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主题：中国房价不降的根本原因 -- Cipher
家园 中国房价不降的根本原因 以前我写过《房子一定会跌》链接http://www.ccthere.com/thread/1411324 和 《压断中国房市的最后一根稻草》链接 http://www.ccthere.com/thread/1494899 。我是彻底的看空派。
可是现在股市已经跌了快1年了，国家房屋调控政策出了一条又一条，美国次级贷影响早已波及中国。可是中国楼市影响却很少，动作不是很大，没有预期中的如股市般的大跳水。也就见万科主动降价，当然了降得也不够狠了，离大家的心理预期那可是差远了，怀疑是炒作。其他房产商，甚至小房产商都没什么动作，可以把万科这个行为看成是个别企业行为。
如果用房产总价值比较大，流动性差，房价下跌没有那么快表现出来解释。可是以中国速度来说，往往任何变化在中国来说都会很快显现出来，就比如中国现在关税调整，立马就对小企业造成致命打击。再以香港股价与房价来说，房价的变动往往会推迟股价6个月而变化，感兴趣的可以把2个曲线图放在一起比较下。这么算来中国的楼价全面下跌早就应该到来了。也有可能是中国房市和股市不成熟，造成了2个投资领域互不相关。但是这种理论明显站不住脚，现在规模大点的地产商都上市了，更别提有点积蓄的普通百姓了，人手一个股票帐户，两者完全没有关系显然站不住脚。
如果以刚性需求为论点来分析，可是现在大家也看到了，虽然需求很大，但是能买得起的不多。如我以前分析的，中国楼价肯定有泡沫。
可是，泡沫为什么不破呢？这个问题我思考了很久，算尽各种因素，泡沫早就该破了才对，就算是不理性炒作，阴谋论来说，维持2年高楼价了，时间也够久了。
今天看了经济学的一个”无差异原则”才恍然大悟。
在没有特殊喜好的前提下，综合居住、环境、医疗、教育等方面的因素。以北京或者北戴河2个城市供人选择。假如北京比北戴河好，北戴河的居民肯定会搬到北京去住。大批涌入的北戴河人肯定抬高了北京的房价，也使得北戴河的房价跌了不少，便宜的房子反而成了城市的一大优势。用不了多久，两个城市要么变得同样吸引人，要么北戴河变得人走城空。这就是所谓的“无差异原则”。
那么我们中国现在处于什么状态呢，就是正在进行激烈的城市化进程，数亿人涌进城，这是一个单向的过程，并没有见多少人逆向回农村，城市化也是当今中国社会不可避免的过程。那么我们这个“无差异原则”的动态平衡并没有完成，还是在不停地单方向运行中。这也造成了中国楼价的一直坚挺的根本原因。
我们可以看看周边工作的同事，不是本地出生的有多少人？能达到50%以上吧？现在城市的规模，在10年前是什么样子？恐怕以前是农村的地方早就成为城市的一部分了吧。
高企的楼价也有一些积极因素，比如间接的控制了城市的人口数量。就比如让您去北京或者上海工作，如果不给工资double一下的话，估计很难有人会有动力去的。想想那里的高房价，拥挤的交通，多付出的生活成本，就打退堂鼓了。
现在的观点跟我以前的观点表面上有点背道而驰，好像为高房价找论据。其实不然，抓事物要抓本质，本质抓住了就可以轻松解决次要矛盾。
就比如说现在的房价，实在是太高了，要住的人都买不起么，泡沫肯定是有，但是不会如有些人预料的那样，1年内降50%。我觉得2-3年内能大概能回到07年的价格，当年海南岛那种地产崩盘是很难发生了。具体降价幅度我还是坚持我以前的观点，具体参看（《房子一定会跌》链接http://www.ccthere.com/thread/1411324）。
