主题:河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) -- 七天

新兵营地 导读 复 101 阅 41632

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O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) 120 七天 字3329 2020-04-29 22:12:44
O 先花、再催更。 3 那淡淡的晨辉 字244 2020-04-29 23:11:07
O 郊区附近一个国企废弃厂区最近也是要拆迁 9 flycloud 字495 2020-04-30 03:02:21
O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (2) 58 七天 字3735 2020-04-30 08:38:56
O 以前我所在的厂区也是如此 3 周来九 字173 2020-05-01 04:24:42
O 【原创】地方政府肯定不背这个包袱,忽悠市中心转移 住在乡下 字90 2020-05-01 05:17:33
O 地方政府不会出一分现钱的,放心好了 8 吴用 字1134 2020-05-01 05:39:37
O 请教老兄一个问题 普鲁托 字328 2020-05-01 05:43:02
O 有些历史遗留问题 潺潺流水 字269 2020-05-01 06:31:11
O 也许您应该感到幸运 6 吴用 字338 2020-05-01 07:28:10
O 理论上讲没有最高寿命,但是有地产税 5 七天 字319 2020-05-01 08:19:04
O 河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (3) 36 七天 字4034 2020-05-01 09:10:05
O 美国税法中住宅折旧是27.5年,商业地产好像是39年 2 听松 字0 2020-05-01 09:18:54
O 拆迁中这么多花费,是公司的保险出吗? 听松 字0 2020-05-01 09:23:02
O 不是。任何公司在建设一套装置的时候, 2 七天 字272 2020-05-01 09:34:21
2020-04-29 22:12:44
主题:4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26800`233807`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (1) 120

n年前写过,找不到了。凭记忆再写一遍,不一定准确,大家凑合看。

先介绍一些背景知识:

几乎所有的建设项目,无论是工业还是民用,都有一个使用寿命问题。装置使命完成后,不能把它扔在那里不管,而是要依照当前的标准进行妥善废弃(abandon),对于用地,要进行恢复(reclaimation),这种项目,统称为A&R项目。

宅基地还耕就是一种A&R项目。房子拆掉,地基挖出,填上表层土,然后种庄稼----这是标准的A&R程序。

A&R项目,无非就是4个字:

- 拆:装置拆掉。

- 挖:地下结构,如基础等要挖掉。受污染的土壤也要挖出来妥善处理。

- 填:挖完后,用表层土填好。

- 种:种树、种草、种庄稼,就是绿化,外加防止水土流失。

项目A&R后,是不是就万事大吉乐呢?不一定。美国有个著名的案例,具体细节我就不查了,大致是:某化工厂,有一个废料填埋场,(大概)上个世纪20年代按当时的标准A&R以后,捐给了一个小镇。过了n多年以后,填埋场也被开发了。经过n多年雨水冲刷,有些化工废料漏了出来,一下雨,就会到处冒泡。

这种情况,往往需要善后。按新标准进行reabandon和reclaimation,这种项目叫做R&R项目。

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话说A公司在1950's年代废弃了一个小装置,装置按当时的标准A&R以后,土地捐给了附近的小镇(当时估计是一个小村)。这块地本来一直空着,按标准是不能盖房的。但是不知怎么着,这块地被开发成一个比较低端的小社区。后来在其中一家人的后院发现问题,当地媒体介入了,A公司领导很重视,请我们承担这个项目。

出现这种问题,首先应该打板子的是镇政府,因为规划是他们批的。镇政府装傻,说这么久远的事情,没有记载,批规划的时候压根不知道。

开发商是当地的一个小开发商,大致相当于我小时候农村的泥瓦工头。不过开发这个项目的公司已经倒闭了,这兄弟当时经营一个活动房屋公司。换句话说,庙跑了,和尚还没跑。后来事情闹大,这兄弟压力山大,在一个夜晚搬家,不知去向。

