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主题：1. 现在一线城市的房地产已经是死局 -- SkyWalkerJ
家园 1. 现在一线城市的房地产已经是死局 因为价格规律的作用已经失去了，只有继续上涨的恐慌预期才能促使人们出手，也就是说房子已经离开了一般商品的供需曲线，变成了类似证券的金融产品。这样的后果是什么呢？后果就是只能涨不能跌，越涨价越有人彻夜排号，越跌越无人问津(股票的追涨杀跌效应)。2007年直到现在北京市场的情况全都是在印证这一点，2008年5月之后很多开发商在行市不好时采取小幅优惠的措施被证明对营销不但没有促进作用，反而有负作用，那时候北京每天的成交量经常出现两位数。
那么一件商品如果只能涨价，不能降价，结果是什么？必然是泡沫越吹越大，直到爆掉。到2008年底的时候，远洋、保利、城建等大国企由于资金链的紧张，拿出18000->12000这样的降幅，才启动了市场。但是短时间内出现这样的降幅，规模小的企业必然会出现亏损，而地产行业普遍使用很高的资金杠杆，假设你的自有资本金比例是20%，那么整个项目只要亏10%，你资本的一半就没了。所以房地产市场发展到今天，软着陆、良性调整的机会已经失去了，一旦预期逆转，只有价格出现大幅跳水，使原来买不起这个层次产品的消费者能够加入进来，销售才会回暖。
肯定无数人要反驳我，房子怎么会是金融品呢？刚需有那么多，价格稍有优惠就会出手的。但是，市场的实际运行情况已经否定了这种可能。在下夫妇恰好一个在外企，一个在央企，应该说是刚需集中的人群，我们看到的情况，在这个价格下面，刚需们大多数早就被摒出一线市场了，真正有一点购买力的，倒是像我们这样工作了6年以上，职务稍高的人，可这些人，如果说从工作到现在还没有买过一套房子的，只怕是凤毛麟角。大数而言，在一个人均住宅面积30平米的城市谈刚需完全就是忽悠人的，因为根本不缺房子，缺的只是购买力而已。
其实国家如果真的出于避免上下游产业萎缩，造成失业，引发社会动荡的考虑，那么是房价高有利于开工量，还是房价低有利于开工量？假设一个时间段内能够投入购房的资金大体上是个定值，则房价下降一倍，这些钱就能多买一倍的房子，什么水泥钢筋玻璃家电建材的消费量也就相应增长一倍。因此如果我们假设政府是聪明的，决策是理性的，那么合乎逻辑的推论就是——政府救房地产根本就不是为了救上下游产业，而是像wxmang兄讲的那样，只是为了启动土地市场，救地方财政而已。但是天空也有尽头，地价还能像现在这么涨下去吗？在下的家不幸恰恰紧邻北京刚拍出来的一块地王，我在这儿住了7年，很清楚这个地带住的都是什么人，这儿根本没有成为富人区、豪宅区的条件，那么15000的楼面地价，造出来的房子怎么着都得买到3万附近才能有利润，除非人民币像88年、93年那样购买力一年降15%，否则谁来买单？地价是房地产行业的主要成本项，这么高的成本只能摧毁掉这个行业，还谈什么启动内需呢？
地产行业现在唯一的期望，可能是外来高收入就业人口大量流入，形成新的刚性需求，即所谓“北京是世界的北京”。这一点，我虽不敢说不可能，但至少不是短期内能够见效的，现在外资在国内总体上仍是削减工作岗位而不是增加工作岗位的过程，这样的期望，无非就和今年国家放开信贷一样，希望西方经济很快恢复，外需重新启动，那么如果这样的希望落空，我们又将面临什么样的局面？
北京不缺房子，也不缺地。在下根据公开资料进行过一些小小的研究，用北京和香港相比，北京可供开发的平地面积多香港10倍，已经建成的住宅面积是香港的3-4倍，而香港的现存住宅中还有近半是不能交易的公屋，比可交易的商品住宅面积，差距更大。香港是一多山半岛，北京背靠华北大平原，廊坊的香河等县离6环路也就是一步之遥，数条高速路直通市中心，可以开发大量郊区低密度住宅，而仅5环路内的面积就达到香港整个陆域的60%，比香港的全部平地还多，可以说并无土地耗尽之虞(从北京近几年的住宅建设规划中也可以看出土地并非特别紧张)，且我国有强势政府，土地国有，便于整体规划的落实、兴建道路及相关配套，房地产业还有很大的发展空间。真要谈产业振兴，降低他的成本，提高他的需求，才是振兴之道。成本越来越高，需求却越来越少，这样的产业除了死还有什么路？
