主题：聊一下中国内地的房价吧 -- 小楼

这一篇没有什么数据，但也希望能说清楚一些问题。

先说一组数据和一个新闻：

1、广州市人口已经超过1200万（广州市2006年度人口与计生工作会议），然而在2004年

广州市统计年鉴里户籍人口只有737万，简单的说流动人口的规模大概在450万左右。

2、上周（3月24日~3月30日）武汉市共卖出新房1385套，其中外地购房者占到近四成，达

500余套。

人口的流动性过大的根本在于中国地区地域之间的发展不均衡，城乡收入差距过大，基础

设施建设差异天差地远，人往高处走，无数的农业人口离开土地到城市寻求发展，而这个

流动的过程又间接拉大了城乡差距。

随着选择到城市就业人口的爆炸性增长，这个人群的落户意识也变得逐渐强烈，而落户的

第一消费就是不动产，我认为这个就是中国房地产市场刚性需求的主体。

当前房地产市场的投资性消费在比重中已经不是主体，即使在宣传炒房团最厉害的时候，

国内房地产消费的主力依然是自用房产，但是城市人口贫富分化又模糊了投资和自用的界

限，有钱人一家三口原有一套福利房，随后购买一套更大的房屋自住，为了子女读书的方

便（例如名校所在社区街道有利于入学）随即购买第三套住房的大有人在，而当子女工作

或者结婚又衍生出第四套住房，这个是一个典型的富有家庭的购房消费模式，在任何一个

城市都是随处可见的，你可以说他投资，但他们购房的动机确是实实在在的自用。

然而无房人群在城市常住人口中的比重是相当小的，凡是计划经济时代走过来的人，必然

每户会有一套福利房，这一点勿庸置疑，真正的无房人群恰恰是进城务工人员、外来经商

人员和扩招以后进入城市读书并选择在城市工作的大学生，他们的房产需求是迫在眉睫，

必须完成。

房地产市场是特殊的商品市场，商品原材料即土地的定价权在政府，而商品的销售是开发

商的工作，最终价格取决于两个方面：政府的意志决定商品的成本，市场的需求决定销售

的价格，从目前的模式看，土地出让金是政府地方财政收入的大头，高额的出让金收入可

以让政府有更多的资源投入到基础设施建设，从而拉动经济，而完善的基础设施和较为发

达的经济又进一步拉大了城乡差距和地域差距，进一步吸引更多的外来人口进入城市，间

接拉动了房地产市场的需求，而房地产刚性需求的高企回过头来拉动了地价，这是一个正

循环。

地价－>基础设施－>经济－>需求->房价->地价

地产市场的需求循环的推动力和中心环节是总体经济情况，这个无需多言，只要中国经济

的情况一直向上，房地产价格上涨的空间就必然很大，这里我们还忽略了一个问题，就是

通货膨胀，实际上这一点中国政府一向控制的很好。

房地产价格的上涨是一个试探性的过程，不断进行压力测试，测试消费者所能够承受的极

限，问题在于人口的流动性将这个极限不断的上升，例如杭州的房价绝对不是杭州人能够

消费的，却为什么能够卖的那么好，结果仔细一看，主体消费者是全浙江省内的企业主和

有钱人。上海也是如此，中心地段楼盘的业主来自全国各地（包括台湾），低收入的市民

被无情的边缘化，他们祖祖辈辈生活在这个城市，但是这个城市的将来不再和他们有关，

所幸的是计划经济年代的福利房给了他们最后的缓冲。

进城务工经商人员和大学生是刚性需求主体的另外一个构成，这也是一个自然的淘汰过程

，曾经有人说：扩招以后进城大学生们的收入在房价面前是一个笑话。这是很无情但是很

客观的话，但并非绝对，进城务工经商人员和大学生只要有5％能够在所在城市消费房产，

那么房产的价格就会飞到天上去，我们必须尊重市场规律，没有人能够和市场作对。

脱离了中国大陆的经济大环境而单独的试图从成本来看房价是不科学的，起码也要考虑需

求这个最基本问题。中国大陆的经济大环境想必没有什么人可以有很大的怀疑，就和房价

一样，总是怀疑会减速甚至崩溃，但却越飞越高。

前面和网友讨论这个话题，我提过一个观点：“土共有上真”，结果被删了贴，我想表达

的本意并非反对土共，而是很赞赏土共高层以及经济规划者的远见和创造。

房价上涨的尽头有两种可能:经济出现大问题或者城乡地域差距缩小，问题是，当经济足够

发达到城乡地域差距不那么明显的地步时，恐怕所吸引的外来人口就不仅仅是中国国内，接

下来刚性需求人群可能来自全世界。

• 住房的问题，不是那么简单，还是要细分，还是要看主流

问题是在现实的情况下,土地的权利集中在少数人手里,获取的利润除了流向基础建设,也不少流入了私人的口袋里,加剧了人们的不满情绪.

