主题：怎么才能够养活自己？ -- 鸭绿江

我的童年是在阿肯色州的杰克逊维尔市度过的。由于在传统的学校教育中成绩不佳，我心灰意冷，甚至连获得成功的动力都没有。一直到我读完高中，我都对自己极度缺乏信心，认为自己无论做什么都不会成功。

但是，两年前的一个偶然事件改变了我。那时候我25岁，一贫如洗，一个在直销公司就职的朋友给了我一盒录音带，就是这盒录音带激发了我学习财务知识的动力。我是开车的时候听录音带的，罗伯特·T·清崎所讲的内容一下子就把我吸引住了。我觉得他简直就是专门针对我讲的。他说得对极了，购买有用的东西，减少负债额，实现这些目标并不难，我都能做到。我想知道具体应该怎么做。我一直对房地产感兴趣，现在我才认识到，房产投资是实现财务自由的途径。

接下来，我花了几个月的时间，来尽可能多地阅读房地产方面的图书，也听了更多的录音带。逐渐地，我不但明确了自己前进的方向——我的目标就是进行房地产投资——而且知道了怎样才能到达自己的目的地。我迫不及待地要采取行动，因为我已经知道怎么把那些拼图块拼起来。

学习了必要的财务知识之后，我的信心倍增，决心也很坚定。我发现，获得成功的欲望既压倒了对失败的恐惧，也压倒了对不可知因素的恐惧。我最终认识到，如果你什么也不做，那你就永远不会成功。采取行动则意味着克服恐惧心理，从而寻找实现财务自由的方法。

在过去的一年半时间里，我从银行贷款大约185 000美元，投资于可租赁的房产，这些房产目前的估价是225 000美元。现在，我拥有２套两居室的联式房屋①，１套三居室的联式房屋，１套三居室的房子和１套一居室的公寓房，全部加起来，共有8套可供出租的房子。但是，我的投资相当少，购买所有的房子只花了2 000美元而已，我每个月从中获得的收入是1 500美元。

尽管这听起来像是天方夜谭，但是，从恐惧成功到渴望成功的过程的确非常短暂。我做梦都没有想过，我能在这么短的时间获得这么大的成功。但是，我的确做到了——我还要不断获得成功。

我的第一次经商经历

1996年，在大学里学习一年之后，我就退学了，与别人合伙开了一个公司，提供互联网服务，主要业务是为家庭和企业过滤不需要的网页。

我觉得自己是一个自由职业者。从1999年到2001年，我和其他5个雇员一起经营这个公司，我们的公司设在阿肯色州的舍伍德，距离小石城大约8英里的路程。到这个时候，我的那些合伙人都已经离开公司了。我独自一人对我们的25位股民负责，他们都是当地的投资者，当初为我们提供了启动资金。他们看中了这个生意的潜力，愿意为我们投资，我们才能成立公司。曾经有一度，我们的客户数量达到了1 000个。

但是，5年以后，那些投资者不愿意再投资，因此，我们的公司就出售给了别人。我损失了自己的5 000美元的投资，而且，我们的公司也没有赢利。

2001年，我又成立了一个互联网公司，在美国和加拿大提供远程的服务。但是，这个公司也只存在了很短的一段时间就被卖掉了。

尽管我的两个公司的寿命都不长，这种经历却是我有生以来所接受的最好的教育。无论如何，在我成立第一个公司的时候，我只是一个高中毕业不久的毛头小伙子而已。这种来自现实世界的经商经历，是任何东西也换不来的。在这一过程中，我获得了许多宝贵的技能：与公众打交道，给陌生人打电话，营销，开账单，外购，筹集资金，销售，经营，解决问题，等等。毫无疑问，我也犯了很多错误，但是每一次犯错误之后，我都从中学到了很多东西。这段经历为我日后从事房地产投资打下了坚实的基础。

