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主题:茗谈200:民居杂谈 -- 本嘉明

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家园 茗谈200:民居杂谈 -- 有补充

既然有河友谈到美国和加拿大的普通民居,我们就稍微说细一点。居住在北美的华人,自购独立屋的比较多,希望各位读者中,有比我懂得更多、更专业的,也来补充几句,给将要买房的比较不熟悉土木知识的河友,提供一些知识点,其实我们在说的,也就是你花400加元聘请一个验房师时,他基本会用到的细节CHECK POINT,有时候甚至他还不如我们捋得这么细。

先说独立屋的屋顶。

(一)

民居的性质分几种,说粗一点,就是完全自洽(free hold)和有物业管理服务的。有物业管理的呢,每月收管理费,可以是平房,可以是大楼。以下说的,都是大多伦多地区的收费标准:

1)大约100-150加元/月。物业只负责小区便道、替你家收垃圾、便道铲雪。

2)大约500加元/月。物业负责你的房子外部的维护(屋顶、外墙),如果有小院子,负责后院的剪草(所以这类Town House的后院一般是敞开的,供工人随时进来割草)。

3)近1000加元/月,一般是房子新、大,服务项目更多,比如还包括水费和网络服务费。多数年份比较新的公寓楼,两室一厅以上,都会有接近1000加元的管理费,这包括24小时警卫、各种娱乐设施(健身房游泳池)、水电费在内。

所以,Free Hold和上述第一种,屋主要自己负责屋顶的维护。

(二)

屋顶的形状,分为:

1)山字顶 (PITCHED ROOF)

2)单面顶 (FLAT ROOF)。注意,有斜度但是是单向斜的,不论角度多陡,也属于Flat Roof。当然,大多数是大平顶(有晒台)。

山字顶,就必须用瓦(Shingles)。瓦的作用,一是防晒,二是防水(雨、雪),三是防风,四是着色(瓦可以做成各种颜色的),但不防弹(不扛撞,比如树倒了)。

用得最普遍的,是沥青瓦(Asphalt shingles)。

沥青瓦的品质,按单位重量来区别。业内的术语是“屋顶坪(Roof Square)”,一个Roof Square 是100平方英尺。最薄的(就是最便宜的)沥青瓦,是215磅/屋顶坪,厚的可以达到350磅每坪。贵的当然可以用久一点。

但不论用多厚的沥青瓦,一旦寿命达到17年,就可以考虑换,整个换一遍叫Reroofing。施工时,拆除旧沥青瓦所耗用的费用,要远大于安装新瓦。沥青瓦看起来是一片一片的,其实是整排一起铺设,同时往往有三层(少数地区,法律允许可以只用2层),所以拆、装都是体力活儿,而且高空作业。

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斜屋顶有利于积雪滑落,但北美日照强烈,南向和东南向的沥青瓦,比同时铺设的其他面向的瓦,“衰老”要快得多,发脆后,屋主在屋顶走动,清扫垃圾时,容易踩坏。有时候还要加装电视天线、太阳能板,这些都会造成屋瓦受损,或者瓦片没有严重损坏但引发漏水。

多数自洽的屋主,会等屋瓦老化到漏水才换;而收取管理费的物业公司,通常到了一定年限就换,因为即便最外面那层屋瓦的质量,看起来还凑合,其实下面的第二层已经开始不平整,发泡起块。屋瓦铺设完后,表面大片平整非常重要,不能容忍不平。一般讲,目测看到整个屋顶有1/3面积的瓦面不良,就必须全部换了。

第二种是木瓦,普遍讲寿命大约25年。

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绝大多数的材料是雪松Cedar,其他材质还有redwood、southern cypress。木瓦的缺点,第一是会长苔藓,既不好看也损害寿命。第二比较难小范围修补,因为新补的木瓦,与旧瓦的沧桑感不搭。

第三种是石棉+水泥,Asbestos-cement shingles(也叫mineral-fiber shingles),拒腐蚀永不沾,缺点是比其他几个哥儿们更脆。