同样是网络，天涯房观是骂声一片，它代表了低收入人群的无奈；而focus却是歌舞升平，大家互相交流装修和买房的乐趣，它代表有产者的自豪。

人群不是对既得利益阶层的声讨，而是对自己无法利益均沾的不满，这个话题探究下去扯远了，中国人除了金钱没有别的信仰和寄托，利益的分配是最为敏感的话题。

这2,3年来,这样的楼盘多得是.

就是没人买,就是不降价!

农民、民工不讨论大城市房价，因为根本不可能，也就不关心。讨论房价的都是外地进入城市的大学生，能咬咬牙就买房的，或者前几年没买现在后悔了，希望房价跌回前几年那样，这些人才是吵得最凶的。完全没有希望买的，根本不会浪费精神吵闹。

其实社会上埋怨房价高，并不代表社会不和谐，能关心大城市房价高低的都有一份体面的工作，不会造反闹事，只不过这部分人上网，听到的声音特别响亮。

不过对你最后一段有异议，房价上涨肯定有尽头，连全球人争相移民的美国历史上都有房价下降崩溃的时刻，让中国依赖境外“刚需”而房价永远上涨更加不可能。只不过现在中国是处于一个急速城市化的时期，城市房价不仅没有到头，还有不少上涨的空间。房价什么时候停止上涨呢？下一次中国经济衰退的时候就会停止了，但是这个经济周期什么时候来到就不容易猜测。

上海不是才倒了一个副局级，手上30多套。这是一只打到的苍蝇，其他各行各业手上有钱的囤积房子可想而知。

这也是文化上一个很奇怪的现象，国外富人，股票债券这些流通率高的资产通常占总资产的一半或者三分二以上，很少囤积很多住宅的富人。中国的富人，都是攒很多套房子，反而股票现金的比例小得多。

焦点一：上海房地产需求强劲，因此不存在泡沫

所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段，需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键不在于价格上升时的需求，而是一旦价格出现逆转后的承接能力。

如今，上海的房价被热钱越推越高，离本地居民的购买能力越来越远。据观察，在上海的买房资金中，四成来自海外(包括个人投资和房地产基金)、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主，有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求，但应该说，大多数是以投资为目标，属于热钱。

热钱也是一种需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必须居住在上海，他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求，可有可无，是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转，热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。

焦点二：租金回报不错，值得投资

上海住宅的租金回报率，已由几年前的10-12%，回落至7-8%，但与海内外的储蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引力的投资。不过，上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。这些业主投资的目标是楼价两年翻一番，因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会重新部署，通过出租作长期打算，届时租金回报可能急跌。

同时，上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴，因此在租金上不作大的杀价，而是追求最佳的享受。但是，由于供应数量远高过承租的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。对于这些物业，业主宁愿空置，因为租给下一层次的租客(本土人士)，租金也许需要减半。而外籍人士也明白，他们付租偏高，只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后，在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多，现业主便要重新面临空置或减租的情况。

焦点三：本土阶梯型住房购买力已经形成

此言长远来看成立，但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初zf搞住房改革，将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民，因此，前几年的住房购买力有被拔高之嫌。随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士，他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而是价格太贵。

焦点四：利率不会大升

中国人民银行在短期内调整人民币利率的机会不大，但是利率水平正常化势在必行。目前中国的利率水平几乎处在改革开放以来的最低点。世界上很少有市场经济国家能够像中国这样利率连续9年只降不升。中国已明显摆脱了几年前的通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通缩时的架构，实际利率便呈负值，存入银行的储蓄便会贬值。zf在是否加息上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离开银行的苗头去年已经出现，这股市场力量可能最终拉动利率上扬。