至于说到地方政府土地财政的问题，下文再讨论。
通宝推：别来无样,萨苏,
本帖一共被 4 帖 引用 (帖内工具实现)家园 瑞安县城百亿资金爆炒地基 房价直逼北京上海 从今年年初到现在，温州下辖的县级市瑞安出现了一个不一般的景象——在城东某条仅仅500米长的路上如雨后春笋般出现了70家左右的房产中介。
更不一般的是，几乎每天这条马路上都人声鼎沸，横七竖八地“躺”着许多私家车。
许多中介的后门外则是一字排开的八仙桌，是中介所免费给炒家提供伙食的地方，人们三五成群地聚在一起交头接耳，全然不顾一侧蜿蜒而过的臭水河。
“我们每天要出动十来号人在这个路段维持交通秩序。人多的时候，每天要抄牌100多辆车，拖走七八辆私家车。”据附近的民警称。
令人们疯狂的是当地的返回地指标。其全称是安置留地住宅项目建房指标，它是按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地。也就是说，返回地是国家返回给村里的，由村里根据实际情况进行分配，对象是村集体及村民。
然而由于许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”(民间称“红证”)私下拿到房屋介绍所出售，这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。
“全城现在至少有300多个亿的资金参与其中了。”当地一位政府部门人士估算。
在楼市不断攀升的同时，瑞安的返回地指标交易居然能演绎成一个类似17世纪荷兰“郁金香”的怪胎。类似情况在国内上世纪80年代中期“君子兰”的炒作中也出现过，不仅脱离真实的需求，更在进一步的哄抬炒高中变为一个随时都可能垮塌的“空中楼阁”。
涨势还在加速。
全民运动
根据7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县(市)名单，这个并不为许多人所知的小城被排在第20位。
而此地房地产市场的火爆程度则令人瞠目，今年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而如今新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。
如今各种渠道的民间资金被聚集到城东的这几条主干道上，进行着疯狂的“厮杀”。
究竟有多少返回地指标流入市场如今已无法统计。据当地房管局团委书记林杰表示，职能部门如今也只能给出一个不完全统计数据，近年来约推出了1500亩返回地。当地人戏称，现在连不少原先村里卖早点的大婶也一大早拎着个包去炒地基(即返回地指标)。
模糊地带
事实上，按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易，由于返回地本身是为解决被征地农民的住房问题，今后在手续报批的时候，相关部门如果发现上报的资料存在非本村村民的情况时会做何种处理仍然未知。
而此种疯狂与盲目也已经让瑞安政府坐不住了，当地五大职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护。
“参与者之间只有私下转让的协议，并未经过政府职能部门批准，但是毕竟这是利益驱动的市场行为，对于市场行为我们只能靠引导，政府如果来个猛刹车，大家都是千万百万的钱砸进去的，被炒爆掉的人纷纷要去跳河了。”房管局领导颇觉为难地说，不管如何，社会问题已经很大。
当地知情的法律专家称，关于返回地指标纠纷的案件目前法院已经不受理了。“土地，严格地讲，本就不可以随意交易，即便是农村的土地指标，也是与村民的具体身份捆绑在一起的，是给农村集体组织成员作为保障性的东西而存在的。”
在他看来，某种东西一旦被赋予了人身属性，就不可以随意交易。“当时政策只是考虑到给村民土地，而没有考虑到给予之后有可能发生的流转问题。”。该人士建议将返回地统一纳入市土地储备中心，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款返回给集体经济组织。此种方式还可以由集体经济组织与受让方签订合作建设协议，按协议约定分配建设工程房屋。
