主题：对房地产新政的看法 -- znxf

国务院有关部门于3月1日颁布房地产最新调控办法，笔者认为本次新政的推出，将彻底改变住宅市场分配机制。2011年新国八条的推出抑制了投机性住房，使得炒房团与地方政府一起骗银行钱成为历史，三四线城市房地产成交量急剧萎缩，鄂尔多斯、三亚房地产市场都已经崩盘。但2011年国八条在一定程度上肯定和保护了改善性需求，改善性需求在去年降息后释放，加之一手市场上市量急剧萎缩，造成了去年年中开始一线城市二手房交易价格再次暴涨。本次国五条延续了2011年新国八条的中心思想，明确了住宅是人民生活必需品，可以炒股票、炒古董、炒绿豆，但不能炒房子、炒大米。国五条再次提出要坚决抑制投机投资性购房，同时可以从细则得出结论，一线城市改善性需求也将受到抑制。

本次国五条或从以下几个方面影响房地产市场：

二手房交易量萎缩：本次国五条最引人注目的一点是非唯一或不满5年的二手房交易要征收20%的个人所得税，也就是说要想不交个人所得税买房人的房地产必须同时满足是买房人唯一住宅且房本满五年两个条件，注意还得是房本满五年，不是和开发商签的合同满五年，也就是说必须是08年以前收房的房子现在才算满5年。再来算算要交多少税，以我身边的例子来说，我家附近一套110平米的两居07年开盘价格大概是100万，最近的报价是400万，如果按新政前房价1%缴纳个税，个税是4万，新政实施后按差额20%扣税，个税是60万，增加了56万；即使买方全款或首付高，中介做低合同价格，按地方指导价2.2万/平计税，个税是28.4万，增加了24万。不管这钱是买房掏还是买房掏，可以肯定的是二手房交易成本增加了不少，二手房交易量萎缩。

中心城区一手房价格升高：忙总曾经说过，21世纪前几十年房地产业将迎来黄金期，最根本原因是人民群众的需求升级。广大人民群众吃饱了穿暖了，私家车也开上了，国内国外旅游景点都转遍了，不买房子还能干什么，买了房子还要换个更大的，换了更大的还想再买个学区房解决下一代教育问题。一线城市尤其是中心城区就业资源、教育资源、医疗资源等各种资源众多，加上中国人爱扎堆的观念，一线城市尤其是中心城区的住宅需求依然是旺盛的，由于二手房交易成本升高，将使得中心城区一手房更加稀缺，价格或继续升高。

郊区地铁旁房产成交量将增加：中心城区二手房交易成本增加，交易量下降，刚需和改善性需求何去何从，唯有奔向郊区地铁房。随着地铁网的大规模兴建，通过地铁出行从昌平线去上地码农聚居区、从顺义去东直门、三元桥，从大兴去西单、复兴门时间都在一个小时以内，通勤时间可以接受。同时国五条中要求地方政府制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布，由于地方政府和开发商在中心城区征地难度大和价格高，中心城区价格可能增加的情况下，唯有大量增加郊区供应拉低平均成交价格来完成中央政府布置的作业。

中心城区租房价格或增加：虽然北京交通拥堵严重，雾霾天气严重影响健康，但依然阻止不了全国人民不断涌入全国政治经济文化中心。由于中心城市容量有限，不可能大幅度增加供给，中心城区租房价格在未来一段时期或不断增加，通过市场方式引导北京人口规模保持在合理水平。

二手房交易价格或下降：还是以我家附近一套110平米的两居为例，目前售价是400万，租金是6万/年，租金收益是1.5%，与一年期存款利率相差甚远。如果二手房价格上涨预期消失，将使得一部分业主降价销售房产，或与买方共同分担交易成本，但中心城区一手房价格将对二手房价格形成支撑，可能出现二手房有价无市的情况，总之就是二手房交易量萎缩。地产中介日子不好过。

消费和股票市场或将迎来春天：笔者认为自2011年5月以来，中央对房地产调控的思路是明确的，就是消灭投机和投资类需求，让房地产回归居住本质。在这种思路指导下，政府就是在逼着有多套房产的，可以卖了房子去消费了，让想改善住房条件的，不用买房子了去消费吧，把房子留给刚需，留给最需要房子的人。如果这一趋势成立，股票市场作为全国最大的赌博市场或将迎来一波巨大的行情，让暴风雨来的更猛烈些吧。

最后我想再扯几句，如果您是刚需，我建议您放弃房价大跌这种不现实的幻想，您可以查查最近北京土地拍卖成交记录，5环外首都机场南线附近楼面价已经2.5万了，如果您买得起就买吧，好好把您的房子装修装修，改善一下居住条件比什么都现实。如果您是炒房团的，我也建议您适当降低心理预期，虽然您持有多套房产，但您和刚需一样，还都是老百姓，是遵守规则的人而不是制定规则的人，今天的个税是20%，如果房价再暴涨，明天的个税可能就是50%，您说全款可以少缴税，但最近已经放风了，还有遗产税等着您，毕竟钱花了才是自己的。总之，让刚需和炒房团共同携起手来，紧密团结以习近平总书记为核心的党中央周围，共同创造美好的未来。