利率上升对房地产的影响目前并不清楚。在经济兴旺、就业充沛的情况下，利率适当上涨应对房地产影响不大。但是必须看到，几乎整个“有房族”并没有经历过加息周期，按揭贷款也多为短周期、浮动利率。因此，在央行上调房贷利率令按揭成本上升后，购房需求如何变化仍有待观察。利率上升对发展商的影响则一定很大。房地产在全世界都是高借贷、高利润产业，中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。如果利率水平真正“正常化”，上扬2-3%，相信一大批地产商会破产，甚至带动房价下跌。

焦点五：住房土地资源稀缺

中国13亿人口居住在和美国一样大的土地上，而且主要聚集在东部沿海地区，土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是这并不意味着可用于房地产开发的土地短期内会衰竭，也不意味着中国zf会像香港zf那样囤积地皮(如果港府敞开供地的话，香港今后50年也不缺地)。其实上海在今后两、三代人期间，根本不缺少住房用地。对此有疑问的人，到浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基础设施的欠乏，卫星城并没有真正出现。上海和国内其他城市一样，基本上走的是由老城向外推出的“摊大饼”模式。随着地铁、高速公路和私家汽车的普及，卫星城也许会在若干年后出现。

随着工业化的展开，中国农地很可能日渐减少。但是，房地产回报不仅高过农业生产，也高过工业生产，甚至高尔夫球场投资。中国离住房用地短缺还早着呢。

焦点六：上海的前景不可限量，因此房价应比照香港甚至纽约

过去十年，上海经济突飞猛进，是有目共睹的事实，其今后发展前景也似乎非常亮丽。关键是亮丽的前景能否变现成今天房价的升势。当资产价格被远景炒得过高时，便可能受到现实的挑战，面临调整的风险。前景光明不代表不出现短期的价格调整。何况50年后，当上海经济超过纽约时，你所部分拥有的那所住宅的土地使用权也差不多到期了。

焦点七：zf支持房地产，所以房价不会跌

中国特殊的国情使得zf在经济和房地产问题上有更大的影响力。不过zf并不是万能的，不然就不会有上个世纪末上海的房地产低潮。从来没有过这么多城市居民拥有自己的居所，从来没有过这么多财富被投入房地产，这便决定了zf在利率政策和土地政策上会十分谨慎，以免影响社会稳定。但是房地产泡沫一定要挤。这轮经济过热实际上是投资过热，而始作俑者正是房地产热。房地产热拉动原材料价格，才导致钢厂、铝厂、水泥厂遍地开花。可以说，房地产热不降温，投资热很难彻底降温。最近，中国人民银行提高首付按揭比率和上海市zf对投机性房地产买卖征税，力度不大，但政策信号十分强烈，相信新的、进一步的措施会陆续出台。

焦点八：世博会之前房价还会涨

除了中国人(尤其是上海人)外，世界上没有几个人关心世界博览会。世博和奥运会根本就不是同一层次的全球盛会。即使是奥运会，也鲜有游客或运动员在参加运动会之余，在当地购买一套住宅。近二十年无论是奥运会还是世博，主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多，会后供过于求越严重。以目前摆出的架式看，上海很可能创造世博历史上住宅供应的新纪录。大型活动如世博，有助于增强基础设施，在某种意义上可以为住宅少量增值。除此之外，世博对上海房地产来说不过是发展商和中介促销的一个手段。

富人屯房会租出去,不会黑灯瞎火

现在这和谐社会可不是吹得。朋友在单位集资数年翘首企盼的4室2厅的房子，就因为朋友的丈夫单位给了他们一个1居室，被取消资格了。朋友的上司，哪个不是几套10几套房子？！在中国，公平只对部分人有效。各位要回国,如果做不成上等人，就等这受气把。

看到我贴得抗战老兵的图册？大多境况很差，有些人甚至以乞讨度日。网上，电视上，偶尔有看望老兵，一个吃的肥头大耳，满面油光的官员怜悯的递给老兵一个扁扁的红包，记者们就开始拍摄老兵感激涕零的样子。这是打法叫花子，不是慰问。

