主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

假设，您：

- 看见一个投资型房产

- 只能问一个问题

- 房主保证答案的准确性(CERTIFIED)

请问您会问什么？

“这房多少钱？”

“多少年了？”

“需要不需要修理阿？”

“你的公寓都租出去了？”

“有没有不良房客阿？”

错错错！您应该问“这房的CAPITAL RATE 是多少？”

买投资型地产，您可以不懂SHINGLED ROOF，您可以不懂线路水管，您甚至可以不懂3 ROOM UNIT和5 ROOM UNIT的区别，但是您一定要精通CAPTIAL RATE。

那么什么叫CAPTIAL RATE呢？

CAPITAL RATE = NET OPERATION INCOME(债前净收入) / ASKING PRICE(卖价)

好了，公式有了，卖价好理解，就是房主出的价格。

那“债前净收入”呢？它等于

该地产一年的全部收入(房租，要是地下室里有投币洗衣机那也得算上，要是您楼顶上有出租的广告牌也算，出租停车位，出租车库。。。反正，所有收入)

减去 水电费、地税、管理费、维护修理费

减去 广告费、保险。。。

记住，除了还贷款，全部的开销都要从收入里面减去。

好了，剩下的这些钱就是“债前净收入”了。如果您是拿现金买入的房产，那么只要把“债前净收入”除以房子买入价格，就是您每年获利利率。

假设一座100万的房产，您用现金买下来，“债前净收入”是5万。您的CAPTIAL RATE是多少呢？

5/100 = 5%

现在大额定期存款一年(JUMBO CD 1 YEAR)是多少呢？5%。也就是说您辛辛苦苦和房客扯了一年皮担惊受怕的，挣的钱和放在银行里吃息是一样的。

如果您象大多数投资人那样主要利用商业贷款来投资，而您房产的CAPTIAL RATE低于商业贷款利率，就意味着

- 该房产的净收入不足以偿还所欠债务

- 为了按时还贷，您每月必须自掏腰包来填这个窟窿

因此很直接的想法就是只看那些CAPITAL RATE在商业贷款利率以上的房子。最近由于联邦储蓄银行上调利息，30年商业贷款的利率已经到了7。5%以上。您如果象我一样对LOOPNET。COM关注了3年，您就会发现，在2004年绝大多数房产的CAPTIAL RATE在5%左右。最近几个月，这个数字已经跃升到8%左右了。

这意味着

- 房主们在降价 (分母小了，整个数字自然就大了)

- 如果您用现金投资，您的收益率将比2005年高至少1-2%。

不过，只要您去LOOPNET。COM仔细看看，就会发现有很多房产没有标明CAPTIAL RATE，有的CAPTIAL RATE与同地区类似的房产相比又反常的高。

下面给您讲讲CAPITAL RATE的数字游戏。