主题：【原创】北京的房价还能走多远? -- 磐山

抛开对房子的爱恨交加,只是理性的考虑一下北京房价的变化趋势!

首先,不考虑炒作和投机,仅思考最简单的供求关系,考虑一下北京房子的需求. 第一,新增户籍人口的住房需求,2006年上半年北京新增户籍人口为5.8万,假设全年11万人.第二新增常驻非户籍人口,有人估计是年30万人.根据2007年，北京地区高校应届毕业生20万和全国应届毕业生400百万估算,再考虑长江以北的大城市吸引力,例如天津,沈阳,西安,大连,兰州,济南,郑州等,如果有这个数字应该差不多.那么41万人,组成20万个标准小家庭. 每个家庭需求是90平方米,标准2室2厅. 当然有些人会买一居,但也有些人会买3局.从将来会有孩子角度考虑,90平方米是合理的.那么每年的总需求是20万*90万是1800万平方米住房.再假设容积率是2,需要土地900万平方米. 当然还需要交通,商业,绿化等其他土地,假设是1/3住宅面积,那么总面积是1200万平方米.1200万平方米是多大呢?12平方公里,正好半个东城区!

当然北京的面积不能无限扩大下去? 怎么办呢,拆迁是一个办法,不过社会越和谐,拆迁成本越高,再说了拆迁户也要安置啊.(题外话,我一直支持重庆的钉子户,不过也有一个小小的其他影响:提高了北京拆迁户的心里预期.)

最终会变成什么样子呢,比较理想的大概是这个样子: 房价上涨,达到需求者的支付极限,然后僵持,然后需求者收入增长,支付能力增加,房价继续增长,再僵持,再增长,直到房价大大增加了这个城市的商务成本,生活成本.使企业成本大增,利润下降.减小了职位供给,对房地产需求降低,平衡了,也就和谐了!

当然这没考虑庞大的政府,事业单位工作人员,不过他们只会对房价的上涨有帮助, 别忘了卖地的大部分收入归政府,其中一部分最终还会或明或暗的变成了公务员的补贴!(集资建房是个馊主意,根据现实,集资建房最终只会变成权贵阶层按照权力大小而进行的集体分肥!)

个人猜测,现在呢,北京的房价大该是5环附近8千左右(南五环除外),还在支付能力之内.也许到2008年可能会接近10000每平.然后大概就会开始进入僵持.多长时间,谁知道呢?也许1,2年,也许五六年,然后呢继续上涨,最终呢,请参考台北和汉城房价! 这需要多长时间呢,10几年吧! 但愿中间别有经济危机,但这中间也许会有一次.呕 ,说错了,社会主义国家没经济危机,但是会有经济调整,呵呵!

长期讲,北京房价是供求关系决定,调控只会在短期影响,指望调控是没用的,况且在中国,官和商是穿一条裤子的!

最后,特别声明: 本文纯属胡说! 本人常住北京,尚未购房!