国务院发展研究中心研究员刘守英就向记者表示，返回地交易在政策上是没有任何依据的，但是地方上发生的事情，很难说究竟是地方错还是政策错，政策不可避免地有着滞后性。
虽然关于返回地国家法律法规甚至地方法规都鲜有明确，但浙江杭州市近年来相继出台过相关的政策，今年6月份更出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在实施方面有了更多细则，更规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。
“法不禁即可为，温州只是做得更超前了点，拿着指标如同空中楼阁在交易，但并不能说农村安置留地的问题是与初衷相悖，只是农村发展楼宇经济，会产生一些问题。”研究土地法学的浙江大学公共管理学院教授靳相木表示。
泡沫何时破灭？
在民间资本的大量涌入，以及部分人群的哄抬下，返回地的交易进一步畸形。对于许多炒家而言，最重要的不是政策如何确定，而是这种“击鼓传花”的游戏如何继续下去。
所有人都乐观地认为，自己不会是最后接棒的人。
除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。
目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。
更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。“假设要贷款300万的，可以先贷到240多万，但是这部分钱不能直接取出，要先放在银行，算3厘的利息。”上述人士表示。
“银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。”当地政府系统的一位人士表示，“我强烈感觉到会出事，会出大事，这个市场都已经是百亿的规模了，要知道这才一个县级市，一个连电影院都没有的地方！”
家园 现在人们买房子早就不是什么刚性需求占主导 而是一种投资 一种避险
这个房子涨的越多越快 人们就会感觉 买啥都不如买房子合适啊
过去吴敬琏有个论断 就是说 股市 楼市的上涨不是因为市场条件的好转而是因为市场的恶化 大家的资金找不到更好的渠道 只能走向股市楼市
依我看 要是真的有了通货膨胀 弄不好会来一次新的抢购风
那时候 房子说不定会涨的更高
家园 我不认为这个是死局 1.北京的刚需很大。这个需求不是北京本身的，而是全国性的。除去北京近2kw的实际人口，很多子女在北京上学的高官富商也顺带买一两套房子，更不用说轰轰烈烈的温州山西炒房团了。
2.北京的剩余土地并不多。lz拿北京和香港比，以北京剩余土地多来说明北京资源丰富。但由于地域和政策限制，北京不可能建成香港的密度，也就是一半的密度，或者更低。同时大陆的户型通常比香港要高。再综合上一条，基本上供需关系和香港差不多。
3.房子属于金融问题，那可以用金融方法解决。我最担心的就是认为通货膨胀，造成实际购买力下降，做出纸面上的上涨。不过我不是金融专业的，这一条纯属瞎猜。
家园 这个简单 现在有个好玩的东西叫google map，放到相同比例的卫星地图浏览一下香港、北京和上海，感性地就可以看出一些区别来。
另外我说死局说的不是房价如何如何，而是目前房地产行业发展的路数很不对头。价格的走势市场说了算，我自认为是没这个本事去预测市场的，下面这个帖子算是个补充说明：
- 复 这个简单
家园 嗯，明白你的意思了 总体来说，是城市规划与经济发展两个方面。
google earth上的那个问题有几个解释，一方面北京抗震要求高导致高层建筑成本高，同时北京是古城，建筑不应该盖高了（同时还要保证中南海的私密性），另外超高层建筑规范更为严格，所以北京普遍建筑高度不如上海。另一方面就是规划的问题了。的确规委在这方面有很大责任。综合起来北京的建筑容积率没办法做到香港那样。就这么低的容积率还是挤占了不少绿地的结果。
