主题：【原创】《我对中国房价策略的新看法》 -- Ace

我对中国房价策略的新看法

ACE

我一直关注中国房价困局如何破局【见西西河我之前文字】，最近读了赵燕青写的《是“土地财政”让中国崛起完成了原始积累》颇有些触动，虽然赵言辞恳切，作为执政党的一员我读着总觉的心里怪怪的不是滋味。花了一秒钟思考方恍然大悟，原来此人还是个书呆子，西方的经济历史与学说学的太多，无形之中已经思维束缚，分析病因颇有些见地，但开药方子的时候已经钻了牛角尖，土共作为执政党怎么可能吃了你那有毒的方子——不管你言辞如何恳切，你都不可能劝我自己服毒药。

缺乏可行性的东西都是扯淡。别扯什么间接税、直接税，什么无权利不纳税，都是些扯犊子的概念。欧美西方历史上流行过行割礼有阵痛，我们也要莫名其妙的去割一刀吗？读历史，吸取历史经验教训不是这么个玩法。我也不详细分析了，直接谈谈我对中国房价策略的新看法，因为赵的文字对我的确是颇有启发。三板斧：

第一招：一个自然人名下最多一套房地产。一个自然人活着的时候可以无限更迭买卖房屋，但旧的不去新的不来，只有一套的额度在名下。

第二招：对每个城市由中央设定新开发房地产总量（套数与面积）里面安居房与商品房的比例。比如，安居房占比60%，安居房的售价是要严格管控的，可采取先（长）租后买的模式（赵燕青的这个举措很聪明，赞一个），申请安居房的前提是在当地就业或者学习，对当地税收是确保有贡献的。

第三招：老人老政策新人新政策。我提的这三板斧政策发布之日开始执行，统统既往不咎，老人老政策新人新政策，确保政策发布之后不震动社会，慢慢理性回归降火。

稍微点评一下我替的这三板斧亮点。首先是中央宏观调控权在手，由中央给每个城市的房地产开发中新增的安居房商业房比例抱有绝对的控制权，确保执政党的执政根基不会因为某个城市乱搞而受到动摇，新屋中大比例是安居房，充分体现了土共是为人民谋福利的根本宗旨。其次，为了防止贫民窟形成，中央统一要求每一块地拍出去的时候都得有统一要求比例的安居房商业房比例，其中的安居房要求发展商代建之后交给政府来按当地法规分配，政府审批每块房地产建设规划的时候，对安居房的户型面积有统一严格的要求，要有科学的设计，事前要有充分的人民公示与搜集意见阶段，要有当地居民对辖区住建管理部门（就是审批发展商报建方案的管理部门）的打分考核以形成闭环——让人民对具体业务部门进行打分，参与考核，这个土共是不怕的。少谈政治，对地方政府具体业务管理水平可以猛烈开炮。再次，安居房的分配方案，价格形成，这个要根据当地人民收入税收情况而定，确保N年可以负担一套可供三口之家安居乐业的就近舒适房屋。最后，商品房价格完全放开，人类投机的本性需要有释放的空间，反正那是一小撮人，一小比例房地产形成的封闭小市场，里面暴风骤雨不会对“广大人民对安居乐业的刚需”形成任何影响，这个与当前全世界政府（含中国政府）对信托等高风险投资项目设定投资起步门槛是一个道理，把普通老百姓的利益保护的妥妥的，让喜欢投机搏杀的人放开手脚充分的去一个受控的小天地里面互相搏杀，不过瘾的话还可以由中央政府设定比例和条件把外国人放进来一起欢乐。对了，中国不是移民国家，所以安居房只对中国国民开放，外国人只能够去商品房市场里面购房地产。

我觉得上述三板斧首先利益是土共一心一意为了人民大众的福祉，这点是要坚决捍卫的，这也是土共千秋万代执政基础稳定的核心诉求。其次，开放一部分空间进行全面市场化，比例控在中央手里，防止地方政府的诸侯们乱来，确保不形成贫民窟，确保房地产开发与当地政府辖区经济发展水平与人口水平一致，避免出现“鬼城”；当地经济不好，房地产商都不敢去拍地，因为地块里面的安居房可是要发展商先行垫资代建，建好了交给政府统一依法分配，政府收钱之后再给发展商。

怎么样？是不是别有滋味但又很有可行性、容易操作？这就是“中国特色”，我们要有产生理论的自信（习大大语）。

这么多年真正种地的就一代人。

此后就是耕地的少与收割的。

这几年想把耕地的搞多一点，结果连受益者都跟着喷。

没买房不能落户，或者即使落户子女也上不了学，所以只能买商品房。虽然现在说是租房也能上学，甚至不排除能落户，但前提是房东同意，而且此举会不会催涨租金谁也不知道。

现在一二线甚至三线城市买房自住的，几乎都是外地人，本地人只有换房需求，家里都有至少一套以上房，所以户口政策是关键。而且，现在一二线城市确实面临人口爆炸，不管控不行，所以无法放开落户。

安居房听起来不错，可地在哪呢？大部分热门城市可供开发的土地，都在远郊甚至以前概念的外地了，严格来说，对购房者吸引力不大了。以后有没有新房都无所谓，大家都得买二手房。