那么分析宏观金融问题，对现实生活有什么指导意义呢？我们不用出书立说，也不用替某个集团鼓吹吆喝。我们可以用来指导个人投资么。现在有住房需求的，看准机会可以购置；如果以投资为目的，还是再观望观望，先在其他渠道投资；对于已经有房产投资的么，也可以不必担心，房价不会崩盘。只要中国城市化进程还在进行，房市不会轻易崩盘的。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 不过房子确实在降了 今年初买进的吃套
家园 没有物业税，中国的房东拖得起 房价的最高点已经过去，但没卖到最高点的房东们并不甘心。
对于房供不紧张的来说，多拖几年并没有太大的成本。一年的物业费不过房价的千分之几而已。
对于房供紧张的来说，现在出售在扣除税费，利息后就是认赔出局了，但凡挺得下去的大多还会继续挺着，除非panic了，对后市绝望了。这和投机市场里的心态并没有什么不同，只是赌注巨大而已。
家园 这事儿，难说滴很哪，静观其变好了 刚性需求，当然也是需求，不过房地产的供需曲线一定很怪异。第一，这是资本品，不是普通消费品，是正反馈走势。其实，06年以来多少比例的买房需求是房价走势逼出来的？估计很大。
第二，有购买力的意愿才是需求，不然就成需要了。城市化的趋势果然是单向的，但现在的价格下，能转化成买房需求的有多少？
第三，要说需求，中国比不上美国。未必只有城市化的需要买房子，已经城市化的就可以住棚子。
总之，当想抑制房价的时候，不灵；当想维持房价的时候，也难。静观其变吧。密切关注货币和土地政策中。
家园 卖方市场价格分析应该更多地看卖方的情况变化 伴随着现代化工业化的进程，百分之七八十的人口聚集在农村的情况肯定是要改变的。这是最大的刚性需求，也的确是房价坚挺的一大原因。但是我们要问的是，这几年来房价的翻番型的上涨多大程度上是由于这个“刚需”引起的？其实大家真正关心、讨论的都是短期内的房价波动罢了，在这个层面上，长期因素的作用到底有多大实难预料。
中国的房地产现在其实是一个卖方市场，从卖地的政府到卖房的开发商，这个市场上卖方的力量是远远强过买方的，所以分析房价的短期走势恐怕还是要多看看卖方的情况变化。
首先经济发展、城市化进程的因素使得卖方（卖地、卖房方）认为外部环境并未发生根本变化，目前市场蛋糕份额仍可以视为足够大，目前的房价博弈只不过属于“市场波动”而已。因而对卖方而言“挺过艰难时刻”的短期运营要求而不是“调整长期战略”类要求更为迫切，做出太多改变的必要性也就不大了，反正原来怎么赚钱现在还是能够怎么赚钱；同时，前一阶段积累了大量利润也使得采取这种“以不变应万变”的等待战略与竞争对手们相安无事、共存共赢的可能一直存在。甚至对一些颇有雄心壮志的政府、开发商而言，利用现在的时机蛰伏一段时间，喘口气休息休息、提高运作能力，同时拖死一批对手是个很不错的战略。近一段时期以来，这种内敛型战略在中大型房地产开发企业中颇有市场，相应的放慢开发进度、积极寻找资本资源等应对策略大量被同步执行正是导致目前各地商品住房成交量大幅下降，而价格却并未实质性下降的直接原因。只要这种企业战略在房地产企业中仍然是主流，卖方整体性“共赢”的预期一直存在，房价就不会有下跌的可能。
毫无疑问，当这种形势继续发展，国家政策、融资压力以及市场人气等变化到可能会引起外部环境尤其是竞争者状况发生较大变化时（如市场信心受损总容量缩小、资金土地资源大幅度收紧、前期同级别竞争对手更强或更弱的两极分化结果明显、市场份额集中度提高等），企业失败的威胁和扩大市场份额的机会可能会导致相当的同类型企业选择更倾向“S-T/优势-威胁”甚至“S－O／优势－机遇”类型更具进攻性的战略，一方面通过价格战等手段谋求生存和抢占份额，另一方面强调通过各种渠道获取开发资源在零和类型的竞争中压倒对手。比如万科现在已经是开始在玩这种游戏了。