现在，创业的时机已经成熟了。在过去的一年半时间里，我寻找合适的房产，我的妻子利亚独自负担着我们两个人的生活。

我的游戏过程

最初，我是通过报纸和房地产杂志来寻找房产的。我开着车，来回穿梭于各个社区，和房主联合会的人进行交谈。

我知道我的投资目标，是每个月都有固定的收益，因此，我通过表格来分析每一处房产的潜在资金回报情况。

做完前期的分析之后，我就前往每一个地方与房主见面，就这些房产提出我的报价。出乎意料的是，我的第一个报价就被对方接受了。坦白地说，我并没有指望第一次就成功。如果我要报10次价格，我也会毫不犹豫地去那么做的。关键在于，我已经下定决心要进行房地产投资，因此，我会全力以赴地为这个目标努力。

接下来，我当然需要贷款。在我去找的第一家银行，我向他们解释说，房子的现任房主会带来二次抵押贷款。他们告诉我，我需要预付至少10％的现金，而且必须是自己掏腰包。对我来说，这可行不通，因为我自己根本没有钱。当然，我还可以选择另外一家银行，于是，我的确这么做了。

我去的第二家银行条件没有那么苛刻，他们并不在乎我的预付金是借来的。于是，我后来购买所有的房地产时，都选择这家银行。

我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金，因为，银行需要的预付金是原房主借给我的。这一次，原房主自己带了10％的二次抵押贷款。

（在这两次交易中，最重要的一点就是，我与原房主交涉，要求他们自己携带二次抵押贷款。这对我非常有利，因为我自己没有投资所需要的钱。如果这些人不同意我的条件，那我就不可能买下他们的房子。这些二次抵押贷款都不超过4年，也就是说，在几年之后，我的月收入就会增加，因为到那个时候，我就会还清这些原房主资助的贷款。）

在我购买第三处房产的时候，我说服了我的父母，让他们通过信用贷款的最高限额把我需要的钱借给我。这一次，我用35000美元购买了一套三居室和一套一居室的公寓。购买这两处房子我自己大约花了2 000美元，然后，所有的维修工作几乎都是我亲自做的，否则，我就无力支付改善这些房子条件的费用。几个月之后，我去了银行，告诉他们，既然我完全拥有这些房产，我请求他们为我担保贷款。

这两处房产的估价是50 000美元，银行给我90％的贷款，也就是45 000美元。在支付了购房手续费、贷款手续费，并且把从父母那里借来的钱还清之后，我自己还有8 800美元。

以下就是我购买房产的明细：

购买房产的价格：35000美元

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：500美元

由我们支付的房地产买卖手续费：0美元

由我们承担的修理费用/翻新费用：2000美元

2500美元

每月现金状况分析

房租收入：1010美元

—房屋空置造成的损失（5％）：50.50美元

总收入：959.50美元

每月支出情况：

(注：房客负责支付所有的设施使用费，并负责整理后院)

—各种税费（财产）和保险金额：75美元

—修理和维修费用：0美元

—储备金：25美元

—管理费用：0美元

—月供（贷款15年，利息7.4％）：423美元

523美元

(注：银行制定了加速还清贷款的计划，这样，我每两个月还423美元，第一笔贷款大约13年就可以还清了。)

每月净现金流动额：436.50美元

投资回报率

每年现金流动状况（436.50美元×12）:5 238美元

÷

现金投资金额：2 500美元

投资回报率：209%

现在，这套房子的估价已经达到50 000美元了。

购买第四处房产的过程与第三处相似。我从父母那里借来钱，用现金支付了房款。在没有做任何修理和翻新的情况下，那套房子的估价就已经达到75 000美元（比我购买时的房价高出15 000美元）了。于是，我再次去了银行，告诉他们我完全拥有这套房子，我希望以房子作为抵押来向银行贷款。银行贷款给我的钱，足以还清我从父母那里借来的钱、购房手续费以及贷款手续费。尽管这次贷款没有任何余额，我觉得已经相当满意了。以下就是这套三居室联式房屋的明细：

购买价格：60000美元

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：500美元

由我们支付的房地产买卖手续费：0美元

由我们承担的修理费用/翻新费用：2500美元

3000美元

每月现金状况分析

房租收入：1300美元

—房屋空置造成的损失（5％）：65美元

总收入：1235美元

每月支出情况：

(注：房客负责支付所有的设施使用费，并负责整理后院)