这篇文章我也看了，感觉还是有些道理的，尽管我也对房地产乱政，十分不满，但事已至此，调控房地产必须要考虑金融风险，和政治风险，要十二分的慎重。

1；房子是用来住，也可用来炒的，但不能用来屯

中国房地产的最大问题是有些人，有些企业，囤积了大量房产，大量土地，这种囤积居奇，投机倒把，严重危害了经济，和国家利益，这才是中国房地产的根本问题。

房子是用来住的，这方面谁都明白，但限制在一定范围内，房子也可以炒，对于中国经济也会利大于弊。

限定的范围，就是一个人在全国只能有一套住房，一个家庭在全国可以拥有两套住房，具体各个地方再限定面积，这样住一套，租一套，或者用来炒，对于活跃市场，实现资产证券化很有好处。

2；全国房产登记联网

房产登记和金融信用的全国信息联网，将会是中国经济，甚至政治变革的变革的关键。

相对而言，房产登记联网，要比金融联网更难，这必然要触动地方政府，和城市居民的利益。

3；房地产的积极意义

房地产直接有利于土地财政，间接有利于产业整合，和产业升级。

如果地方政府的财政收入，主要依赖于地方的工商企业，那么，必然会为了保护地方工商企业，而阻拦外地 商品的流入，导致全国市场因为地方保护而被分割，十分不利于统一市场的形成，那么，就很难实现产业整合，以及产业升级。

房地产的繁荣，对于产业整合，产业升级的好处，很多人都没有认识到。

4；房地产政策的消极意义

房地产的疯狂发展，让更多人住不起房子了么？

答案基本是否定的，据有人统计，从2006年到2016年，中国仅保障房就建了6000万套。

当然，保障房大多有户籍限制，真正需要房子的外来工作人员，很难享受保障房的好处，而且，因为监管不力，有些保障房成了少数人的私利，另外，为了应付上级的规定的，有些保障房质量很差，还建在偏远的地方，导致 了不少空置浪费。

安居乐业，是老百姓的主要需求，中国在满足居住区方面，尽管有很多缺点，但总体而言，还是值得肯定的。

主要的问题有两点，一是有些人，有些企业囤积了大量房产和土地；二是国家对租房人的权益保护不力，甚至根本就没有保护。

房地产乱政的真正坏处，在于金融方面，和政治方面。

第一，金融方面

房地产和股票，是金融杠杆的两大基础，一套房子原本只值一百万，结果经过几次倒手，就成了一亿元，那么，以房产或土地做抵押，就会酿成严重严重的金融风险，这是中国经济面临的最大风险。

第二，政治方面

有些人拥有房产，甚至拥有很多房产土地，而有些人没有房产，那么，就会导致严重的贫富分化，社会不公。

可以说，房产拥有的多少，有无，会导致一些人不劳而获，另一些人却终其一生也买不起一套房子，这就是产生了阶级。

因为房子，导致了阶级产生，是中国房地产乱政的最大问题，而一旦阶级形成，正如邓小平说的，改革就算失败了，中国崛起也会是一场春梦。

5；房产税的征收

是卖地收入多，还是收房产税收入多，是地方政府是否征收房产税的第一决定因素。

当地方政府无地可卖，或是卖不出去地的时候，地方财政入不敷出，，到了那个时候，地方政府才有动力去征收房产税。

房产税的征收，肯定是十分困难的，中国老百姓根本就没交直接税的习惯。

交了直接的房产税，这些城市居民必然会要求相应的权利，而行使权利的主要途径就是民主选举。

因此，如果房产税的征收面过大，必然会导致城市居民对民主普选的追求，只有尽可能地减少征收范围，比如在一定面积内，家庭拥有一套房子，甚至两套房子，免于征税。

6；房地产的具体改革

总体而言，房地产涉及的方面太多，因此，要十分小心，但是再怎么谨慎也要变革。

第一，就是尽快逐渐实现全国房产登记联网，第二，像计划生育一样，严谨囤积房产囤积土地，第三，制定法律保护租房者的利益，设定房租基本线，每年不能超过一定的涨幅，尽可能实现租售享有同样的权利，第四，严控个人，企业，地方政府利用房产土地而形成的金融杠杆，在保证金融安全的情况下，逐渐地去杠杆，第五，推进城乡一体化，向乡镇农村补贴建筑材料，集中建设新乡村，不要将更多人赶进城市，特别是大城市，过度城市化和过度福利化是西方陷入困境的两大原因，中国千万不要重蹈覆辙。

看淘宝房产拍卖，山东一堆20-30万的房子，我在乳山银滩海边，才花十几万，买了一套二手电梯带装修的度假开间。相比购买和装修成本，连半价都不到。

中国经济发展，必然会大量建设，建设必然会有特定的受益点，比如大城市的地铁站，中小城市高铁站，公园，学校，医院，新区环境优美配套良好的低端，高薪职业聚集区等等，这些受益点周边的房子，必然是稀缺资源。

投资建设的资金是普遍征收，来自于公共积累和各种税收，包括通胀税；而投资收益却集中而定向（受益点）。

从逻辑的角度，即使房价不涨，受益点附近的房子也必然相对升值。天下大势，浩浩荡荡，顺我者昌，逆我者亡。房价不会永远涨，一定会有很多房子跑输大市，但是价值规律永远起作用。

看看山东小县城的房子，看看山东海边的房子，都便宜得不得了，更不要说偏远位置镇上的商品房，远离大城市的农村的宅基地了。

中国不是房子价格贵，而是你和别人都想买的房子价格贵，而大家不想买的房子，价格太贵了。而为什么大家都想买的位置，这个绝对是拿钱堆出来的。