----------------

接手项目后,我们先采取了以下临时措施:

- 对出问题的地方,进行了一些临时处理

- 会同环保部门,确认问题对人体和环境无害,并对周边进行实时监测,确保无害。

这些措施,都是临时措施。我们还要根据当前标准进行R&R。两个方案:一个较简单,只需拆掉直接受影响的房子;另外一个较复杂,需要拆掉5套房子,除直接受影响的房子外,还要拆左右各两套。费用差10倍。A公司领导研究了我们的报告后,为了显示一个负责任的公司的态度,决定采取复杂方案。具体方案是这样滴:把左后共5套房子买下来,拆掉,进行R&R,然后把这块地变成一个公园捐给镇上。

那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组,只有两个工程师(我和土方工程师),此外,有1个地产经纪+1个助理,2个律师,1个媒体关系,2个公共关系,1个发言人,还有其他人等,具体记不清了。


通宝推:daharry,方恨少,空中吴钩,领班军机,为什么不可以,北纬42度,kiyohide,吴用,澹泊敬诚,听松,辣椒,明心灵竹,再闻鸡起舞,桥上,燕人,花棍舞,纳米小洞儿,审度,胡一刀,
最后于2020-04-29 22:41:50改,共1次;
2020-04-29 22:12:44
2020-04-29 23:11:07
4513296 复 4513261
那淡淡的晨辉那淡淡的晨辉`40065`/bbsIMG/face/0001.gif`70`184`224`2474`正九品上:儒林郎|仁勇校尉`2009-08-22 08:18:14`
先花、再催更。 3

国内三旧改造涉及到许多废弃小厂,地方政府土地整备往往也头疼,关键是技术方案及费用。

七天兄辛苦!望结合实例,让我等学习一下腐朽堕落的帝国主义后工业时代之经验与教训!


2020-04-29 23:11:07
2020-04-30 03:02:21
4513397 复 4513261
flycloudflycloud`3014`/bbsIMG/face/0029.gif`70`2452`1094`20016`正五品下:朝议大夫|宁远将军`2004-05-20 02:02:23`
郊区附近一个国企废弃厂区最近也是要拆迁 9

地方政府想要国企免费拿出地来,说是以前这块山头就是地方无偿划分给国企的,现在要收回开发成房地产和小学。国企态度很明确,那些厂房办公楼什么的不管了,只要政府能把厂区内居住的退休职工安置好就行。政府的意思是职工换开发房以后补面积差价,一帮大爷大妈职工们都大摇其头,有钱的话早去城里买房了,哪还有钱补现在的房价。看样子还要扯皮不少时日。


2020-04-30 03:02:21
2020-04-30 08:38:56
4513478 复 4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26800`233807`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (2) 58

我们在进行临时处理的时候,就要不断地和直接受影响的房子主人打交道。由于那套房子是一定要拆掉的,所以我们当时就和他们谈把房子买下来的问题。拆迁补偿的计算方式如下:

1、我们请3位有资质的房屋估价师,对房屋进行估价----这种情况(个人对公司),估价师在不离谱的前提下,一般都是就高不就低;

2、取3个估价中最高的一个做基准价;

3、考虑到房主卖了房子后,市场上不一定有价格一模一样的房子,我们又在基准价的基础上上浮x%,这样的话,房主在不自己加钱的情况下,买房可以有一个价格范围范围(0, +x%);

4、再加y%以补偿对房主造成的不便;

5、再加搬家费----这笔钱算的很宽裕,自己动手搬的话,这笔钱就白赚了。找搬家公司也花不了;

6、买卖发生的所有费用,包括他买新房的费用都由我们承担,包括开车里程。

那家房主对这个补偿很满意,高高兴兴地签了合同,买了新房,搬走了。

A公司领导决定了方案后,我们开始和另外4家房主接触。以中间的房子为基点,向左第二家和向右第一家很痛快的接受了。向边第一家和向第二家数不干。

左一比较麻烦,我们是有思想准备的。

早在问题发生之初,我们就在镇上搞了个open house。请镇政府和居民参加(参加的居民管饭,每家送一张汽油卡)。Open house上着重讲了一下几个问题:

