主题：[讨论]美国的房价是不是到拐点了？ -- PUMPKINS

老兄说的是，“美国房价”，我觉得失之泛泛了。房价最重要的是什么呢？location,location,location。有的地方房价会涨，有的地方持平，有的地方微跌。重要的是位置，地区。

对美国的情况不大清楚，加拿大我还是了解一些的。

温哥华的房价，本来已经高起，但是现在不但不降，还在逐年上升。加拿大政府的房管局统计数字表明，2006年，全加房价平均上涨4%-5%。

温哥华房价的涨幅要达到10%，个别的区域，位置的房价要上涨20%。

我实在不知道美国政府的经济部门，搞不搞全国房价的统计数据，不过，各个地方的房价统计数据的确存在的。

我看过一份加拿大皇家银行的报告，关于加拿大近三十年来房价走势的图表。这份报告，是基于各地的房价加权平均的，仅做参考，不具任何实际意义。

加拿大70年代的房价，按照现在的售价比较，是现在售价的十分之一。即，七十年代的两万块房子，现在可以卖到二十万。

80年代房价大涨，是一个房地产的黄金时期。不过，后期的疯狂导致央行加息过重，一度达到15%的贷款利率。房地产市场崩溃。

从图表数据上看，下调的幅度为10%。当然，个别的地方会高出这个数字的。这个下调，是在十年房价上涨200%多的基数上的下调。

休生养息了十年以后，加拿大房地产市场再度红火起来了。五年下来，有的地方的房价是2000年房价的一倍。

房价上涨，央行利率低只是一个主要因素，不是全部的因素。

推动房价上涨，主要有几条：

1，人口流动，净入还是净出。流入的人口多，自然会推动房价上涨。

2，建房成本。材料成本和人工成本。这两条都是在逐年增加的，推动了房价上涨。

3，土地成本。虽然土地属于建房成本，单独地列出来，有其重要的意义。即有些区域的土地逐年减少了，甚至没有新房可以建设了，这些区域的房价，自然会上涨。没有新房可以建，需求增加，房价上涨。

4，经济好坏和就业水平高低

这个就更容易理解了，不多说了。