主题：再说物业税 -- 炎言

今天早上新闻提到，北京将首先以商业物业市场试行物业税。

上午小茶就试着分析了一下，结果认为物业税会在某种程度上造成商业物业（商铺市场）的售价上升。

原因如下：

首先，开征物业税后，相对于商铺投资人来说，高出来的物业税一定会逐步转嫁给商业物业租赁市场，换句话说，商铺租金会上升，这在一定程度上，物业税的压力会让商铺经营客户与消费者承担。

不过问题不仅在此，商业租金普遍上升后，会在一定程度上将一个商业区域商业平均租金水平抬高。这种租金水平的提高是个综合效应，一方面市场发展必然导致的租金水平的递增，另一方面物业税转嫁的部分直接体现在租金的增高，而这种增高将是全方位的。

但是对于一般的商铺投资者来说，一个区域商业租金的构成中，有多大成分属于物业税转嫁的部分，有多少成分是市场自然增加的。

于是，在绝大多数投资客户眼中看来，这一个市场的商业价值就是增加的，综合因素造成的租金上升在最后反而会在名义上推高一地的所谓“商业价值”。

我们知道，商业物业销售价格是以“商业价值”衡量的，一般情况下采用经验公式推算合理售价，即：

在商业物业实际操作中，投资回报率并不是浮动的，它一般指“商业投资客户所能接受的回报率水平，通常情况下以10%为理想水平，现行情况常以6%——8%计算”。

因此，名义上租金水平的升高会在计算价格过程中提高商铺售价。

尽管我们都知道，以上的所谓“租金提升——》售价提升”过程实际上是互为因果，存在着一定程度上的逻辑悖论。

不过，上述这一定价过程实际上是商业物业开发商或代理公司主导的，因此，“租金”上升这一过程非常容易被引导而被投资人接受（因为租金上升是每一个投资商铺的人的最终要求）。

所以，商业物业销售价格上涨就是合理的了。