再说北京的土地资源。其实北京适宜盖中高层建筑的地方不多。由于本身处于地震带上，周边山区的地质条件很复杂，不太适宜盖高楼。曾经我在凤凰岭施工的时候，地下三米深的范围内一连打出了两个空洞，再往深山中就更不知道了。而平地上目前基本上只能向北向东还有较大空间了。城市中本身已经发展得够大了，再往后也不能再摊大饼了。北京作为一个城市而言，不适宜更大，周边地质也确实不适宜做大。目前政府的概念是“大北京地区”，及京津唐及周边河北二三线城市组合成的城市群，有些类似东京。
再说房地产。我总觉得目前地产的现状是迈向发达国家不可避免的一步，是不可避免的副作用。作为劳动密集社会的原始积累，房地产无疑在多方面带来双赢。这些方面可以说一线城市先走了一步，走得比较快而已。我相信在北京铺满了房子的时候，全国的财力肯定可以支持北京的经济以另一种同国外相近的模式继续走下去，正如目前全国在支持北京的地产市场一样。上海的情况比北京更靠前，整个辖区内已经没多少可以盖房子的地方了（其实少量还是有的，三年内我可能还会在上海参与一个地产项目）。因此对一线城市不用担心。对于全国其他二三线城市，从我做过地产项目的十几个城市来看，无一不是在重复北京当初地产膨胀的路子，而且从规模上看，至少二十年之内不用担心剩余土地资源的问题。
在我上学的时候看过一个上海全市的模型，就像长满杂草的林地一般，当时我就感觉上海已经没有开发量了，经济要完了。事实证明他还是很有活力的。所以我认为地产市场不是一个自身循环的市场，而是一个具有不同阶段的带有区域性的多级市场。最终可能大家都会走到类似现状西方的萧条境地，但这也是房地产正常健康发展的一方面。
家园 请教一个技术性问题 我感觉向南，特别是西南去涿州方向是一马平川的呀。只要不去十渡方向
东南有什么山吗
家园 南侧不在于山，在于地质 北京南侧的地质似乎不太好，偏软，地下变化也比较多。地下水似乎成分也比较复杂，盐碱或者酸碱相对山区来讲也一般。所以北京一直有上风上水的说法。京津间到几年前才改变只有一条高速的状况，部分原因也是工程量太大。
西南的主要问题也类似。房山那边有不少土地，但是与北京的交通联系要受到客观条件限制。所以房山怎么说都更像一个远郊县，而不是区。
其实可以参考天津。两百年前天津还基本上是片沼泽，能建成现在这样子绝非一朝之功。所以北京虽然在长远看，可以向南/东南发展，但实际上就相对短期（10年？）来说，资源并不多的。
家园 正好请教一下数据 北京的已建成住宅面积是香港的几倍？2006年建设部的数据是这样的：
建设部公布《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，2005年我国城镇住房建设继续较快发展，人均住宅建筑面积升至26.11平方米。其中东部地区为 28平方米、中部地区为23.9平方米、西部地区为25.24平方米。城镇人均住宅建筑面积排名前三的省市分别为浙江（34.80平方米）、上海（33.07平方米）、北京（32.86平方米）。后来北京统计局、国家统计局北京调查总队发布了一个《关于2005年北京市城镇居民人均住房面积有关情况的说明》，指出人口数据应该使用城镇建成区的常住人口，为1115万人，而建设部使用的人口是全市非农业户籍人口数880.2万人，修正后人均建筑面积是25.9平方米。
香港是多少呢？普遍引用的数据是8平米左右，不过我怀疑这个数字只算了商品住宅，香港的住宅有小一半是不能交易的公屋。
其实我说看google map，是说看一下香港可以盖房子的平地有多小，跟北京上海那不是一个数量级的。北京六环路围起来的地方就相当于两个香港的总面积，而且平地居多。还有像其它地域逼仄的城市比如韩国首尔，去过才知道什么叫人无立锥之地。没办法，依山傍水，确实是没地。
中日韩美欧，我去过的城市里头，感觉北京和洛杉矶(美国第二大城市和西海岸经济中心)那一带的地形是比较接近的，所以洛杉矶就是个分散型的都市，主流中产阶级居住区往往离downtown有20-40英里，由于路修的好，通勤都很方便。我感觉那是我们比较理想的发展方向。
总体上我觉得说北京没地盖房子，或者说房子不够住，是站不住脚的。