1、事情发生在5、60年前,当时的标准不象今天这么严格(我们没做错什么);

2、根据标准,这个地方不应建房(我们不能直接把镇政府点出来,暗示一下还是要滴);

3、虽然不是我们的责任,我们不会不管。我们会按远超过标准的要求进行处理,并承担所有费用。

按理说,话说到这个地步,够可以了。可是左一家的男主人,见到我们的人就骂骂咧咧。连我们雇的安装工人都不放过。扬言他们(中间那家房主直接被代表了)不会善罢甘休。告诉中间那家房主不要相信我们、不要和我们合作。中间那家房主也挺烦他。

所以,我们一开始知道这家比较麻烦。他和右一不停地和我们纠缠。

---------

既然您对我们的补偿计算方法不满意,那么,您有什么合理的计算方法?

他们说房子估价太低,要自己找人估。我们说,可以,但是有两个条件:1、必须找有资质的估价师;2、我们再出一次估价的钱。如果再估一次您还不满意,您可以自己花钱接着找,直到满意为止。

他们纠缠了半天,看我们不让步。就走一步看一步,使用我们给的那一次估价机会。

我们的估价本来就很大方,而这边的估价师也比较有操守,他再找一个,也没啥区别。不满意,就缠着我们再出钱重估----这个口子要是开了,我们是给自己挖坑,肯定不能答应。他们也不舍得自己花钱,就自说自话出了个新方案:

他们找了个开发商要了一个新房报价。按他们的说法,这个报价,是以他们现有房子为标准的。这就是扯淡了。开发商不会来看他们现有的房子,只能根据他们的要求报价。而开发商的报价,至少取决于3个关键因素:位置、面积、建筑品质。而他那个位置,地价属于低得不能再低的。虽然我不了解当地房价,但是他要的价格实在离谱。

我们做事,讲究个依据。有依据,做错了也没责任;没依据,做对了也有风险----我们要养家糊口,谁会承担这种风险?

这事就僵在那儿了。


通宝推:jhjdylj,吴用,听松,桥上,青颍路,李根,
2020-04-30 08:38:56
2020-05-01 04:24:42
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周来九周来九`16867`http://www.kippo.or.jp/culture_c/nature/spot/star/moon_b.jpg`70`696`426`6016`正八品上:给事郎|宣节校尉`2007-04-09 18:29:00`
以前我所在的厂区也是如此 3

已经扯皮20年了,房价都涨了多少倍,退休职工安置没有钱,房子现在已经过了固定资产年限,变成危房,但是还是仍然在扯皮中。


2020-05-01 04:24:42
2020-05-01 05:17:33
4513749 复 4513397
住在乡下
住在乡下`12017`http://www.ccthere.com/bbsIMG/face/0021.gif`70`11821`10411`125880`从一品:开府仪同三司|骠骑大将军`2006-05-23 21:38:28`
【原创】地方政府肯定不背这个包袱,忽悠市中心转移

计划修广场市政配套,从郊区变中心,房价大涨有希望,传销那套。


2020-05-01 05:17:33
2020-05-01 05:39:37
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吴用
吴用`87238`/bbsIMG/face/0000.gif`70`3745`7304`67039`从四品下:中大夫|明威将军`2012-06-18 01:36:55`
地方政府不会出一分现钱的,放心好了 8