第四种是石瓦(Slate Shingles),这个地道,稍微注意一点保养的话,用100年没事。英国Stratford-on-Avon的古Saxon教堂,那瓦已经1100年了,状况良好。

今天先说这些,希望同好多多留言。去跑步了。

通宝推:海木耳,尚儒,为什么不可以,脑袋,醉寺,菜根谭,审度,桥上,普鲁托,不远攸高,
作者 对本帖的 补充(2)
家园 “住经”大家谈 -- 补充帖

我希望这个楼能长长久久保留下去,一直有新的信息添加进来。

首先说明,我不是房地产经纪,不是来拉客户。所有这些知识,是因为我好奇心重,又有渠道打听和正规学习,然后贡献出来,供大家举一反三。同时,我也感谢和希望其他河友,不管身处何方,踊跃参与这个题材,说说自己关于“住”的经验和体验,哪怕只是一个知识点。

有一点,我一直在怀疑的。买民居,Location是最大的考虑因素,但地段好又值得建房的地块,其实30年前就都被开发了;城市在向外围衍生,新的热门地段,20年前也被瓜分了。所以现在新推出的(不是推倒旧屋重建),地段比较好的小区,其实有一定可能,是以前迟迟不开发的“孬地”,现在不管了,硬上马了。那么这些地段,应该是有一点“瑕疵”的,有些的瑕疵在明处,比如隔壁是墓园。

但有的楼盘,猛一看没有啥毛病,那就可能牵涉到另一个要素:Flood Plain(易涝地块)。就是说,30年前狼少肉多,开发商就把“好地”都叼走了,今天要赚钱,只能盯上“孬地”了,蚊子肉也是肉。

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目前多伦多已经开发了这样一款Town House,这是从后面看,红框里就是一个单位,没有地下室,地面上就是第一层,一层主要就是一个车库,屋主从楼前面的一层进大门,直接爬楼梯去二层,二层就相当于老式House的一层(厨房、客厅、起居室等);三楼四楼就是卧室。

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上图:这是从前面看,大门直接开在二楼,前门的地面略低于二层而高于一层,说明地是斜的,前高后低。

这种款式其实蛮受欢迎,因为不想要后院和地下室的买房人越来越多(这两块要打理好,尤其花钱花精力)。但同时,这种“高脚楼”的设计思路,很难说设计师没有一点因素,是顾虑到建在“易涝地块”上了。

当然,这种小区的月管理费一般就100加元左右。因为根本没有各家的院子,物业不用打理那么多绿化,只管小区的道路、每星期定时收垃圾/扫扫雪,最多有几个室外篮球、网球场,开销当然省。

通宝推:桥上,
家园 务虚一哈 -- 补充帖

我的理解,一个这样的木房子,有四大害:水旱蝗汤。

一)水:水克木。这里指所有形态的水:冰雪雨霜、蒸汽、雾气、民用水滴漏、有害化学液体、冻土或湿地,等等。

二)旱:这是一个筐,凡其他三个不包括不代表的,都装这里,包括风(防风和通风)、电(闪电、民用电)、设计失误、施工质量低劣、变形金刚来搞破坏,等等。

三)蝗:wood-destroying insects.这里不止各种虫、蚁,也包括霉菌等其他有害于木制品及其他材质的房屋部件的生物、微生物。极端情况下,棕熊老弟也算。

四)汤:这里当然不是指汤恩伯司令官,而是通“烫”,指火灾和高温天气对房子的危害。

这四大害,排名分先后,“汤”其实是最小的危害。北美承平已久,最近一次战争是美国内战,因此在当代,因为大火而失去家园的概率很小。

而“水”,确实是最大,或者说最频繁最常见的麻烦。水滴石穿,水滴房毁。

一座木房子,其实是一种比植物(比如某种树木)更高级的生物体,它虽然不常遛弯儿,但肯定要呼吸、排汗、化妆、整容。如果你把房子设计得很outstanding(木秀于林)的话,这房子自己会悄悄地改变自己,慢慢融入集体,融入背景板,融入周围的大环境中,泯然众人矣。所以,我们会看到有很多房主,费尽心力跟自己的房子较劲儿,跟周围的大环境较劲儿,而房子则默默地跟你拧巴,也不知道这一辈子是人拉着驴走,还是驴拉着人走。