总而言之一句话，近一段时期房价下跌取决于有多少开发商认为零和游戏时代已经到来，不同竞争对手血拼就混不下去了，而与今后3、50年内有多少人非买房不可关系不大。
家园 刚性需求是有，但那要是有效需求才有用。 大家都想住大房子，都想到大城市去生活，享受更好的基础设施和更多的工作机会，但买不买得起房子，还在于票子够不够，不取决于你的刚性需求。刚性需求不等于有效需求。
中国的房地产市场就是中央政府，地方政府和房产开发商的三方博弈，没老百姓什么事。现在不是有些地方政府补贴鼓励买房吗，这就是明证。凭什么拿纳税人的钱（所有的）补贴一部分人买房么。这不是劫贫济富么？这更说明房地产这个支柱产业对地方政府的卖地财政有多重要了。
家园 从房地产商成本角度看 首先声明，本人非房地产界人士，只不过去年跟房地产的人士接触了一下，就买房了，粗略算一下：省会城市，土地130万一亩，多层容积率一般是1.3，楼面地价就是1500元，建安成本1200-1300，税费按售价自己算。小高层容积率高，建安成本也高，总的算起来和多层区别不是很大。配套费500，销售费用，道路硬化，绿化，管理人员费用，大家可以自己查一查，都差不多，财务费用，假设所有的资金都不是自有，银行的利率大约7%点多，现在基本上很少有房地产公司能从银行拿到钱，社会融资成本有多高每个地方都不一样，可以自己猜想一下，随便定一个数后再计算，每个楼盘的开发大约需要3年时间，资金周转速度我不知道，可以粗定为1.5年。这是供给方的成本。
最近国家的政策就是让没有资金的房地产商死掉，带来的结果应该是大鱼吃小鱼，大鱼逐渐形成垄断地位，话语权更加集中。
另外一个角度来看，如果房价降到成本以下，另一个结果就是房地产商降低建房速度或不再盖房子，刚性需求仍在（本人假设，无统计数据），价格会再度回升，直到平衡，回到了一个房地产微利的时代，各家大房地产商靠管理，靠经营手段来获得利润，但会不会出现大房地产商结成价格同盟的情况我看不准。
通货膨胀，人力成本上升的因素还未考虑，考虑的话，如果房价不变，已经相当于降价。
就短期来看，由于市场预期及房地产商的资金压力，可能会降，长期来看，呵呵
家园 你说了半天不就是为了证明“刚性需求”巨大嘛 这个文明显逻辑不清。
说了很多城市化，就是为了证明城市化造成巨大刚性需求，无数的外地人涌入大城市买房，所以房价高高在上。
但是你文中很早就说了“如果以刚性需求为论点来分析，可是现在大家也看到了，虽然需求很大，但是能买得起的不多。如我以前分析的，中国楼价肯定有泡沫。”－－怎么这个刚性需求又买不起房子了？那房子给什么需求买去了？
其实文章写到上面引用的这一段就可以结束了，不过要改几个字。那就是“刚性需求很大，而且买的起房的人也不在少数。”
家园 等公务员都把自己的房子抛了房价就跌了 家园 有道理 现在公务员与事业单位的人购买房子时，不知为啥，与市场价有很大的差距。
家园 博弈很激烈啊 大部分开发商（小潘、老任...）+地方政府+炒楼者+部分媒体+部分经济学家... VS 自住购房者+中央政府+小部分开发商（万科...）+部分媒体+部分经济学家..
家园 能撑一年，那是因为开发商还有余力。等年底再看吧！ 家园 房价的问题就是地方政府财政的问题 房价涨跌的问题就是中央与地方财政平衡的问题。
家园 一针见血
家园 我觉得要看经济大环境 如果中国经济真的受到世界经济影响变化很大,房地产不可能独善其身的