俺回国后,由于职业原因,直接间接经历过您所说的这类事,总有20至30起。

各地地方政府的策略都很明确,不出一分钱的情况下搞到大钱。

这种情况下,过桥运作资金的出资人和出资人搞个啥项目做掩人耳目的包装,就很关键了———地方政府所谓的招商引资,俺经验,百分之九十五是指这个。

请放心,地方政府在此过程中,不会有任何是非观念,他们眼里只有钱和利益,为了利益可以做一切事——网上有个从房上扔燃烧瓶烧挖掘机的视频,据说,真是据说,重要的事情说三遍,就是据说,谁认真要资源俺跟谁绝交。。。是俺某个东家的职工拍摄的。。。

在俺经历过的类似事情中,最后牺牲的都是弱势群体,看具体情况,可以是居民,可以是企业,也可以是其他的某些弱势群体,例如市场小商贩,小店铺等等。

您说的情况,若企业不肯为职工撑腰的话,那职工的下场真的不好说———若地方政府下了决心下死手,弄出人命也一点不稀奇。。。


2020-05-01 05:39:37
2020-05-01 05:43:02
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普鲁托
普鲁托`80046`/bbsIMG/face/0000.gif`70`18490`13728`179442`正七品上:朝请郎|致果校尉`2012-02-22 07:59:27`
请教老兄一个问题

在背景知识第一句里提到,工业/民用建筑项目的使用寿命问题。在实操中你们怎么评估一个建筑寿命到期?

根据我国税法,固定资产房屋类折旧的最低年限是20年。其中没有设定最高年限,就是说可以无限使用,直到无法使用或者有人想拆它为止。


2020-05-01 05:43:02
2020-05-01 06:31:11
4513769 复 4513397
潺潺流水
潺潺流水`109550`/bbsIMG/face/0000.gif`70`2988`1384`22477`正五品上:中散大夫|定远将军`2018-05-31 06:20:43`
有些历史遗留问题

俺老东家的家属楼,50年代三层苏式建筑,破得不像样子,就没法拆,原因是房子是企业的,地皮是政府的,企业要是把房子拆了,政府立马就会把地皮收回来;政府想拆,又不想给企业补偿,就卡住了。


2020-05-01 06:31:11
2020-05-01 07:28:10
4513787 复 4513737
吴用
吴用`87238`/bbsIMG/face/0000.gif`70`3745`7304`67039`从四品下:中大夫|明威将军`2012-06-18 01:36:55`
也许您应该感到幸运 6

扯皮说明企业没放弃职工。俺见过企业跟政府站到一起,放弃职工利益的案例。

本想写个案例,还是一线城市的,转念一想算了,大家都不愿意看阴暗面

梦秋说的对,我们都是微不足道的河沙。。。每到产生情绪时,俺就看下梦秋的帖子,回复心情。。。


2020-05-01 07:28:10
2020-05-01 08:19:04
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七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26800`233807`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
理论上讲没有最高寿命,但是有地产税 5

一个没法住的破房子,你不拆,也是要交地产税的。而且如果维护不善、破坏社区整体环境,邻居complain,是要罚钱的。

工业建筑,尤其是上市公司的资产,处置不当还有一个财务造假问题,这也是重罪。

重要的是执法严,很少有人钻空子。


2020-05-01 08:19:04
2020-05-01 09:10:05
4513819 复 4513261
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26800`233807`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
河里政治话题太多,改改口味。我在国外搞拆迁 (3) 36

做项目要看现场,但是这个项目有点敏感,万一碰上什么人说错一句话,会有麻烦。因此,土方工程师一直没去看过现场。僵持期间,土方工程师找我商量去现场看看。这个项目虽然简单,但是有些事,到现场一看就明白,不看就是不明白。

