有猫腻,但“猫腻”左右整个市场,不可能!

通宝推:光头佬,普鲁托,
家园 只要租金不断,与房价关系就不大了

房租与房价关系不大,至少没有那么实时。只要房租现金流顶得住房贷,房市垮了,与你何干。除非你under太多了,想一走了之,那当然就一串房子全送回银行了。

家园 段子而已

本身市价只有700W的房子,银行审贷的人是不会按照交易价格1000W的七折来审发贷款的,否则你干脆卖1个亿算了。不过楼下说得对,只要将已升值的房子用此方法操作,是可以从银行套出钱来。虽然房贷利息低,但加上税费也不少。所以最关键的是你用套出的钱做什么投资来cover贷款利息?不排除确实有人在以房生房,但这种钱也就是手快的人挣挣。转一句话给心动的人看看——"炒房灭富人,炒股灭穷人,期货灭聪明人"——谨记!

家园 底下光头佬把话说尽了

这一波房子就是个局 牛逼的人火中取栗加杠杆 高价卖了跑路 差价到手一票顶别人一辈子 不过大部分加杠杆的要么用一生来还 要么一死来还

家园 以房养房的基础就是房租现金流,有操作性。

问题就是个但是。

房贷会变成危机的机制就是

地区经济危机-〉收不到房租-〉卖房-〉没人买(经济危机)-〉降价,急售-〉卖方市场竞价出售,买方持币观望(经济通缩)-〉更深的经济危机。要是地区引发的人口流出,那房租市场也会萎缩,更加深了螺旋下降的趋势。

家园 在这个过程中,看来银行暴露的危险最大

只要银行把关控制信贷,这种办法可能不会成功。

家园 银行的风控是有规则的

首先,评估公司也不会胡乱出评估报告,定夺略微高那么点儿;

第二,即便是评估价700万,银行内部大多对房地产相关贷款严格审核,顶多贷出来350w;

第三,不是你有700万的房子,就一定能从银行贷出来的,银行要看你的贷款用途,比如个人消费类的,你消费什么能花350w?好吧,你说你装修,能花350w吗?装逼作死吗?

那么,只有生产经营类的,要看你干什么生意,是不是有往来账款,交易对手。

这个段子不知道是哪个s b 青年想出来的。我也是醉了。

通宝推:刹那芳华,
家园 为什么要这么麻烦?

譬如你做生意,你有一套房,用你这个方法如果能贷出700万的话,你以房产抵押去贷款不是同样能贷出700万?

你做生意贷出700万还利息还容易一点,光靠投资你什么投资能赢银行利息?

家园 你设想的大部分都是错的

本次确实是银行贷款进入楼市,但买房的主力不是靠工资的。

对北上广深限购的城市来说,你如果有个好几套房子,卖了就意味着买不回来了。中国人不像外国人,有能力买下好几套房子的,基本不会缺钱用。这就表示市场上出来 的二手房,都是置换的居多。

一套400万的房子,如果纯靠工资,显然如你所说,绝大部分人买不起。但如果即使工资稍低,在几年前有人以100万的价格买了房的话,现在涨到200万,那么显然他只要贷200万就可以使居住条件提高一倍,这样的贷款额度对魔都大部分白领夫妻来说都是可以承受的。

而且从我身边的情况来看,我们这越是早买房的人,再次买房时能够承受的价格越高。同样的收入,早买5年房的人,资产总额普遍是晚买5年的人的2倍以上。而如果一直不买,那么到现在基本还是买不起。

小城市的房产商可能需要骗贷,在大城市一是操作空间小,二是小的房企根本立足不了。而大的房企,只要资金链不断裂,房子越是卖不出去赚的钱越多!所以,到现在为止,你见过几个资金链断裂的房企?有的基本都上新闻了。那是极少数!

为什么在中国房产商能致富?因为国家在控制土地,越是受控制的行业,越是容易获得暴利。只要这一点不改变,房产商就一直是最能赚钱的商人。比如明清的盐商,盐这样东西,制备不复杂,为什么盐商能成巨富?

通宝推:刹那芳华,
家园 可能是在二手房交易过程中发生的。

基本流程:

1.20W买一个房子

2.经过中介或者资产评估公司,该地段房屋均价为50W

3.出售二手房给自己,自己申请二手房贷款。目前一套房贷款可以放到60%以上,这样自己通过15W+1W(过户费用)通过这个房子从银行拿到50W.

结果:自己还住在房子里面,多了30W现金,和45W的债务。在目前负利率的情况下,这样做还是很合算的。

另外:建议研究一下黄江的低价豪华车的玩法,里面更是好玩。80W一辆的幻影

家园 有一些道理,但是似乎有些细节不那么准确。

先宝推一下,要说明这么些情况就是打字也要好一会儿。这是自己的原创,自己观察和思考的现象及描述,特别欢迎。

其次要说明下我的一些修正。

事实上,在上海,我的经历,买房房屋主要是购买2手房和购买期房。买卖都要去上海市各区房地产交易中心备案,因为要审税和审核购买者的资格(上海是限购城市)。

买卖二手房,合同是黄皮的(上海市房地产买卖合同),除了常规内容外,有个附件五:相邻关系(包括租赁、抵押、相邻等其他情况)。如果还有抵押等情况,事实上二手房是不能过户的,这时候就需要上家把贷款还清,取消抵押。因为买卖不破租赁,如果租客租约不到期,他可以住到期满,不过仅限于备案过的租赁。

购买期房,合同是蓝皮的(上海市商品房预售合同)。除了常规内容外,有个附件四:该房屋权属情况(产权、抵押、租赁),现在我看到的期房合同,土地状况招标出让的,都有他项信息,也就是土地持证抵押和在建房屋抵押(房屋建设工程造价)。说明开发商在开发地产时,根本没有那么多的钱,只好先抵押换资金,才可以开发建设。然后开盘卖房。房子卖的差不多了,赶快把收到的房款去取消抵押,否则他办不成大产证,后面买房的每套房子的产证也出不来。

所以,捂盘惜售是有的,这个可以推高房价,获得更多利益。

但是你的这个操作手法是不可能的,链接如下:

比如是房产商A,开盘了100套房,每套售价100万,那就是1亿的资金量,对吧,现在一开盘,我直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?ok,我去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付,并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位

然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖

到房地产办理产证是要看合同和发票及资金流水的,否则根本办不出来,房产商要有那么多钱那就不卖了,全部是自持物业了。房产商要有钱,他就不抵押地了,没有大产证,他才叫麻烦,不就因为资金量太大,才去抵押的吗。

政府的监管就在这里。。。会严查开发商的虚假交易。偶尔5套、10套那已经把开发商的现金搞得紧张了, 何况整栋楼。。。

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