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当然,出来散散步消消食儿还是必要滴

今天的时代,是百年喂鱼的编剧,新的一代人,纯熟掌握着旧的上一代人完全不擅长(甚至是畏惧)的数字技能;相应的,“数字新生代”面对传统的机械时代需要的各种生活自理技能,经常像是白痴。他们的解决办法非常简单:既然不想解决自己的畏缩无能,就把不会的项目给“解决”了------这就是传统燃油车被斩草除根的根本原因,小爷们不想费神学开车、学换轮胎、学自己改装喷漆。将来的车,车自己开、车自己换轮胎、车自己喷漆(BMW已经有变色车了)。

同样的,传统的“北美木民居”,那种演变了几百年的与环境和谐的理念、约定俗成的审美、非常成熟的管理法规和施工技术/经验(加总起来,比京剧要博大精深100倍),也在受到刨根儿式的冲击,小爷们需要的是住在城中心、公寓楼、走路上班、夜店。但是,撼丰田易,撼恒大难,民居的大变革(移风易俗),对社会的牵扯实在太大,不会像电动车那么狂飙突进。

所以,不论你身在中国还是国外,我们作为“三明治夹层”的一代,还是有必要多了解一些“北美木屋”(该货早晚要晋升为“联合国非物质遗产”)的道道儿,国内的不妨当作猎奇,国外的偶尔拿来救急。

通宝推:尚儒,龙牡,桥上,桥上,桥上,桥上,桥上,
家园 没有壁炉的HOUSE都是没有灵魂的

坐等本大介绍壁炉的使用情况

【混个脸熟】

【氨基酸浓汤】

【木柴好贵啊,中国城市居民烧不起。。。】

家园 现在看到钱花那了

这在国外,物业费比我们国内大城市房租都贵。

我们国内农村自建房(看起来)都是水泥顶,没听说换房顶的。一般翻盖就是拆了房子全部重新造一遍,一般最主要的目的是要比邻居家房子高。很多北方农村月台起的已经快有一房高了。

家园 壁炉没有那么好

我这一个冬天的经验就是壁炉拿来烘托气氛很不错, 取暖效果极为一般/

关键是还占位置, 我家就被壁炉限制了沙发摆放位置还有电视机尺寸😠

家园 欧美民宅换屋顶很常见

主要是因为民宅的屋顶不管什么材料的瓦片, 屋顶和房梁都是木制的.

所以哪怕真正瓦片的屋顶也是会有需要换屋顶的需求的.

家园 所以有时候不太喜欢有物业费的

和中国很像,也有不同的地方。

有物业费的原因往往是有一些公共的设施需要维护。你如果住公寓那就没得说了。电梯,走廊有事情不得你掏钱?如果是有一个社区,那往往就是社区的花园,游泳池什么的。像有的连片房子共享一堵墙,有时候也搞一个物业,收一些物业费,用来共同维护。这就是两个业主之间的事情了。两家一商量,觉得没必要,直接就取消了。

和中国不同,在美国欠物业费是不行的。可以直接被告的把房子没收。 但是,虽然不能欠,但是民主啊。物业费得有业主共同讨论决定。往往会走极端:一个小区的人都很穷,所以每次开会都倾向于减少物业费,越减越少,那服务也趋近于零,最后房屋社区得不到合理得维护,会不断贬值。 另一个极端就是,很多地方业主都有钱,不在乎,于是物业就不断狮子大开口。我知道的一个例子是一个教堂改的住宅。在波士顿一代200多万一套,算是很贵了。物业也不干什么,每月6,7百。一看没人在乎,又直接涨到了1500,说需要修装饰性的水池,花园什么的。很多中年人无所谓,我的哪个朋友,一个退休的老人就有点受不了了。比较好一点的是一开始就签好合同,声明物业必须在房价为参考的一个合理区间。业主只能对一些新设施修建提同意或者反对的意见,相当于在立法基础上的民主,这一般就没有太大问题了

