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主题:该大力改善住房条件了 -- 桥上

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  • 家园 该大力改善住房条件了

    一、

    如邓所说,发展是硬道理。而且在这个世界上,快速发展的机会极为珍稀,需细心呵护。

    把这样的发展机会视为理所当然,随意挥霍,只防止过热,不尽心呵护发展,让注意力中心脱离高速发展,结果求仁得仁,造成市场预期低迷,自然无法快速发展。

    高速发展下,皆大欢喜,发展速度低了,就会产生各种问题。

    二、

    现在关于发展,一般都说消费不足,在我看来,消费不足主要是没了新的主力消费品。过去消费增加,曾有几大件的说法,现在几大件根本不是问题了,升级的下个台阶该是住宅,让住房面积再上台阶,质量相应提高,就会大大改善生活质量。

    而限制住房消费的,则是过高的房价。尽管有降价风声,但房价仍远高于工薪收入,很多消费者头上顶着耗尽六个钱包的刚需,得存钱待购,自然抑制消费。

    另一方面,房价太高不仅抑制住房消费、造成住房面积不足,同时还会抑制其他各方面的消费。

    很多更“奢侈”些的消费是要有相对较大住宅才能实现的,甚至汽车消费也受与住宅配套的停车位和道路不足的制约,以致很多大城市汽车限购。

    通勤时间过长也会限制正常消费。

    其实,养孩子也是在较好居住环境下容易。

    有说,现在住房并非光有贵的,也有便宜的,好比鹤岗,但那是所谓无效住房,所有远离工作地点的住宅,都是这种无效住房,包括那些在老家盖的小楼,一年回不去几次,将来子女也不太会回去住,这种住宅仅对所有者有意义,对消费市场却是鸡肋,固然会增加盖房的物资消费,却不能改善住在别处主人的实际状况。

    远离工作地点的房子,即使再好,也只能给老人或闲人居住。反而城中村里的陋室,倒是有效住房。

    也就是说,靠近工作地点的才是有效住房。除了让住宅靠近工作地点,还可以让工作地点靠近住宅,或者说,要让二者交错分布。

    只有大力提供有效住房,才能有效改善居民居住状况,提高消费。

    三、

    现在这个借贷消费的模式,买房者欠了钱但提前得了房子,银行得了利息,政府得了建设周边配套设施的钱,开发商得了利润,皆大欢喜,确实是高明的模式。

    但本质上,这个模式也是个用未来的钱在当前滚动发展的模式,如果这未来的钱泄漏到体系外,体系就很可能运转不下去。

    而在这个模式下,已进入体系的各方都会因房价上涨得到好处,于是一起推动房价上涨,形成价格上涨式的虚假消费膨胀,却让尚未进入体系的消费者即使贷款也难以负担,让体系难以为继。

    一种解决方案,是新加坡模式,双轨制,普通人住廉租房,商品房富人住。

    但在我看来,这个方案固然能解决底层困难,但抑制了流动性,且限制下层升级。

    我的想法还是要多建,我们也比新加坡有能力多建,这样就能增加房屋供给、让房价逐渐下降,好从上到下逐步改善工薪阶层住房条件,同时减少下层的住房成本。

    房价慢慢下跌,能促进消费,同时避免银行风险,再配合收入增加,配合通胀,逐渐让更多人买得起房子,买得起大房子,这是扩大内需的大头,也是往后生活水平提高的大头。

    四、

    影响住房价格有如下几个因素:

    1、建筑成本:大城市房价,建筑成本所占比例已相当少。

    2、直接配套成本:指物业管辖范围及前期几通一平。

    3、周边成本:主要考虑前往工作学习地点所需时间,时间就是金钱。工作学习生活地点选择余地越大,住房越值钱:好比挨着好学校,就是学区房;挨着工作单位,不用长时间通勤;挨着各种商场,购物方便;挨着公园,……。

