主题：聊一下中国内地的房价吧 -- 小楼

这一篇没有什么数据，但也希望能说清楚一些问题。

先说一组数据和一个新闻：

1、广州市人口已经超过1200万（广州市2006年度人口与计生工作会议），然而在2004年

广州市统计年鉴里户籍人口只有737万，简单的说流动人口的规模大概在450万左右。

2、上周（3月24日~3月30日）武汉市共卖出新房1385套，其中外地购房者占到近四成，达

500余套。

人口的流动性过大的根本在于中国地区地域之间的发展不均衡，城乡收入差距过大，基础

设施建设差异天差地远，人往高处走，无数的农业人口离开土地到城市寻求发展，而这个

流动的过程又间接拉大了城乡差距。

随着选择到城市就业人口的爆炸性增长，这个人群的落户意识也变得逐渐强烈，而落户的

第一消费就是不动产，我认为这个就是中国房地产市场刚性需求的主体。

当前房地产市场的投资性消费在比重中已经不是主体，即使在宣传炒房团最厉害的时候，

国内房地产消费的主力依然是自用房产，但是城市人口贫富分化又模糊了投资和自用的界

限，有钱人一家三口原有一套福利房，随后购买一套更大的房屋自住，为了子女读书的方

便（例如名校所在社区街道有利于入学）随即购买第三套住房的大有人在，而当子女工作

或者结婚又衍生出第四套住房，这个是一个典型的富有家庭的购房消费模式，在任何一个

城市都是随处可见的，你可以说他投资，但他们购房的动机确是实实在在的自用。

然而无房人群在城市常住人口中的比重是相当小的，凡是计划经济时代走过来的人，必然

每户会有一套福利房，这一点勿庸置疑，真正的无房人群恰恰是进城务工人员、外来经商

人员和扩招以后进入城市读书并选择在城市工作的大学生，他们的房产需求是迫在眉睫，

必须完成。

房地产市场是特殊的商品市场，商品原材料即土地的定价权在政府，而商品的销售是开发

商的工作，最终价格取决于两个方面：政府的意志决定商品的成本，市场的需求决定销售

的价格，从目前的模式看，土地出让金是政府地方财政收入的大头，高额的出让金收入可

以让政府有更多的资源投入到基础设施建设，从而拉动经济，而完善的基础设施和较为发

达的经济又进一步拉大了城乡差距和地域差距，进一步吸引更多的外来人口进入城市，间

接拉动了房地产市场的需求，而房地产刚性需求的高企回过头来拉动了地价，这是一个正

循环。

地价－>基础设施－>经济－>需求->房价->地价

地产市场的需求循环的推动力和中心环节是总体经济情况，这个无需多言，只要中国经济

的情况一直向上，房地产价格上涨的空间就必然很大，这里我们还忽略了一个问题，就是

通货膨胀，实际上这一点中国政府一向控制的很好。

房地产价格的上涨是一个试探性的过程，不断进行压力测试，测试消费者所能够承受的极

限，问题在于人口的流动性将这个极限不断的上升，例如杭州的房价绝对不是杭州人能够

消费的，却为什么能够卖的那么好，结果仔细一看，主体消费者是全浙江省内的企业主和

有钱人。上海也是如此，中心地段楼盘的业主来自全国各地（包括台湾），低收入的市民

被无情的边缘化，他们祖祖辈辈生活在这个城市，但是这个城市的将来不再和他们有关，

所幸的是计划经济年代的福利房给了他们最后的缓冲。

进城务工经商人员和大学生是刚性需求主体的另外一个构成，这也是一个自然的淘汰过程

，曾经有人说：扩招以后进城大学生们的收入在房价面前是一个笑话。这是很无情但是很

客观的话，但并非绝对，进城务工经商人员和大学生只要有5％能够在所在城市消费房产，

那么房产的价格就会飞到天上去，我们必须尊重市场规律，没有人能够和市场作对。

脱离了中国大陆的经济大环境而单独的试图从成本来看房价是不科学的，起码也要考虑需

求这个最基本问题。中国大陆的经济大环境想必没有什么人可以有很大的怀疑，就和房价

一样，总是怀疑会减速甚至崩溃，但却越飞越高。

前面和网友讨论这个话题，我提过一个观点：“土共有上真”，结果被删了贴，我想表达

的本意并非反对土共，而是很赞赏土共高层以及经济规划者的远见和创造。

房价上涨的尽头有两种可能:经济出现大问题或者城乡地域差距缩小，问题是，当经济足够

发达到城乡地域差距不那么明显的地步时，恐怕所吸引的外来人口就不仅仅是中国国内，接

下来刚性需求人群可能来自全世界。

• 住房的问题，不是那么简单，还是要细分，还是要看主流