17大以后就明白了。不要担心房价，官僚更重视帽子；二选一，他们能分清轻重。

现在有人坚决顶着房价，是因为他们在中央还有发言权；没有后盾以后，撤几个省、市长，自然就老实了。

陈的今天就是轰到贵州的林**的未来。

不怕死、不服气尽管来，共产党就不怕这个。几个资本家和官僚还想翻天，做梦。

全国的资金都去炒房子，和97年前的香港一样，泡沫崩溃了资本家和官僚一跑了之，让国家和老百姓吃挂落，经济一落千丈这种后果，共产党有准备。

现在就给你杵破了，让你来，先让你破产。我们不怕让几个资本家破产跳楼。

为了全局，让一些人跳楼破产是好事。

拭目以待吧

中国长期以来谨守的铁律，就是控制通货膨胀。其实真要一年涨个5%，人民的怨言也不见得就

多大。主要的长期考虑，是要维持一个低成本的工业体系，先顾着发展生产。这样技术稍有突

破，立刻就是比较优势。实践证明，这是非常有效的招数。

房价是不在通货膨胀统计数据之内的，因为前些年和越南现在一样，没多少人会想到买房。所

以事实上并没有认真去控制。如果真要把房价控住，搞搞调查，一户一套，多余的限期卖出，

否则强行收购，立刻房价大跌。但政府不愿意搞这种太猛的手法，就来一些折衷的办法，什么

90平米以下要占70%。由于事实上的放任，以及中国人对房子作为资本品天生的喜爱，全国房价

脱离基本面，进入股票一样的炒做模式。如果房子租金算股票分红，或者银行利息收入，比起

存银行或者买股票，房子投资价值仍然相当可以，房价仍然会涨。全国慢慢从低房价模式转入

高房价模式，地方政府与利益集团靠此获取巨额利润进行滚动发展。

这种滚动发展在以前是相当有效的，不少地方基础设施因此有了质变。但是在以后，其边际效

应会越来越小。一是中央与地方从其它领域收来的钱大幅增长，税收年年超速增长，卖地收入

算预算外收入，重要性相对减少。二是高房价会带来一系列问题，国家经济被房地产的表面繁

荣困住，影响中国低成本工业化的国家级战略。

我认为再过些日子，房子还是应该回到居住商品的一般性质，改变其近期作为资本品的压倒性

属性。这将是中央的长期战略。在这个调整过程中，中央肯定会注意控制风险，慢慢地调整，

不追求一下到位。高层的这种意图并无秘密可言。由于这种政治意图与经济基本面相背（经济

高速发展，人民收入增长提速，房价倾向于上行），所以房地产调控显得没有什么作用，人民

对中央政府的调控能力甚至有严重的怀疑情绪。但我觉得，这是因为一般人对政府不了解，容

易被表面的价格波动左右情绪，没有注意到房地产的宏观基本面正在慢慢改变。我感觉中央会

象控制物价一样，选择低房价模式（可能用工资涨，房价不涨的方法来实现）。

以后富人应该去炒股票，这是中央事实上鼓励的，虽然说要注意风险。把房子当资本品炒，如

果从经济基本面分析，风险不大，但政治风险不小。房价大跌不太可能，但想靠房价猛涨挣钱

，不如去炒股票。中国股市长期大幅上涨几乎是可以100%确定的，全世界已经无人敢于长线看

空中国股市。房价不确定因素相对要多得多。

说得还是实在的，现在房价高也是游资和人为炒着的。短期内上海房价大幅下跌是不现实的，真正有房的人（不包括那些借钱买房投机的）不会降价直到房价趋于合理。ZF现在也只是降温控制大量资金入场而已。方正我不去上海买房，对住太大的地方头痛。有哪个钱干点别的回报也许更好点

很多城市的高档楼盘确实晚上没有灯，的确没什么人住，但是，都已经装修了。

这个原因很多，手上有几套房子的购房者未必准备出租，只是居住方便，还有的就是夫妻二人，一个出差，另一个就直接回到父母家住，最典型的是很多小夫妻二人结婚后甚至还是住到某一方的父母家，因为不用买菜不用做饭，根本就很少回自己家住。

很多朋友结婚后就只在新房住了一个月，然后每天夫妻二人两边老人那里蹭饭蹭住，不久老婆怀孕，要人照顾，就直接搬到娘家了。

低成本要少发钱,扩大内需要多发钱.

这两者是不是有矛盾?

是不是靠国家隐性补贴去解决这个问题.