通宝推:陈王奋起,
家园 也是材料科学的不断进步

过去最大的问题是胶的质量不行,10几年之后真的是彻底老化了。很多发泡是老化之后的事情。

新一点的房子的用胶的老化则慢得多。很多2000年之后盖的20多年一点事情都没有。我看寿命至少50年以上。这其实差不多也就够了。

家园 封了呗

或者搞个屏风或桌上挡住。反正用处不大。

倒是好奇那个壁炉跟东北火墙类似不?东北火墙在屋子中间,能量利用率还是挺高的。壁炉在房子的一侧,感觉热效率就不高。

家园 石棉对身体有害

现在用的越来越少了。很多地方已经立法禁止新建房屋用石棉材料,旧房需要做去石棉处理。

家园 国内自建房的屋顶有时也要做防水补漏的啊

不过水泥顶施工容易多了。

家园 社区民主制度是最直接的民主制度

从普遍的社区建设和管理水平可以看出一个国家搞民主能不能成功, 中国真的不行,无论是农村村级直选还是城市业委会选举,都搞得乌烟瘴气。

家园 英国普通家庭用的普遍是在房子的一边

貌似就没见过在中间的普通民房, 酒吧啥的倒是见过不少在中间的.

封了其实也挺麻烦的, 因需要找人把烟囱从屋顶封上, 否则光封下面, 里面会上霉,还会有动物进去做窝.

客厅里封也是大工程, 因为壁炉是从墙壁里面凸出来一大块, 地面也是凸出一大块, 都需要砸掉, 否则还是不好摆家具.

我这个壁炉虽然是烧劈柴的, 但是壁炉边还是有煤气管, 估计以前房东试过烧煤气的壁炉(隔壁同期房子就有烧煤气的). 这活还必须要煤气工干才行.

另外壁炉在英国卖房时还是有些优势的, 所以干脆就这么用吧, 以后换电视彻底不用考虑超过55寸的, 还是能省点钱的😁

家园 貌似英国这边不用胶的

屋顶的木梁都是金属固定件, 其实就是带钉子的金属片, 不知道叫啥玩意, 长这样

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瓦片固定也不用胶, 是用钉子钉在屋梁上的

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通宝推:桥上,
家园 俺开个脑洞,反正我也没见过。

假如我的话,烟囱口简单,不知是铁的不是陶的,随便拿什么都封了,铁,木,水泥,塑料板,都行,也很容易固牢。墙面突出作个背景墙,博古架,屏风,背景墙。地面突起,如果够高,就铺个毯子给老板玩,不够高就搞张木桌盖上去,还是给老板玩。

其实按我想象,地面突的就是烧柴进风用的吧?应该不大不高,直接搞张电视台,然后墙突应该较对称吧?直接搞个电视背景墙。

还有一个方法,烟囱口也不封了,装个排气扇,当通风管道。办法总比困难多。关键是没达到你要不搞掉它不足以令你舒心的地步,凑合凑合反正也能过。

偷偷告诉你,一般人我不告诉他(这话我学了多少次了?果然偷偷的都不是好人),大屏电视看得很爽的,特别是小朋友。

家园 你想的太复杂了

地面凸出的部分就是装饰用的, 用砖铺的. 很窄, 半米都没有.

突出墙面的部分也是装饰用的, 用砖垒的, 最上面是装饰用的timber. 电视放壁炉上面的话, 位置就太高了, 所以也不合适.

墙面和地面凸出部分加一起大概半米的样子, 遮挡的话太浪费空间了.

所以基本上不全部拆掉的话, 和现在也没区别.

网上找到了邻居家的卖房照片. 我家的和第一张和第二张基本上一模一样.

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进风口在旁边的墙上, 有塑料盖板. 这个倒是没影响.

烟囱顶装排气扇倒是有, 还是那种无动力用风力的. 长下面这样.

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这大冬天的, 壁炉不能取暖还从家里抽风, 这是要被骂死的节奏.

大电视是爽, 以前用投影的时候就知道.

等激光电视成熟了, 在花园门那边利用现成的杆子挂上电动幕布, 然后把激光电视挂顶上😁

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