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主题:该大力改善住房条件了 -- 桥上

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家园 该大力改善住房条件了

一、

如邓所说,发展是硬道理。而且在这个世界上,快速发展的机会极为珍稀,需细心呵护。

把这样的发展机会视为理所当然,随意挥霍,只防止过热,不尽心呵护发展,让注意力中心脱离高速发展,结果求仁得仁,造成市场预期低迷,自然无法快速发展。

高速发展下,皆大欢喜,发展速度低了,就会产生各种问题。

二、

现在关于发展,一般都说消费不足,在我看来,消费不足主要是没了新的主力消费品。过去消费增加,曾有几大件的说法,现在几大件根本不是问题了,升级的下个台阶该是住宅,让住房面积再上台阶,质量相应提高,就会大大改善生活质量。

而限制住房消费的,则是过高的房价。尽管有降价风声,但房价仍远高于工薪收入,很多消费者头上顶着耗尽六个钱包的刚需,得存钱待购,自然抑制消费。

另一方面,房价太高不仅抑制住房消费、造成住房面积不足,同时还会抑制其他各方面的消费。

很多更“奢侈”些的消费是要有相对较大住宅才能实现的,甚至汽车消费也受与住宅配套的停车位和道路不足的制约,以致很多大城市汽车限购。

通勤时间过长也会限制正常消费。

其实,养孩子也是在较好居住环境下容易。

有说,现在住房并非光有贵的,也有便宜的,好比鹤岗,但那是所谓无效住房,所有远离工作地点的住宅,都是这种无效住房,包括那些在老家盖的小楼,一年回不去几次,将来子女也不太会回去住,这种住宅仅对所有者有意义,对消费市场却是鸡肋,固然会增加盖房的物资消费,却不能改善住在别处主人的实际状况。

远离工作地点的房子,即使再好,也只能给老人或闲人居住。反而城中村里的陋室,倒是有效住房。

也就是说,靠近工作地点的才是有效住房。除了让住宅靠近工作地点,还可以让工作地点靠近住宅,或者说,要让二者交错分布。

只有大力提供有效住房,才能有效改善居民居住状况,提高消费。

三、

现在这个借贷消费的模式,买房者欠了钱但提前得了房子,银行得了利息,政府得了建设周边配套设施的钱,开发商得了利润,皆大欢喜,确实是高明的模式。

但本质上,这个模式也是个用未来的钱在当前滚动发展的模式,如果这未来的钱泄漏到体系外,体系就很可能运转不下去。

而在这个模式下,已进入体系的各方都会因房价上涨得到好处,于是一起推动房价上涨,形成价格上涨式的虚假消费膨胀,却让尚未进入体系的消费者即使贷款也难以负担,让体系难以为继。

一种解决方案,是新加坡模式,双轨制,普通人住廉租房,商品房富人住。

但在我看来,这个方案固然能解决底层困难,但抑制了流动性,且限制下层升级。

我的想法还是要多建,我们也比新加坡有能力多建,这样就能增加房屋供给、让房价逐渐下降,好从上到下逐步改善工薪阶层住房条件,同时减少下层的住房成本。

房价慢慢下跌,能促进消费,同时避免银行风险,再配合收入增加,配合通胀,逐渐让更多人买得起房子,买得起大房子,这是扩大内需的大头,也是往后生活水平提高的大头。

四、

影响住房价格有如下几个因素:

1、建筑成本:大城市房价,建筑成本所占比例已相当少。

2、直接配套成本:指物业管辖范围及前期几通一平。

3、周边成本:主要考虑前往工作学习地点所需时间,时间就是金钱。工作学习生活地点选择余地越大,住房越值钱:好比挨着好学校,就是学区房;挨着工作单位,不用长时间通勤;挨着各种商场,购物方便;挨着公园,……。

