主题：【关注“最具成长性”股】——【600533－栖霞建设】 -- 不远攸高

本来本人申请研究这个股票，不想周六有事未动手，周日就看到河友“不远攸高”的报告，看来大家都积极相应“老拙”的号召，要不抓紧动手，进步就要慢了，呵呵～～～

我以前也没研究过房地产行业，这也是学习“老拙”的分析方法，试着自己动脑动手分析，就当抛砖引玉，欢迎各位河友狠狠扔玉，“老拙”多多指正！

先回答河友“不远攸高”的疑问，股本的问题是先定向增发后增的股，所以总股本40500是对的。

按照老拙的要求，从下面四点依次分析

1、用自己的方法核算个股2007年每股业绩；

2、通过研究指出个股高成长的主要原因，特别是其内在的差异化核心竞争力是什么?

3、是否存在整体上市或资产注入的可能？或者任何其他价值创造的可能

4、作者对该股的评价。

1、计算07年每股业绩

根据南京栖霞建设股份有限公司2006年度业绩预增公告，公司净利润同比增长50％以上，上年同期净利润：14,866万元，按照50％计算，推断公司2006年EPS=14866×（1＋50％）/40500(增发后股本)=0.5505

　 海通证券，估值和业绩预测：公司净资产重估折现值为10.39元（以WACC为8.98%，永续增长率为1.1计算的折现因子），考虑未来南京、无锡业务的快速增长，且公司承诺未来两年净利润增长不低于30%等，因此给予其一定的溢价，认为公司合理价位在10.39-12.45元，相对于目前市场价位，具有一定的上升空间。由于三季度业绩好于预期，所以略调高未来三年业绩预测，2006-2008年摊薄每股收益分别为0.53、0.64和0.75元。

兴业证券，公司是江苏省区域性地产行业龙头，具有明显的区域竞争优势和品牌优势。目前，江苏地区房地产市场走势平稳。公司的管理层稳健，建筑专业水平较高，管理规范，产品质量与口碑在当地较好。未来业绩增长可持续，公司06年、07、08年EPS为0.57、0.80、1.02元；公司未来6－12个月内的合理价位在16.00元左右。维持“强烈推荐”投资评级。

天相投顾，估值、给予公司“买入”评级。我们预计公司06年、07年、08年的每股收益分别为0.54元、0.67元、0.83元，考虑到公司区域的垄断地位、未来两年净利润的增长率不低于30%，显示出良好的成长性，给予公司“增持”评级。

我的推断依据，大股东承诺2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%。按此可保守推算公司2007年可实现净利润14866×1.3×1.3＝25123.54万，对应2007年EPS＝

25123.54/40500＝0.62，由于公司2006年就已实现50％的增长，如果2007年还按30％的增长，则实现

净利润14866×1.5×1.3＝28988.7万，对应2007年EPS＝28988.7/40500＝0.72。我们取相对保守的0.62。

（1、公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司其所持非流通股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股。(遇除权、除息情形时做相应调整)

2. 2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%。如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30%的复合增长率，或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出

具标准无保留意见以外的审计意见，公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度报告

后的10个工作日内，向无限售条件的流通股股东追加赠送股份，追加赠送股份总额为120万股，按照日前流通股股本规模 (6000万股)计算，等同于每10股追送0. 2股。如在追送股份的承诺期内公司实施送股、转增股本、全体股东同比例缩股等事项，则公司非流通股将对追加赠送的股份总数进行调整。如在追送股份的承诺期内公司实施再融资计划或发行权证，将不调整追送股份总额。）

2、个股高成长原因及不利因素：

1）目前该公司主要致力于在南京、无锡、苏州等江苏南部城市的房地产市场，随着这些大城市的发展，公司有望在未来3-5年保持较高的成长性。

2）土地储备增加，为公司的长远发展奠定基础。

日前，公司通过协议转让的方式，向南京中富投资置业有限公司购买了一宗开发用地，土地转让价款山双方参照市场价格确定，净地转让价款为1.24亿元人民币(不含契税)。南京中富投资置业有限公司为一家民营的有限责任公司，与公司没有关联关系。目前该地块的国有土地使用权证己办至公司名下。该宗地块位于南京市和lJ一西新市区中心区，地铁二号线所街出口处，江东中路以西、月安街以南、香山路以东，为商业、办公、住宅用地，总用地面积约2.04万平方米。根据南京市发展和改革委员会“宁发改投资字「2006]747号”立项批文，项口拟建总建筑面积约11万平方米。

2006年12月26日，本公司的控股子公司无锡栖霞建设有限公司(本公司持有其70%的股权)成功竞得无锡“锡国土2006-104”地块(香雪路西侧地块)，成交价格为3. 56亿元人民币。“锡国土2006-104”地块位于无锡滨湖区香雪路与渔港路交叉口西北侧，东至香雪路，南至渔港路，西至永固路，北至规划道路。地块位于无锡市区西部近郊，北靠梅园风景区，南临太湖风景区，面湖临水、风景优美、交通便捷、生活方便。地块占地面积112645.5平方米，为居住、商业、酒店用地，容积率不大于1. 5，项口总建筑面积23万平方米。