    4、单纯土地价格:不会太高。

    5、稀缺或富余乃至投机造成的价格波动。

    以上五项,前四项是成本,目前房价显然远超计入合理利润后的成本,所以才有说“房住不炒”。

    不过,抑制炒作既不能靠强行压价,也不应忽视周边配套成本。所谓房产的主要要素——地点,正包含了周边环境,而周边环境大多是建出来的,也应考虑进成本,所以土地出让金高也有一定道理。只是这些土地出让金未必都用在地块本身,甚至有不少用在别处。

    另外,即使用在本处,也未必合理,有些集中投资,与其说增加地块本身价值,不如说降低了地块价值,因为这类集中投资带来过高人流,形成拥堵,自然会降低地块价值,甚至连累相邻地块。

    因此,要把好单位疏散开来,也就是我过去说的,要把大饼摊平。好单位都堆到狭窄区域,可以互相借光让本身价格上涨,却可能使大量通勤人群聚集,人为造成拥堵,产生大城市病。

    当然,在某些地方,有些项目是挪不走的,好比故宫,好比海景,但少数地方不影响大局,这些地方正可以高价卖给富豪,也能多收土地出让金。

    由此可见,仅从房屋建设成本考虑房价固然不妥,但也不应放任炒作,而应在前四项总和基础上考虑房价。

    现在住房价格处在一般人买不起的高位,又引发囤积居奇的奢望,不是健康的市场状态。

    五、

    房价下跌,也许会使财政收入减少,但可以更多出让土地来弥补。

    房价太高还是因为稀缺,自然应想办法把住房供给提上去,而非限购,如果有效住房供给充分了,就不容易炒作。

    而增加有效住房供给的途径,也不是简单地多盖房子,还要让这些房子靠近工作地点。同时,要通过规划分散工作地点,让工作地点来靠近住宅。所以要限制同一区域内须通勤的人数,使通勤人可以在工作地点附近有足够大的住宅。

    这样,房屋的建造容积率不但不能太高,反而要控制,以此控制各区域通勤人口,减少拥堵。

    也就是说,得形成通勤地点足够分散,路网相对密集的格局,才能大体解决高峰时交通拥堵的问题。

    容积率被控制,房屋分布地域必然扩大,通勤距离就可能增加,不过这能减少堵车,虽然距离远了,但通勤时间会减少。

    另一方面还有占地问题,虽然会有些增加,不过可以用偏远地区宅基地置换,何况还能在住宅边绿化,绿化本来就要做,不算浪费。

    住宅占地还牵涉到农田,牵涉到把饭碗端在自己手里。不过把饭碗端在自己手里自然无比正确,但那些菜碗、肉碗,是不是就一定得端在自己手里呢?中国人均耕地少,为什么不能用自己的工业产品换农产品呢?现在轮到我们当工业国了。

    多说一句,分散均匀配置,应是城市规划的基本职能,而这应该在城市配置地图基础上实现。

    这分散并非跑到百公里外另成体系,而是要在相邻地方相对疏散以解决交通拥堵。

    之所以不宜分散到百公里外另外的小城市城镇,是因为连续的大饼有利于工作单位选择,在咱们双职工格局下,只有在足够大的城市,才能有更多合适工作单位使双职工工作地点不相距太远、同时附近又能找到合适住宅、且能让家庭其他成员也住得不远。

    六、

    加快住房建设不存在我们建设能力不足的问题,只有制度设计和城市建设规划及旧城改造的问题,但这恰恰能成为进一步大建设大发展的机会。

    现在是在该大建的地方一直限制建设规模,却在没太多需求的地方促进建设,成为影响投资回报率的重要因素。

    住房消费不仅是住房,还包括其他配套建设。或者说,住宅这产品,是包含了配套建设的。

    我们已经把很多产品做成白菜价,让各种工业品一路降价,但住宅却与此相反,价格高速上涨。尽管住宅还包含了土地与周边配套的价格,但配套建设也会降价,这不能成为住宅价格一路上升的理由。

    只有住宅价格到了合理水平,一般人的生活才会得到改善。

    ————————————————————

    我过去的一些相关帖子:

