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主题：宅基地置换，土地流转的最大变数。 -- 挑灯看剑
家园 宅基地置换，土地流转的最大变数。 没想到聚焦农村改革的贴获得了广大河友的支持，收获了不少花：），非常感动，看来大家对三农问题有浓厚的兴趣。上次的系列主要是宏观方面的问题，希望能给河友们一个清晰的脉络能看到我们的党和政府正在怎样逐步发展农业这块中国经济的短板。今天，谈谈在土地流转中的宅基地置换。
写这篇文章，有一个触动就是下面这篇新闻。http://news.ifeng.com/mainland/200810/1012_17_826568.shtml 天津的宅基地置换。严格讲这不是一条新闻，重庆在2007年6月成为城乡统筹试验区的时候就大力宣传过其九龙坡区实施的宅基地置换工程。宅基地置换从本意上讲是一个非常好的改革，有效的整合了农村闲置的土地，特别是对农民进城后，又不能出售的宅基地浪费现象的一个有力的解决办法。但是（关键是但是），宅基地置换应该有着严格的标准，其适用范围应该非常谨慎。最近接触了几个地方的宅基地置换，感觉如不从严控制，很有可能会导致这次土地流转的变异。
我在聚焦农村的文中就土地流转划了两条线，所有权性质不能改变，土地使用性质改变必须从严甚至苛刻。这也是中央这次改革的红线。但是红线外有一条虚线，就是宅基地。农村的宅基地是不能买卖的，这是保护农民最后有一个落脚的窝，避免英国羊吃人时代，大量丧失土地的流民涌入城市造成的灾难的历史性总结。但是随着农民进城打工，城市化的加快，不少地方出现了空心村，宅基地由于不能交易而大量闲置，于是宅基地置换的概念被提了出来。我先来描述一下几个地方的宅基地置换。
1、重庆市九龙坡区。该区是重庆近郊的一个区，以前以农业为主，也有一定的工业基础。最近十年工业和房地产发展很快，迅速融入了主城区，农业比重大幅下降。不少农民在这波城市化中获益，通过做小生意，土地征地补偿等途径在收入上和城市人没有多少区别，最大区别就是农民身份和老屋的宅基地。九龙坡区为了进一步整合土地资源，推出宅基地置换，原有闲置宅基地复垦，在外围用整块土地补偿开发商，开发商用商品房补偿给农民，给农民转为城镇户口，符合条件的缴纳社保。
2、远郊的区县。县政府计划划出一万亩土地建设现代化农业园区，引进4-5家大型农业企业投资现代规模化农业。该一万亩土地全面平整，宅基地复垦，按规划修建标准化道路。作为投资补偿，将其中的1500-2000亩外缘土地作为宅基地置换的建设用地划给投资企业，投资企业负责为农民修建现代化的住宅。
3、近郊的区县下面的一个乡，乡里准备将几个村的农民搬出来整体居住，宅基地复垦，在外围划出等量的土地给开发商，开发商修建房屋补偿农民。
这是我见到的几种基本模式，全国现在对于宅基地置换热情相当高，但就我个人观点，除了第一种外，后两种模式操作不当，以农业为名的圈地、基层官员寻租风险很大。
第三种模式当地抵触情绪就很大，官员认为农民不开化不理解现代化，农民的问题很实际，搬出去是住得不错，但是你让我早上扛着锄头走一个小时去种地？
宅基地置换并非不好，但只有严格控制数量、控制审批等级、易缓不易急，成熟一个批一个，才能将觊觎农村土地，又不愿从事现代农业的投机客挡在门外。
大家要高度警惕宅基地置换这个话题，我认为这才是本次土地流转改革中最为敏感、也最为那些为“农村土地私有化”摇旗呐喊的专家学者所觊觎的蛋糕。
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本帖一共被 5 帖 引用 (帖内工具实现)家园 不易提倡宅基地流转，因为后遗症太多，不利于可持续发展。 家园 怎么说呢... 我想还是因地制宜的比较好，搞地方特色，不受条条框框的限制，也不成超越宪法。如果照搬肯定不行。
家园 流转就是交易，交易就有价格 一个小心翼翼的产权问题。
城镇化了，征地价格没有市场定价，产生很多争端。流转一下，对城镇化过程中征地定价或许有帮助。而且，宅地有价，以后设财产税就有依据了。
家园 对，要小心谨慎，不能大刀阔斧，否则适得其反 记得去年（或是前年？）山东一个富豪，梁希森,就是给农民盖别墅，然后到自己的厂上班。 不知道现在效果如何？
企业垮台了怎么办？ 农民靠什么养活自己呢？以前起码我自己种一亩稻子够一年吃的，现在空着别墅去讨饭？
我们改革是为了能过上更好的日子，不能着急，不能为了改革而改革。
我老家是丘陵地带， 农民有自己的田和山 （队里分的）。田里种稻或者经济作物，山上也种经济作物（板栗什么的）。 我看那里应该不会涉及到宅基地的问题，因为都零散地住在山坡上，没必要迁走他们搞规模种植，我倒觉得种植和民居在一起倒是不错的人与自然的和谐。有的是几十家集中在一起，几百年来都那样，也不涉及。对这些不涉及的地方可千万别让投机分子来钻政策的空子，买走宅基地啊。
家园 农村流转终究只是暂时的措施 在促进城市化的同时，暂时为农民保留一定的最后保障，在农村福利没有建设好的情况下。我想这就是中央的思路。
最理想的情况就是农民拿着土地流转的租金，成功得融入城市生活；最不理想的就是城市融入不了，农村的地也丢了。
是否成功不仅要看土地政策，还要看中国经济发展的进程有多快
家园 呵呵，非常客观
家园 新农村建设本来就需要整理宅基地，另建新村。大家都这么干的 家园 土地流转的本质是什么？ 楼主几篇大作均涉及农村土地制度，忧患之心昭然若揭。
然而，所有权（ownership）包括占有、使用、收益、处分的权利，其核心就是处分之自由。从54年宪法到82年宪法之规定，悲痛的发觉原本属于个人所有的、并抛头颅洒热血的“耕者有其田”逐步逐步的在一种设计好的体制下由光荣的人大代表们，举手变成了集体所有；在一股股被操纵的政治热情下双手捧出无数鲜血换回的宝贵土地，合作化成了集体所有。现如今，看这大批有志之士高谈阔论这些原本自己的土地如何如何，不知列位农民兄弟该做如何感想？当家作主，还是别人当家做主？
家园 您到底为啥悲痛？ 然而，所有权（ownership）包括占有、使用、收益、处分的权利，其核心就是处分之自由。从54年宪法到82年宪法之规定，悲痛的发觉原本属于个人所有的、并抛头颅洒热血的“耕者有其田”逐步逐步的在一种设计好的体制下由光荣的人大代表们，举手变成了集体所有；公有制下起码能保证：到目前为止，每一个农业人口都拥有一份生产资料和生活资料的使用权。如果只是把土地所有权分到个人手中的话，可以保证的是很快就会再次出现纯粹的佃户，那又何谈“耕者有其田”？那么您到底为什么悲痛呢？为了地主没能再次出现？