主题：【原创】温氏末代新政下的京深沪房价走向 -- 陈王奋起

在温氏执政的最后一个星期，悍然推出了充满争议的房地产新五条，简单概括一下就是：

一、完善稳定房价工作责任制

二、坚决抑制投机投资性购房

三、增加普通商品住房及用地供应

四、加快保障性安居工程规划建设

五、加强市场监管和预期管理

由于其他四条和以前的各种做法基本没有什么差异，也没有认真地被执行过，大家基本忽视，舆论的焦点是第二条，坚决抑制投机性买房，具体政策就是差价征收20%的所得税。

那么这些政策真的能降低房价吗？或者，按照潘十亿的看法，这些方法加大了交易成本，反而会推动房价上涨？

交易环节的差额税收一般只能延缓趋势，不能逆转趋势。绝对价格的涨跌取决于供求关系，能产生直接受益也不能用简单的供求关系分析，因为对于财富增值的需求是无限的，更适合的是基于收入和支出基本面的投资回报。

我们就用每股收益EPS的概念来分析房价趋势，同类型股价市盈率PE参考其他股。

今天的香港一般成熟的住宅区房价在5万~10万港币每平方米，大约4~8万人民币每平方，考虑到香港的得房率超高，一般套内面积相当于建筑面积的85%，50平米的就是二房， 80平米就号称三室两厅，100平米就号称千尺豪宅。一套50平米的房子月租金在12000港币，按照市盈率的算法，取房价的中位值7万5千港币，就是26倍。

国内的高层得房率一直徘徊在70%附近，上海一套中环外的全装修二房只有3000出头的月租金，按照75平米，每平米3万的单价计算，契税3%，市盈率高达77.5。京沪深的房价按照实际得房折算基本达到日本香港的80%附件，市盈率已经高居不下，在人均收入还远远不如的时候房价已经接近，说明即使上涨，空间不大了。

另一方面同样的房子上海的房租只有香港的1/3~1/4，随着收入的上涨，租金必然随之上涨，说明支撑房价的力度上涨空间还很大；按照人均名义GDP每年上涨13%（2010~2012年数据）的速度计算，人均收入5年上涨84%，假设5年租金同步上涨，5年后的上海房市市盈率将降低到42,10年后22.8。

投资股票就是投资未来，一般每股利润飞快上升的股票市盈率会远高于利润原地踏步的蓝筹股就是这个道理。一般蓝筹股的市盈率只有8~12，而Facebook可以到100就是这个道理。

港房的租金收益可以看成是蓝筹股，为什么可以高到26？这牵涉到投资资金成本。房子本身是一个稳定的抵押物，风险几乎可以视作为0，因此各经济体都给予最低利率，近年由于美联储放水，大型银行资金成本降低到0，欧美日港韩大概在3%左右，这样投资房子还是一个有利可图的生意，毕竟房子的收益是3.8%。考虑到买房的交易成本，租房的管理成本，折旧，可以看成是达到平衡了。

为什么上海房市就能接受77.5的市盈率呢？ 道理很简单，国内除了租金收入外还有隐形的通胀，今年2月的CPI是比去年同比增长2.9%, 如果算上这个通胀导致的房价补偿性上涨，修正市盈率只有23.8，甚至低于香港的市盈率。

从这个意义上来看，上海的房价是完全符合市场规律的。有人说，说一千到一万，我就是买不起房，或者说我就是负担不起房贷。当主要目标客户买不起你的产品的时候确实是一大问题。看看7.05%的基准利率确实高，即使是9折的优惠利率也比香港高1倍。

有人质疑说，香港和美日韩也有通胀，为什么他们的通胀系数没有计算在房价的补偿性上涨中呢？我的分析是，第一补偿性上涨确实有，但不多，第二传统型的通胀对房价的推动是通过利率来实现的，基本链条是：

通胀-->利率上升-->闲置资本保值需求-->购房-->房价上涨-->增值实现-->更多闲置资金进入房市-->房价进一步上涨

而欧美市场的利率被美联储的无限放水的0利率再贷款钳位，按揭市场3%的利差已高到极限了，链条被打断，最后房价停留在25市盈率附件，闲置资本可以通过购买蓝筹股分红来保值。

第三，随着美日欧货币的永久放水化，国际货币的锚定作用消失，全球能对抗通胀的标定物价格会有一个本底漂移，估计会在2~3%，略大于QE的目标通胀值。美联储宣布无限期QE，美股应声而起就是明证。为了对抗美欧日的货币战争，央行必然实施类似的政策，不同的是中国会悄悄地执行。

综合来看，京沪深房价还会缓慢上升，由于锚定物本身也在上升，这个上升在可见的将来是没有上限的。 至于月供负担，同样贷款200万，20年分期，国人每月支付利息比美欧日港人要高一倍，月供要高30%，说明其中还有下降空间，将来政府还可以以惠民的名义释出，能大幅支撑房价维稳。

支撑香港房价有三大支柱，分别是租售比（市盈率等效），低利率和100万港币的个税豁免。在看到这三大支柱在国内实现前房价没有崩盘的风险，我指崩盘是指房价在短期内下滑30%以上。暂时不得不买房的朋友不要嫌贵，把它当成一次投资吧，也许回报还不低。

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