—各种税费（财产）和保险金额：80美元

—修理和维修费用：0美元

—储备金：35美元

—管理费用：0美元

—月供（贷款15年，利息6.5％）：622.66美元

737.66美元

每月净现金流动额：497.34美元

投资回报率

每年现金流动状况（497.34美元×12）：5698.08美元

÷

现金投资金额：3000美元

投资回报率：198%

现在，这套房子的估价是75 000美元。

下面是我购买一套两居室的联式房屋的明细。这一次，原房主为我提供了为期36个月、金额4 550美元的二次抵押贷款：

购买价格：43 000美元

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：500美元

由我们支付的房地产买卖手续费：0美元

由我们承担的修理费用/翻新费用：600美元

1100美元

每月现金状况分析

房租收入：1000美元

—房屋空置造成的损失（5％）：50美元

总收入：950美元

每月支出情况：

(注：房客负责支付所有的设施使用费，并负责整理后院)

—各种税费（财产）和保险金额：75美元

—修理和维修费用：0美元

—储备金：25美元

—管理费用：0 美元

—月供（贷款15年，利息7.4％）：405.28美元

(注：银行制定了加速还清贷款的计划，这样，我每两个月还405.28美元，第一笔贷款大约13年就可以还清了。)

—支付给原房主的二次抵押贷款：（贷款36个月，利息8.0%）：

148.50美元

653.78美元

每月净现金流动额：296.22美元

投资回报率

每年现金流动状况（296.22美元×12）：3 554.64美元

÷

现金投资金额：1 100美元

投资回报率：323%

现在，这套房子的估价是50 000美元。

到目前为止，我所从事的还都是一些小规模的投资。我购买的房产价格大约在35 000美元到60 000美元之间。但是，我必须实事求是。和其他任何一种生意一样，投资房地产有时候也会让你感到头疼。比如说，有时候，水管会裂开；有时候，房子一直空着，找不到合适的房客。但是，这些困难都是暂时的。一旦获得成功的决心占了上风，长期投资带来的回报就比吃阿司匹林还有效。时至今日，我还不敢相信，我用那么少的投资就获得那么大的收益。事实证明，只要坚持不懈，就终会获得回报。

从2001年8月到2002年12月，我一直是一个自由职业者。我成立了一个公司，专门进行房地产投资。不过，在现阶段，除了继续购买房产之外，我也在努力偿还各种贷款，如购车贷款，信用卡上的债款，等等。为了尽快还清贷款，我找了一份工作。而且，因为经济发展不稳定，最近，我的妻子利亚的收入也下降了许多。她从事的是一般商品的批销工作，根据业绩直接从中提取佣金。

我计划用一两年的时间偿还所有的债务（不包括我们的家）。与此同时，我们将获得被动收入。

我以后的目标

眼下，我打算继续用自己的薪水和银行的钱，来购买更多的住宅，从而不断出租房屋、获取收益。我的目标是，到2006年的时候，拥有16处供出租的房产；到2010年的时候，拥有至少40处供出租的房产，每个月的收入达到10 000美元。

到我40岁的时候，我将还清不少于10处房产的贷款。然后，我打算把这些房子卖掉，连同我即将购买的其他房子，用这笔钱来根据美国国税局制定的1031计划①进行交易。我将把这些收益作为预付现金，购买一处大的房产。比如说，我一共卖掉10套房子，平均每套售价60 000美元。这样，我的收入就是600 000美元，就能买公寓住宅楼了。对于做这种房地产交易的房主，美国国税局给予一定的优惠，在房主出售房产之后可以延期收取资本收益②税。

到那个时候，我每个月的收入将达到18 000美元到20 000美元之间。

“钱途”一片光明

不可否认，金钱对一个人的生活十分重要。但是，生活中还有比金钱更重要的东西。我的父亲是一名药剂师，他也是自由职业者，经常每天工作很长时间。因为人们需要他的技术和服务，而他不愿意让别人感到失望。但是，他毕竟分身乏术，如果他要工作，那他就不可能待在家里。我不希望这样的事情发生在我身上。（尽管我很高兴地告诉大家，在过去的两年半时间里，我的父母亲——父亲很快就要退休了——以及我的叔叔婶婶也在购买房产用于投资。）

我今年27岁，实现财务自由的感觉好极了，简直无法形容。与此同时，我知道我的收入不依赖任何人，完全掌握在自己手里。在我眼里，没有什么比这个更能树立一个人的自信心了。