    《土地位置指数》

    《超大城市有超大城市的道理》

    《人、车、路、房、地之乱弹》

    通宝推:燕人,
    • 家园 新加坡的应该不是廉租房

      新加坡大部分居住的组屋应该是有产权的,也要贷款买的,只是跟收入相比很便宜而已。邻里中心,food court这些生活设施也都是有的,部分两房的组屋甚至有两个卫生间。有些早年建的没有电梯的高层也开始装电梯了。来自10年前的回忆,如果有问题还请在坡城的筒子指正。

      当年也住过condo,条件是很不错,网球场游泳池都有。那时的房东两夫妻都是警察,可见确实是高薪养廉。

      不太理解为什么这种制度为什么阻止了阶级流动?居者有其屋,普通老百姓有基本的甚至在我看来条件比国内不少老破小好得多的住房,有能力致富的也可以去买condo,相比于国内一线城市和香港高到天的房价和要么躺平要么暴乱的年轻人,这个制度好像更“社会主义”一点。。。

      通宝推:桥上,
      • 家园 廉租房应该是有一定补贴的,

        记得还限制了自己买房,或者说自己买房就要退出廉租房,因此我觉得会使人很难再进一步自己买房,而且在这个制度下,自己买房要贵很多,也等于是门槛。

        新加坡更社会主义一点我赞成,但是建立在小国寡民又有地利的条件上的。

    • 家园 说句良心话,现在能代替房地产的说不定只有汽车业

      房地产和汽车业是现行状况下仅有的两个超长产业链,当然这里说的是正儿八经的盖楼,而不是捂地皮炒楼花。

      卖出一栋房或者卖出一辆车,产业链上下游多少从业者都能分到钱。相比之下互联网或金融行业赚了钱,说不定只有写字楼里开饭馆的能跟着受益😅

      房地产现在已经发展到瓶颈了,下一步应该大力发展汽车业,当然这个要面对的对手可是欧美日韩,这会是一场硬仗

    • 家园 能不能让孩子撒点野?

      桥上老师好。

      我不养我狗,觉得城市里养狗其实就是让狗坐牢。但我不能不养娃,十几年下来,感觉娃还不如狗,起码狗还能在草把上跑来跑去,想在哪拉屎撒尿就拉屎撒尿,小孩,就没有一个撒野的地方。

      以前的运动场所,不上档次,但可以随便造,现在规模化了,锁住或收钱,有不如没有。以前公园空地没那么漂亮,但可以随便疯,现在园林景观,假山流水红花绿树,曲榭回廊,孩子都没得跑。有个广场,要不人来人往,就是被人霸了。

      有个段子:有人向小区门保安打听房子能不能晒到太阳,答曰:你每天两头黑,晒不晒得到太阳,关你什么事?没有配套的室外景观和活动空间,房子面积大小,也就是牢房大点小点罢了。

      通宝推:氵氵,桥上,
      • 家园 没想到是你

        我那帖子里也提到要减少容积率,我倒没想到孩子的事,只是认为疏散有利于减少拥堵,但现在一想,也正好留出了给孩子撒野的空间。

    • 家园 现在已经开始吹风了。感觉真有点晚了

      最近的新闻:国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示,“现在房地产供应过剩,空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的,所以在这种情况之下,房地产企业必须转型,早转型早主动。”

      房地产市场就是垄断市场抽血抽太多,现在光靠增加供给也很难办。房价跌了,已经背几十年债的房奴无法接受,硬顶着虚高的价格也不行,房地产业已经开始暴雷了,拖也拖不了。

      继续旧城改造嘛,地方政府没钱,有的地方已经找寺庙借钱给公务员发工资了,借一回还不行,几个月后又去借,搞得寺庙那边说我们不是施主。

      改开以来敲骨吸髓地寅吃卯粮,真是冰冻三尺非一日之寒。

      在我看来,要降房价那得有刮骨疗毒的决心。现在一味维稳的当局嘛,我是不信他们有这样的胆略。

      大家慢慢熬吧,等着体验经济危机吧。

      通宝推:真离,newbird,
      • 家园 【商榷】也许还不算太晚

        最近十年,人民币的币值还算稳定。放松点通胀就可以使住房价格实质性地降点下来。花个十年八年时间,空置住房就可以消化掉了。只是会使个人储蓄吃点亏。但这可以用发行保值债卷,或提高个人存款利率之类手段补偿一些。