3）房地产的调控政策还不很明朗，不知是否还会有更有力的调控措施。

4）搜索网上对公司开发楼盘的评价，似乎喜忧参半，希望不要对公司的长远发展带来负面影响。

3、是否存在整体上市或资产注入的可能？或者任何其他价值创造的可能

公司是大股东南京栖霞建设集团有限公司下唯一的上市公司，南京栖霞建设集团旗下还有广告公司、物业公司、设计公司等，但具体的业绩尚不清楚，从房地产经营的产业链上，理论上存在整体上市的可能。不过报告2006年中期，大股东减持公司股票1148.78万股，截至2006年中期还占总股本43.1％。

4、作者对该股的评价。

按照公司2007业绩预测，EPS＝0.62，考虑公司的房地产区域龙头行业，给予一定溢价，取PE＝15～25，对应的股票价位9.3～15.5元，公司2007年3月23号收盘价12.5元，动态EP＝20，给予持有的评级。

按照老拙的选股思路，此股目前的市盈率偏高，可以进一步观察，等待下跌到合适价位可适当介入。

本公司3月28日出年报，到时再根据年报，提出分析，我们拭目以待！

以上只是我的一点观点，还有必要就整个A股的房地产股票的平均估值水平加以分析，望各位河友多多补充材料，加以指正。有些分析方法用的是否合适还请老拙授之于渔，呵呵～～

补充内容：3月28日公司年报

每股收益 (元):0.5618 目前流通(万股) :15226.74

每股净资产 (元):3.5207 总 股 本(万股) :40500.00

每股公积金 (元):1.6659 主营收入同比增长(%):74.05

每股未分配利润(元):0.6551 净利润同比增长(%) :53.04

每股经营现金流(元):0.5163 净资产收益率(%) :15.96

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2006三季每股收益(元):0.4400 净利润同比增长(%) :78.44

2006三季主营收入(万元):145900.15 主营收入同比增长(%):57.35

2006三季每股经营现金流(元):0.7773 净资产收益率(%) :12.94

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分配预案: 10派3.6元

(1)2006年年报披露，06年公司商品房结算面积35.56万平方米，同比增长

25.34%；栖园、无锡瑜憬湾项目预计07年上半年开盘销售；报告期新增的两块

土地储备预计规划总建筑面积为34万平方米，将成为公司未来重要的利润增长

点。公司计划在07年新开工面积为78万平方米，竣工面积为66万平方米；确保

主营收入不低于25亿元，净利润比06年增长率不低于30%。

(2)2007年1月19日公告，公司开发的产品基本为普通标准住宅，06年度公

司共预缴土地增值税2103.66万元。截至06年三季度末，公司现有开发项目未结

算的预计可销售面积约171万平方米(包括第四季度新增项目储备)。公司在新项

目的开发经营中已经对土地增值税问题作了充分考虑，土地增值税清算规定的

执行不会对公司06年及以后年度的业绩产生不利影响。

年报中2006年EPS＝0.5618，高过当初的预期0.52，同时公司有信心实现净利润比06年增长率不低于30%，如果07年公司没有新增股份，则07年公司EPS有望达到0.5618×1.3＝0.73。

公司股票28日收盘13.29元，对应动态EP＝18.2，给予持有评级！

3月30日更新

地产公司 2006年EPS 净资产收益率 现金流 收盘价 2006年静态EP

万科 A 0.4931 14.48% -0.6920 16.6 34

陆 家 嘴 0.3151 8.73％ 0.5032 19.05 60

保利地产 1.1978 18.16％ -7.3125 55.8 47

招商地产 0.9177 13.09% -3.1029 28.64 31

中华企业 0.6159 19.11％ -0.2814 12.99 21

栖霞建设 0.5618 15.96％ 0.5163 13.72 24

对两市市值比较大的几家房地产公司做了一个简单的对比，由于没有详细分析每家公司2007年的成长性，所以只能是一个参考对比，主要的目的是评估房地产公司的平均市盈率，对于崇尚投资组合的河友提供一些参考！

从上面的数据可以看出大公司的平均市盈率可以达到30倍，对于我们分析的栖霞建设200年静态市盈率还在合理范围，按照分析2007年EPS＝0.73，市盈率为18.8，对于需要组合投资，配置房地产股票的河友，给予谨慎推荐，跌破20日均线买入的评级。

以后有新的信息还会不断更新，望各位河友广泛提出建议，在老拙的带领下，大家多多发财，呵呵～～～

参考资料

栖霞建设最新年报信息

http://quote3.eastmoney.com/f10.asp?StockCode=600533&stock_name=栖霞建设&f10=001

栖霞建设信息披露

http://www.chixia.com/web/shares2.asp

栖霞建设：盈利增长具有较强可预见性，买入

http://www.guyou.com/html/2/KHGG/20061031/37713.shtml

栖霞建设：公司是江苏省区域性地产行业龙头

http://www.guyou.com/html/2/KHGG/20061214/41618.shtml

栖霞建设：公司发展思路明确、产品定位清晰

http://www.guyou.com/html/2/KHGG/20061219/41856.shtml

鄙视栖霞建设's Blog

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