去现场前我们进行了精心准备,商量好,如果碰到记者或者陌生人,就说我们是承建商,来看看现场准备干活,其他的一概不知。准备好后,我们就悄悄地进村了。

那条街的两边只有一边修满房子。另一边没修满,把头是栋老年公寓,中间还有空地,荒着。土方工程师转了半天,问我这块空地是不是镇上的。我们打开测绘图纸,图纸上有城镇的边界,那块地归镇上管。然后又问我能不能占路施工。我说,镇政府和我们配合一直很好,应该不成问题。然后我们俩拿着皮尺开始量。我们俩量了一会,土方工程师嘟囔了一句,如果我们可以占路施工的话,不要右二那套房子,也可以达到最高标准啊。看看周围没人,我们俩小声商量方案。占路施工有些麻烦,不过,我们是在帮镇政府擦屁股,镇政府巴不得事情赶快了结,一直非常配合。最重要的是,一旦我们有了替代方案,这个方案麻烦与否已经不重要了。

回到家里,赶紧找地产经纪、律师、公关小姑娘等人开会,会上达成一致意见。会后地产经纪联系右二房主,“既然我们给的补偿您不满意,我们又无法给您更多的补偿,我们又做了些工作,发现可以不占您的房子......”,这哥们刚开始以为我们是唬他,后来发现我们是认真的,一下子吓麻爪了。赶紧说,一切好商量、好好好、行行行,就差叫我们祖宗了。

后来才知道。这兄弟上班的地方离家100多公里。他后来拿着补偿款在公司附近的一个小城买了房,不要说房子更好,每天上下班路上就能省2、3小时,和我们多耗了好几个月,真不嫌累。

剩下的左一接着耗,成了名副其实的钉子户。

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天下的钉子户都爱干两件事:一是联系媒体,二是上访。

于是,在媒体上,偶尔会出现钉子户接受采访的报道,义正言辞、信誓旦旦。再就是政府和议员,在听到这个事情后,第一反应往往是同情弱者,对于一间大公司和个人斤斤计较表示不满,希望我们采取断然行动,尽快解决问题。

我们的应对方式是举行Open House。

过上一段时间,我们会针对新介入的媒体、政府部门、议员,决定是否举行Open House

Open House一般不在小镇上举行,而是在附近市镇租一个场地,在平时晚上或者周末举行。小镇居民是每次都邀请的,参加的都管饭、每家送一张汽油卡。除此外,会针对性请媒体、议员及政府代表。Open House上,我们会详细介绍事情的背景、进展、我们的原则、方案、计划,并回答问题。

我方没有任何压力:1. 能给他的都已经摆在桌面了;2. 此事我们没有责任;3. 由于装置在1950's年代废弃时符合当时的标准,现在又没有健康、环保方面的问题,故而只需持续检测,无需马上采取行动。

而钉子户当时的压力很大。因为受影响的不仅是拆迁的几家,还有附近其他房子的房主。如果他痛快搬走,不仅问题可以得到解决,而且大家还可以得到一个公园。而且在施工过程中,我们会给受影响的邻居很好的补偿,补偿足够各家在施工期间在外面住酒店、吃馆子。如果他们选择施工期间休假,其实相当于我们出钱让他们出去休假。

现在他钉在那儿,问题得不到解决。而且,虽然我们对于补偿价格严格保密,但是另外几家拿了钱就买了更好的房子,补偿款显然不错。因此有些邻居都对他及其不满。


通宝推:吴用,听松,
2020-05-01 09:10:05
4513821 复 4513759
听松
美国税法中住宅折旧是27.5年,商业地产好像是39年 2

2020-05-01 09:18:54
4513823 复 4513478
听松
拆迁中这么多花费,是公司的保险出吗?

2020-05-01 09:23:02
2020-05-01 09:34:21
4513831 复 4513823
七天七天`504`/bbsIMG/face/0000.gif`70`10429`26800`233807`正五品上:中散大夫|定远将军`2003-05-19 10:30:50`
不是。任何公司在建设一套装置的时候, 2

在计算成本收益的时候,都要考虑设备废弃的费用。对于历史久的公司来说,每年做预算的时候,也要考虑老设备的处置问题。

如何反映到现金流上,我就不懂了。

听松姐姐最近一直没有动静,一切可好?


2020-05-01 09:34:21
帖内引用

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