主题：[讨论]美国的房价是不是到拐点了？ -- PUMPKINS

今天刚看了新闻，说是11月的新销售单位同比下降11％，创94以来的新低。同时存量的待售房产创历史新高。

开贴讨论：

1。美国的房产是不是到价格拐点了？

2。对世界各地的物业价格将有什么影像？

3。对各种投资市场有什么影像？

4。美联储的利率是不是该在短期内见顶？

5。在这种情况下，香港的三个房产信托基金却逆市上涨是否有一定的合理程度，尤其是LINK，从10－》15

不过要房地产塌市可不容易。毕竟大家都还得住房，所以总得有人站出来托市...

不过资金流到房地产避险。

您的意思是不是，现在其他市场的风险已经比REAL STATE市场小了？

老兄说的是，“美国房价”，我觉得失之泛泛了。房价最重要的是什么呢？location,location,location。有的地方房价会涨，有的地方持平，有的地方微跌。重要的是位置，地区。

对美国的情况不大清楚，加拿大我还是了解一些的。

温哥华的房价，本来已经高起，但是现在不但不降，还在逐年上升。加拿大政府的房管局统计数字表明，2006年，全加房价平均上涨4%-5%。

温哥华房价的涨幅要达到10%，个别的区域，位置的房价要上涨20%。

我实在不知道美国政府的经济部门，搞不搞全国房价的统计数据，不过，各个地方的房价统计数据的确存在的。

我看过一份加拿大皇家银行的报告，关于加拿大近三十年来房价走势的图表。这份报告，是基于各地的房价加权平均的，仅做参考，不具任何实际意义。

加拿大70年代的房价，按照现在的售价比较，是现在售价的十分之一。即，七十年代的两万块房子，现在可以卖到二十万。

80年代房价大涨，是一个房地产的黄金时期。不过，后期的疯狂导致央行加息过重，一度达到15%的贷款利率。房地产市场崩溃。

从图表数据上看，下调的幅度为10%。当然，个别的地方会高出这个数字的。这个下调，是在十年房价上涨200%多的基数上的下调。

休生养息了十年以后，加拿大房地产市场再度红火起来了。五年下来，有的地方的房价是2000年房价的一倍。

房价上涨，央行利率低只是一个主要因素，不是全部的因素。

推动房价上涨，主要有几条：

1，人口流动，净入还是净出。流入的人口多，自然会推动房价上涨。

2，建房成本。材料成本和人工成本。这两条都是在逐年增加的，推动了房价上涨。

3，土地成本。虽然土地属于建房成本，单独地列出来，有其重要的意义。即有些区域的土地逐年减少了，甚至没有新房可以建设了，这些区域的房价，自然会上涨。没有新房可以建，需求增加，房价上涨。

4，经济好坏和就业水平高低

这个就更容易理解了，不多说了。

这些年，其他行业如高科技，金融等行业的公司基本稳定下来

开始赚钱了。撑不下去的公司基本上该死的都死了，有点价值

的基本被合并整合了。剩下公司都开始有不错盈利，而且也有

不错的预期。

资金投资这些公司的潜在获利机会比继续留在房地产业上大，

所以就慢慢从房地产市场出来了。

从2001以来,新增的职位大部分和房地产有关.消费者很大程度上靠refi cash out 维持消费水平.没有房地产泡沫,美国2001年以后的经济复苏是不可能的.

现在联邦储备委员会(FED)处在两难的选择.一方面它不希望房地产泡沫继续增大,导至严重的通货膨胀,这样会动摇美元的地位.另一方面,它不敢直接捅破房地产泡沫.因为那么做会导至严重的经济衰退.

谁也不知到房地产今后的走势.

2001年后，资金大量流入房地产业，客观上避免了经济危机的恶化是事实。新增的工作机会也的确不少是同房地产业有关。但这不能说美国是依靠房地产业也拉动内需。实际上，我个人觉得，是个市场自我调节的过程。

美国是个资本富裕的国家，所以不能同中国的情况相互类比。庞大的资金总要有地方去，上次衰退后，资金选择了逃入房产业。我个人觉得，是资本所有者的一个自发的避险行动，而不是政府有意拉动房地产业的行为。

事实上FED连续十几次加息，反而是在试图给房地产业降温，当然它也不希望直接硬着陆。

相对于房地产来说，目前美国经济复苏强劲，公司营运良好，股市也有更好的表现，您只要看看现在REIT的股票目前跌成什么样子就知道了。因此资金开始慢慢撤离房产业，这也是资本所有人的一种自发行为。

但，我开这贴的意思其实和股票也是一样。单个股票的涨跌和市场未必有关系，但是为什么还会有这么多INDEX的存在呢。我想我讨论拐点，其实就是想讨论一下美国总体的RS市场INDEX是不是到了拐点。当然在整体形式不好的情况之下，个别地区，或者个别房产出现涨升的情况完全能理解。毕竟TRADE本来就是INDIVIDUAL之间发生的，个体对房产的理解千奇百异。同时也存在一定信息不对称的问题。但是这些个体的交易合在一起自然就对这个市场的繁荣或萧条自然定性了。

In the past year just mortgage refinancing alone contributes about 3% to US GDP growth. Were it not for the rising property prices, US would have been in recession already. So in this sense, yes 美国经济是靠造房子和房地产来拉动的

看趋势是要看总合。

资本所有人的自发行动是在市场价格指引下发生的，价格当然对FED的利率政策作出反应。尽管房地产市场本身不是FED降息的唯一目标，起码也是一个重要目标，这里的资金太大了！

所以，同意南瓜兄意见，都同意。