        总之,办法还是有的,无非是拆点东墙,补一补西墙而已。用不用,就看利益攸关方能不能达成妥协罢了。

      • 家园 我以为还是要强调有效住房

        前副局长已经是闲人,自然可以住到偏远农村去,但一线城市的房子远不是住都住不完,至于鹤岗的房子、农村的房子,就不是有效住房,住不完有啥用。

        • 家园 17年西南财大有个空置率调查

          全国平均住房空置率超过20%。

          去年贝壳也有个调查报告。

          一线城市空置率平均7%,二线12%,三线16%。

          比较搞笑的是贝壳这个报告刚出来的时候,网上很多都是质疑这报告取样不准,很有可能降低了空置率。

          贝壳这个调查是以他们和链家门店的数据为主,本身就是闹市区和核心城区的数据,不怎么包括城市偏远地区。

          然而几个月后贝壳还道歉说他们的空置率数据太高了。

          真是此地无银三百两。。。

          一般空置率超过10%就是比较危险了,超过20%是严重过剩。

          通宝推:桥上,
          • 家园 我不知道空置率多少算危险

            但总要有一定空置率,使房屋流动容易些。

            而不同城市空置率不同正说明有效房屋概念是必要的吧。

            而且记得还有另一个数据,即不同城市人均住房也不同,更可见不同城市确实需要不同的对策。

            • 家园 国际空置率标准是5%

              住建部下面点房地产报给了个数据。跟贝壳等的数据可以互相印证。

              点看全图

              当然,空置率各地肯定不平衡,每个具体城市不同区域也不一样。

              2015年后的房地产市场太不正常了。因为太多人被“房价永远涨”给裹挟了,导致拼了六个钱包都一定要上车。而这部分疯狂的“投机性需求”导致了都市居民的二房和三房比例显著过高。

              供不应求的现状,使得供给端压力巨大,各地疯狂拍地,全国土拍2021年达到顶峰的8.7万亿。这部分土地及其潜在供应的去化周期特别长,哪怕按2021年的需求推算去化周期都在24个月以上。如果换算今年下半年的需求情况,去化周期可能长达5年。所以很多人认为土拍供应大减意味着未来房价仍然会涨,这是个伪概念,就目前的土拍市场来说,每年新拍就足以供应刚需了,就别提还有天量的库存土地。

              随着房价大幅偏离了“接盘侠”的购买力后(城市首套房购买年龄从27岁提高到了36岁,已经与国际发达国家一致了,所以我为什么说全球的发达国家都没有解决好二次分配的问题),真实刚需在新房购入者中的占比从2015的60%左右跌到了2022的30%左右。

              根据我的实际观察和一些数据统计,空置率和刚需占比,最糟糕的出现在一线城市周边,譬如深圳周边的惠州(同时还在广州旁边),中山,广州旁边的清远。这些地方2015年以来本地客基本都只在新房购买的30-40%左右(佛山和东莞,江门,相对要好一点)。

              所以啊。现在房地产市场,价格与购买力不匹配,供需失衡(除了新房,天量二手也是供应),是最主要的矛盾。唯有降价,才能彻底激活刚需入场,使得市场循环重启。

              通宝推:newbird,桥上,真离,
          • 家园 我问过统计局的朋友

            他只是给我明确表示:七普的时候,要求入户调查,其中有个数据就是空置情况。也就是各主城区小区的装修、毛坯情况,自住、出租情况,是有汇总的。

            只是这些数据仅在当地也就是有限的几个人知晓(甚至可能本地没有人有权限做这种数据的统计分析,而仅只能向上一级传送原始数据),且严格保密(现在公务员保密要求极度严格),他既不知道具体数据,也不知道谁有这个具体数据,唯一能肯定的是上层是有这个数据的。

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