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中国房地产治理三策

ACE

上帝虽然经常因为人类思考而发笑，但我们的思绪依旧万千，从不能停止。在我眼中，中国房地产治理有三策：

下策谓之扬汤止沸，代表人物是仰望星空那位，实际上我一直质疑此兄是否真的明白中国经济。此兄为人谦逊，实际上是内心真的没有自信与底气，管不好经济，乱打激素，管不好老婆也管不住儿子。扬汤止沸表现为七十九十，莫名其妙。纵容房地产投机，限住了房子的总面积管不住住宅的单价，这样老百姓就买得起了吗？

中策谓之釜底抽薪，当前习大大力推的限购限售就是也。通过规定，把投机者不断强制拉离房地产投机市场，自然锅里的热水就不能继续沸腾了，慢慢冷下来。真正的刚需者群体我坚信一定是理性的，除非学位房这样特殊的理由。不过，现在中央直接超越地方政府宣布租售同权，房地产投机的最后理由也消失了。为了小孩上学买学位房绝对不如租一个学位房来的划算。现在大家还沉浸传统学位房的定式思维里，随着大众慢慢消化中央政策，如果此举推行得力，学区房的天价逻辑已经消失了。

我心中有一策是上策，是高房价的终极绝杀。首先你要认清楚两个前提：一、人类之于地球，乃细菌一样的存在，在科技高度发达且还在继续发展的今天，单位面积（比如一平方公里）内可长期舒适居住的人数已经成倍的增加了，早就不是以前规划教科书里的数目字儿了。二、房屋作为一种典型的工业化产品，其设计与生产工艺都在不断的优化过程中，生产效率在不断提升，考虑通货膨胀因素，房屋的制造单价一直在下降。我预计随着大型建筑物3D打印技术的成熟以及AI机器人技术的成熟，房屋的建造成本还会革命性进一步降低。我心中的上策就是，中央直接出政策，以后大城市的都市旧区改造实行备案制，不需要地方政府审批（否则就是与虎谋皮。高房价的始作俑者就是地方政府），但有一个要求，那就是容积率必须高于某个值（比如6），最终形成大量的市场房屋供给，这才是保证“房子是用来住不是用来炒的”的长期保证。

一切终将是郁金香，这里我指的是当年被爆炒的荷兰郁金香。一切终将是君子兰，这里我指的是当年被爆炒的中国君子兰。一切终将是邮票，这里是我们曾经经历过的邮票炒作市场。一切终将是藏獒，我们曾经炒作过的藏獒神话。在奔向炒作覆灭之路的还有钻石这种一百年前人类还不知为何物的东西，钻石璀璨靠的是切割与表面打磨，一百年之前人类尚不掌握切割打磨钻石的技术，捡到了天然钻石也没啥鸟用。随着气相法这种工业钻石制备技术的不断发展，钻石这玩意儿的价格早晚也会崩盘。房子作为一种工业产品，成本永远不会高。科技不断发展，人类这种宛如细菌的地球存在让大都市地皮稀缺也是伪命题。

老百姓还是应该兜里面有越来越多闲钱才是最好，消费才能全面升级，进而带动工业与科技不断发展。这里的消费显然不是指房地产消费，而是对高新技术产品，对文化艺术产品等的不断升级的消费。

把房价打下来的代价是中国政府承受不起的。现在出台的限购，主要目的是抽走流动性，缩小成交量，把房价在无量状态下稳定住。

然后为取消商品房制度，重新实行住房租赁制创造条件。

至于提高容积率，更是想也不要想，南辕北辙了。中央的思路是减少特大城市人口，向农村和中小城市疏散。基本上城市低端人口都要赶走，现在北上广驱赶外来人口运动如火如荼，哪里可能再提高容积率

从经济学角度看，房产泡沫早就应该破了，现在是靠政治手段强行维持着。像一夜之间限购限贷这样的做法，只有独裁政府才做得到。不然议会早就吵翻天了。

但是，房价不能升，更不能降！

一旦房产泡沫破裂，所有银行都要破产，以后的连锁反应不敢想象。甚至可能威胁到政权的存续，你说，能让它降吗？

所以，您的三策，嘿嘿，自己留着吧

房价就会暴涨暴跌。得益的是谁？肯定不是国家和平头百姓。

另外，说“一旦房产泡沫破裂，所有银行都要破产，以后的连锁反应不敢想象。甚至可能威胁到政权的存续”上太看重房地产了，房地产真没那么大的威胁。

房地产就是抽水，压榨的利器，一个房贷就能让屁民勤勤恳恳老老实实的当干电池几十年。

实际上，据我所知，很多地方现在已经把商品房预售给停掉了。

基本上，现在卖的商品房就是绝版了

现在买房的绝大部分是从银行贷款按揭的。银行把钱贷出去，是以房屋地产为抵押的，你要是不能按期还贷，银行没收房产拍卖冲抵贷款。

如果房价暴跌，就意味着银行手里的抵押品低于发放的贷款，年底结算，就是资不抵债。如果一家企业资不抵债了，就是破产。

当年日本泡沫破裂，按照会计法算下来，所有银行都要破产，结果银行们采取的对策就是合并，最后只剩下4家全国性银行，绑架政府不敢让任何一家破产，只能拿出公有资金帮助私有银行渡过难关。

一旦银行困难或者倒闭，和银行关联的企业都要资金链断裂，这个影响可是连锁性的，与这些企业相关的其它企业都要受影响。这个波及面将远远大于房地产和银行业。

日本人能忍，中国人可是有造反传统的。

所以，大家都是看到政府不敢让房价暴跌的软肋，才肆无忌惮地买房炒房。

说实在的，限购令也是权宜之计，不可能维持长久的。

现在大家都是憋着气，要么把自己憋死，要么政府憋不住，手一松，房价再次冲天。

横批：开历史倒车

来说，中国高速发展，大家腰包见鼓。

另一方面，中国的高储蓄率必须消化，除去房地产无计可施。要不然社会不能稳定。

从目前来看，储蓄率正在缓慢下降，生产发展速度下降，人口老化，推高房价的动力下降。

但是惯性还在，未来五年，甚至十年，精华地区房价还会上涨。边缘地区开始崩溃。

推到土地财政上，那都是瞎扯。老百姓没钱，你还有屁搞头。

这话再反过来说，房价还是不高，没到绝大数人都买不起。

我认为数据足够的话，即使北京上海，未来房产均价峰点值的上下限也是可以计算出来的。这个上限可能永远不会达到。仅仅突破下限，就有可能导致疯狂，出现系统风险。现在应该离下限还有相当的距离。

银行的钱不会留在手里的，除了规定的准备金以外，其他都要贷出去的。都是负资产。

资产就是银行手里掌握的各类债权，股份，抵押品等等的评估价值。

两者相当，则银行运行正常，如果做不平了，只有从外面筹钱进来补。经济困难时，能出钱给银行补帐的只有政府了。

一套房子值500万，首付100万，今天进银行，明天就被贷出去，成了100万负债了。剩下400万都是银行的贷款。如果房价不跌，年底算账时，400万资产对400万贷款，OK！如果房子跌到200万了，那银行就有了200万坏账。不要跟我说明年还会涨，今年的会计年度，你就要找200万过来填平这个坑，不然亏损帐目公布出去，老头老太太们来挤兑，不要半天，你的金库就空了，同行再不出手拆借，撑不到一天就关门大吉了。