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主题：请教:企业产品的毛利润和净利润到底有什么区别? -- 脖子
家园 请教:企业产品的毛利润和净利润到底有什么区别? 我主要想知道毛利和净利润的差直主要由哪些项目构成?另外,房地产的储备土地在会计帐有影响吗?属于库存还是固定资产资产投资?在没开发之前对当年的利润值有什么影响吗?品牌的知名度的提升在会计帐里有什么影响吗?
门外汉求教,先谢了
家园 关于房地产 新会计准则有房地产重估而升值的作用，但是这仅仅适用于“投资性房地产”。对开发商来说，土地不是用来投资的，也就是说不是用来出租获利。因此开发商的土地是一个简单的固定资产，是用来从事生产经营活动的原材料，按照购买价值入账，每年计提折旧，也就不能重估升值了。
品牌的知名度的提升在大部分GAAP中都不予以确认，就算请评估师评估价值XXX元，只要公司没有被兼并，这部分升值只能是公司自己在YY，没有人认可的。如果是合并法兼并，这部分也是不计算的。
- 复 关于房地产
家园 房地产开发商的储备土地的折旧计提? 开发商的储备土地还能计提折旧?那么计提到什么时候呢?到开始开发的时候还是开始发售的时候?大概的比例是多少呢?另外,土地折旧的计提影响的是毛利还是净利润?(也就是说是在计算毛利的时候计提还是净利润的计提?)
怪不得地产类的股票估直那么高,原来会计准则对它也太有利了吧.换句话说,土地储备多的公司的实际利润远远大于它的帐面利润.怪不得我发现地产类公司的毛利润居然才50%多.在这个行业,这几年,非上市公司开发商的真正毛利都在200%以上,毛利低于100%是很丢人的事情.咱们国家,土地资源是国家垄断的而且在招拍挂的前提下,土地根本不可能贬值,而且随城市化进程,越放是越直钱.这种折旧计提也太不合理了吧
关键词(Tags): #储备土地的折旧，家园 储备土地计提折旧 关于开发商怎么计提，提多少，我没有做过房地产项目，所以不太清楚。
所有的计提都是进入当年的费用科目，因此影响的是EBITDA，和gross profit没有关系。
在经济处于膨胀周期，特别是通货膨胀的时代，土地作为重要的资产，价值膨胀很厉害的，所以牛市中房地产企业业绩很容易大大增加的原因就在于此。
在会计上资产的计提是要按照市价和账面价值那个低的原则来计算的，如果有fair value就按照FV计算，牛市时候FV很高的。
这种折旧方法不能说不合理，因为这样做的确体现了资产在不同的宏观经济环境下的价值变动，更加真实的反映了企业所拥有的经济资源的价值。
- 复 储备土地计提折旧
家园 这篇有点没看懂 gross profit 是指总收入吗?fair value是指什么?能举例简单说下吗?
比如说某开发商当年开发完了1个项目,该项目的土地2年前100万买来的,当年折旧计提了20万,该项目发售总价1000万,开发成本200万,总公司管理成本50万.另外该公司还存有1年前300万买的地,现在该地的市场价格是500万,该公司又于今年买了800万的土地作为储备.ok,那么该公司今年出现在报表上的净利润大致上是怎么算出来的呢?
不好意思,还想继续唠叨你
- 复 这篇有点没看懂
家园 计算损益 我kao！[FLY]你要整死我啊[/FLY]
好啦。我们还分别讨论。先给不同的地块标记一下。
A地块---该项目的土地2年前100万买来的,当年折旧计提了20万,该项目发售总价1000万,开发成本200万,总公司管理成本50万。
B地块--1年前300万买的地,现在该地的市场价格是500万。
C地块--今年买了800万的土地作为储备。
接下来我们来分别分析盈利情况
A地块：利润==1000-200(假设开发费用当年一次用光)-50 = 750，但是有个问题，该地块历年的计提是否允许转回，如果允许就是750+20+20=790。
B地块和C地块：因为还没有建造房屋，不属于“投资性房地产”，仅仅是原材料—“无形资产—土地使用权”
还请河里面的财务专家点评。
- 复 计算损益
家园 我对你的景仰如滔滔江水连绵不绝......(省略3000字) 辛苦了,呵呵.顺便一问.就是说B和C地块对当年总公司的利润不产生影响?
家园 B和C地块 算作原材料的话，每年也要计提原材料跌价损失，这个损失最终进入利润表的营业费用，降低利润。
- 复 B和C地块
家园 原材料跌价损失!这也太不厚道了吧 啊!?还记提损失?这个损失可以是负的吗?我是说市场上的原材料大涨,难道不应该记提个负的损失已增加利润吗?
家园 你的眼光好毒哇！ 一下子就问到会计上的一个重要的基本命题“会计信息为谁服务”。
根据会计的谨慎原则，资产要低的计价--“市价与成本孰低”。那么在存货上就要看账面价值和市价那个低，如果市价低，就要计提跌价损失，反之却是不做调整，奇怪吧！换句话说，下跌要准下跌要准备损失，涨价不管。
这种做法的优点是可靠，但是缺点也是同样明显--不可信，没有反映经济实体说拥有的经济资源带来的引力的能力。所以金融资产要采用公允价值的方法及时调整扎账面价值，因为他们的变现能力--流动性最高的缘故。
- 复 这篇有点没看懂
家园 名词解释 gross profit -- 毛利
fair value -- 公允价值
家园 减值准备 请看万科2006年报的P74何P104非常详细的列出了他开发的每个房地产项目的资产和减值情况。