主题：【原创】印尼土地法的一点小知识 -- 企鹅

很久没来河里，一直都在瞎忙。忙于所谓的海外收购，失败的多，成功的少。

曾经答应过会把收购经历写出来，但是很抱歉，忙了这么久，却没心情写了。主要因为我用事实再次验证了听到过无数次的真理，即：

1。领导都是什么都不会的，或者最终什么都不会的去做了领导；

2。这个世界，如果有人积极干活，就一定会有人成事不足败事有余并且乐此不疲且身居高位。

此两点，中资企业表现的比外企要明显的多。外企不是净土，但毕竟相对来说要好些，没办法。

这么久，不发点东西在河里实在说不过去。发点什么呢？多少带点专业色彩的吧，有关印尼土地法的一点小知识，这是我根据我的理解写的，难免不全面甚至有失偏颇，河里都是大拿，我相信不会和我计较太多的。供河友们参考。

1. 土地权属的复杂性

印尼的土地权属问题比较复杂。传统上基于历史占有而产生习惯法，承认乡村集体对土地的共同所有。荷兰人进行殖民统治后，带来西方的土地权证及个人所有制度。印尼在60年代开始推行现代土地法，同时也尊重传统地权，只要传统土地所有制度不与国家公众利益相冲突即可。

集体有权决定把土地转让给谁，而土地法也尊重这一点。但土地法也规定了个人可以拥有土地所有权并拥有证书，这实际上就与集体对土地的所有权和控制权相冲突。迄今为止，城市里的情况还好些，在广大农村地区，基本还是传统的习惯法占主流。

大多数土地没有证，而且各地的习惯法也有差异，若仅从现代法律制度上讲是存在很多瑕疵的。就某一块土地来说，经常不太容易搞清楚所有权人到底是哪些人，往往也可能没有证书。

可以说集体土地个体化是个趋势，但在没有土地权属证书的时候，土地的缴税证明加上对该土地实施有效占有的证明就相当于权利证明了。对于土地购买人来说，通常建议同时拿到地方集体的批准或协议以及政府机关的土地权利证明等材料。

2. 最重要的五类权利：

1) Hak Milik; right of ownership; 所有权；

2) Hak Guna Bangunna; right to build；建设权；

3) Hak Guna Usaha；right to cultivate；耕作权；

4) Hak Pakai；right to use；使用权；

5) Hak Pengelolaan；right to administer/manager；管理经营权；

3. 土地抵押

抵押仅限于抵押契约中所描述的地块并可延及地上建筑、附属设施和机器设备。即将获得但尚未获得的土地不能设立抵押。抵押权不因抵押物的转让而变化，直至债务还清。

抵押权所担保的债务仅限抵押契约中所规定的数额，若现有债务增加或为不同的抵押贷款，可再设定新抵押。抵押标的额度直接影响公证费和土地机关登记费用的高低。实践中以土地作为抵押物的，大概可以获得银行所评估的土地价值的50%左右的贷款。

抵押契约应包括的主要内容有当事各方身份、各方住所地、所担保的债权、担保额度以及抵押物即具体地块的描述。土地证书就抵押事项需有所反映。设定抵押需签署抵押契约并在土地登记机关登记，并应颁发抵押证明书。实际效力以登记为准。从前述契约到实际确定抵押可能需要几个星期的时间。

抵押中的流质条款无效，即不能约定如果债务人违约，则债权人自动获得抵押物即土地。实现抵押权的方式往往是通过公开拍卖或协议作价出售抵押物变现。债权人可直接向法院提出诉求，由法院组织公开拍卖，或同债务人协商作价。

抵押人被收购时需要抵押权人即银行的批准。而银行通常会要求提前还款以释放抵押标的物。如果收购人和银行达成还款安排，银行也可以承认被收购人和收购人之间的债务承担安排。