4、单纯土地价格:不会太高。

5、稀缺或富余乃至投机造成的价格波动。

以上五项,前四项是成本,目前房价显然远超计入合理利润后的成本,所以才有说“房住不炒”。

不过,抑制炒作既不能靠强行压价,也不应忽视周边配套成本。所谓房产的主要要素——地点,正包含了周边环境,而周边环境大多是建出来的,也应考虑进成本,所以土地出让金高也有一定道理。只是这些土地出让金未必都用在地块本身,甚至有不少用在别处。

另外,即使用在本处,也未必合理,有些集中投资,与其说增加地块本身价值,不如说降低了地块价值,因为这类集中投资带来过高人流,形成拥堵,自然会降低地块价值,甚至连累相邻地块。

因此,要把好单位疏散开来,也就是我过去说的,要把大饼摊平。好单位都堆到狭窄区域,可以互相借光让本身价格上涨,却可能使大量通勤人群聚集,人为造成拥堵,产生大城市病。

当然,在某些地方,有些项目是挪不走的,好比故宫,好比海景,但少数地方不影响大局,这些地方正可以高价卖给富豪,也能多收土地出让金。

由此可见,仅从房屋建设成本考虑房价固然不妥,但也不应放任炒作,而应在前四项总和基础上考虑房价。

现在住房价格处在一般人买不起的高位,又引发囤积居奇的奢望,不是健康的市场状态。

五、

房价下跌,也许会使财政收入减少,但可以更多出让土地来弥补。

房价太高还是因为稀缺,自然应想办法把住房供给提上去,而非限购,如果有效住房供给充分了,就不容易炒作。

而增加有效住房供给的途径,也不是简单地多盖房子,还要让这些房子靠近工作地点。同时,要通过规划分散工作地点,让工作地点来靠近住宅。所以要限制同一区域内须通勤的人数,使通勤人可以在工作地点附近有足够大的住宅。

这样,房屋的建造容积率不但不能太高,反而要控制,以此控制各区域通勤人口,减少拥堵。

也就是说,得形成通勤地点足够分散,路网相对密集的格局,才能大体解决高峰时交通拥堵的问题。

容积率被控制,房屋分布地域必然扩大,通勤距离就可能增加,不过这能减少堵车,虽然距离远了,但通勤时间会减少。

另一方面还有占地问题,虽然会有些增加,不过可以用偏远地区宅基地置换,何况还能在住宅边绿化,绿化本来就要做,不算浪费。

住宅占地还牵涉到农田,牵涉到把饭碗端在自己手里。不过把饭碗端在自己手里自然无比正确,但那些菜碗、肉碗,是不是就一定得端在自己手里呢?中国人均耕地少,为什么不能用自己的工业产品换农产品呢?现在轮到我们当工业国了。

多说一句,分散均匀配置,应是城市规划的基本职能,而这应该在城市配置地图基础上实现。

这分散并非跑到百公里外另成体系,而是要在相邻地方相对疏散以解决交通拥堵。

之所以不宜分散到百公里外另外的小城市城镇,是因为连续的大饼有利于工作单位选择,在咱们双职工格局下,只有在足够大的城市,才能有更多合适工作单位使双职工工作地点不相距太远、同时附近又能找到合适住宅、且能让家庭其他成员也住得不远。

六、

加快住房建设不存在我们建设能力不足的问题,只有制度设计和城市建设规划及旧城改造的问题,但这恰恰能成为进一步大建设大发展的机会。

现在是在该大建的地方一直限制建设规模,却在没太多需求的地方促进建设,成为影响投资回报率的重要因素。

住房消费不仅是住房,还包括其他配套建设。或者说,住宅这产品,是包含了配套建设的。

我们已经把很多产品做成白菜价,让各种工业品一路降价,但住宅却与此相反,价格高速上涨。尽管住宅还包含了土地与周边配套的价格,但配套建设也会降价,这不能成为住宅价格一路上升的理由。

只有住宅价格到了合理水平,一般人的生活才会得到改善。

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我过去的一些相关帖子:

《土地位置指数》

《超大城市有超大城市的道理》

《人、车、路、房、地之乱弹》

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